案例背景详细介绍

X公司和Y企业均是某地的国企，X公司为建造市民健身中心获得划拨用地A土地100亩，划转价40万余元/亩，预估投资项目3亿人民币;Y企业需要在A土地地底建造枢纽站和社会停车场，需占用土地60亩，预估投资项目8亿人民币。因该项目的开发设计务必由双方同步进行，X公司和Y企业依据地方政府所提出的聚合应用土地资源原则签署合作框架，Y企业需依照100万余元/亩向X企业付款赔偿，后面怎样签订合同以及如何联合开发由双方签署实际合作合同。

现X企业接到Y企业支付的6000万余元，遭遇怎样进账，如何纳税，彼此后面以哪一种模式进行协作等诸多问题向小必进行咨询。

操作实务实例讨论

对以上实例，大家剖析有如下关键几类合作方式：

土地资源使用权转让，后面分别开发设计

该模式中，X企业接到Y企业支付的6000万余元做为土地资源使用权转让合同款进账，向Y企业出具土地资源使用权转让税票，后面X公司和Y企业分别开发设计，分别计算。

1、彼此税金计算

X企业

土地资源使用权转让涉及到增值税及附加、土地增值税、所得税和合同印花税。

(1)所得税：

6000/(1 9%)*9%=495万余元

(2)附加税费：

495*12%=59万余元

(3)合同印花税：

6000/(1 9%)*0.05%=3万余元

(4)土地增值税：

(6000/(1 9%)-(40*60 59 3))*50%-(40*60 59 3)*15%=1152万余元

(5)所得税：

(6000/(1 9%)-(40*60 59 3 1152))*25%=473万余元

X公司税费总计：495 59 3 1152 473=2182万余元

Y企业

Y企业转让土地使用权证，需缴纳房屋契税和合同印花税。

(1)房产契税：

6000/(1 9%)*3%=165万余元

(2)合同印花税：

6000/(1 9%)*0.05%=3万余元

Y公司税费总计：165 3=168万余元

X公司和Y公司税费总计

2182 168=2350万余元

2、该计划方案优缺点

(1)立即出让土地使用权证，涉及到税金比较高，尤其是土地增值税，可用50%的征收率，增大了交易费用。

(2)因为A土地为划拨用地，出让划拨用地土地使用权证须经有关行政部门准许，从而需确定是否需要补交土地出让。

(3)土地资源使用权转让后，彼此与此同时开发设计，分别计算，中后期不会有所有权证切分及其交易税费，所有权清楚，方便管理。

彼此联合开发，各自土地确权

该计划方案的关键点乃是必须达到合作建房的条件，该地土地增值税合作建房的执行规格有两大关键标准：一是存量土地变更为彼此一共有;二是项目竣工后多方各自原始土地确权。

司法部门中评定归属于共建合同书必须依法处理土地使用权证变动登记(变更为合作者一共有)，后面开发设计联合报建。

可是，该案例中经我们了解，X企业的A土地不可以变更为两方一共有，且后面报备建设也只能以X公司名义报备建设。

理论和实际发生误差，该如何解决?

让我们查看了法律条文上对“合作建房”的定义：

关于审理房地产管理法实施前地产开发运营案子若干问题的解释(法发[1996]2号)第18条规定:具有土地使用权证的一方以土地所有权做为项目投资与别人合作建房,签订的共建合同是土地使用权证有偿转让的一种特殊方式，除申请办理共建审批手续外，还应当依法处理土地使用权证变动登记。未办土地使用权证变动登记的，一般应当评定共建无效合同,

但双方已实际履行了合同书，或房子已基本完工，又无其他违法行为的，可评定共建合同有效，并勒令被告方补领土地使用权证变动登记。

参考以上法律条文，我们可先按共建建设项目竣工后，再补领土地使用权证变动登记，彼此土地确权。

针对Y企业支付给X企业的6000万余元资产，可以作为开发设计项目投资额的构成部分，不当作收入准则。

1、彼此税金计算

X企业

(1)增值税及附加

共建项目完工后，补领土地使用权证变动登记，也可以根据经济实质业务流程，依照出让土地使用权证测算交纳增值税及附加。X企业依照划转价钱计算增值税销项税为40*60/(1 9%)*9%=198万余元,因在开发建设中X公司会有足够多的进项税可抵减，故X企业应缴增值税及附加为0万余元。

(2)土地增值税

彼此企业为非房地产开发企业，能补领土地使用权证变动登记，需要按照土地资源使用权转让交纳土地增值税，出让后分别建造房地产并土地确权环节中不涉及土地增值税。

土地转让价钱依照双方约定来确认，用以公用事业可以按成本费额度标价，故增值率为0万余元，应缴土地增值税为0万余元。

(3)合同印花税

合同印花税依照土地资源使用权转让价格计算，40*60/(1 9%)*0.05%=1万余元。

(4)所得税

可参考房地产开发企业合作建房的规定：

公司在初次分派开发产品时，如未结计税成本，则将投资人的投资总额视同销售收益进行相应的的税务解决。

国税发【2009】31号文第五章

如Y企业获得房产的计税成本依照土地使用权证获得成本费2202万余元(即40*60/1.09万余元)和项目投资额8.6亿人民币(即8亿人民币 6000万余元)进行确认，X企业获得房地产依照土地划拨成本费1468万余元(即40*40/1.09万余元)和项目投资额2.4亿人民币(即3亿人民币-6000万余元)进行确认，X企业不涉及所得税。

(5)房产契税

依据税务[2000]14号和税务[2004]91号的要求，对Y企业获得X企业一部分土地资源，归属于土地使用权证迁移，Y企业应缴纳契税;针对企业共建并分别分到的房屋，避免所有权迁移，不收取房产契税。可是以上两种文档已废除，最新政策及实行规格并未发布，后面需与税务行政机关提早沟通交流现阶段针对房产契税的执行规格。大家暂参照之前规格，则X企业不用缴纳契税。

X企业的税金总计共1万

Y企业

依据合作建房的相关政策要求，Y企业只需缴纳土地使用权证产权过户环节的房产契税和合同印花税。

(1)房产契税：

40*60/(1 9%)*3%=66万余元

(2)合同印花税：

40*60/(1 9%)*0.05%=1万余元

Y企业的税金总计：66 1=67万余元

X公司和Y公司税费总计

1 67=68万余元

2、该计划方案优缺点

(1)在符合合作建房条件下，该计划方案税金额度最少，大大的节约了税负成本。

(2)该方案的形式和本质条件要求较严苛，如土地产权需变成一共有，报批报建文档还须反映彼此为名，建成后需各自土地确权等，如不能完全达到以上情况，该方法存有后面被考验风险，故在实施前提议充足与税务行政机关沟通交流，积极去函确定合作建房方式的肯定。

土地使用权证再次划转

如X公司与自然资源和规划局沟通交流，能将A土地取回再各自再次划转至X公司和Y企业，Y企业支付给X企业的6000万余元做为X企业代付款的土地划拨合同款(40*60=2400万余元)和工程延期赔偿款(6000-2400=3600万余元)(因X企业已经取得A土地很多年，但是由于此项目需要与Y公司项目一起开工，故推迟开发设计)，则建成后X公司和Y企业各自土地确权。

1、彼此税金计算

X企业

(1)增值税及附加

依据税务[2016]36号文要求，土地资源使用人将土地使用权证退还给土地资源使用者的举动增值税免税，企业因政府部门土地收储个人行为获得收益增值税免税。

故X企业按售价收到的2400万余元土地划拨赔偿款增值税免税。

X企业收到的推迟开发设计赔偿款不属所得税应纳税额范畴，也无需缴纳增值税。

(2)土地增值税

因国家发展必须依规征用土地、收回的房地产业免税土地增值税，故X企业不用交纳土地增值税。

(3)合同印花税

不属合同印花税征税对象。

(4)所得税

X企业按售价收到的土地划拨赔偿款，未造成升值，不用缴纳企业所得税。

X企业收到的推迟开发设计赔偿款3600万余元，应缴纳企业所得税。

3600*25%=900万余元

X企业的税金总计共900万余元

Y企业

Y企业获得划拨用地不用缴纳税费。

X公司和Y公司税费总计900万余元

2、该计划方案优缺点

(1)该计划方案下X公司不担负出让土地权的税金，税金额度比较小，但不存有出让划拨用地补交土地出让风险。

(2)彼此分别确定土地使用权证所有权，不可避免合作建房的复杂流程和管理成本。

(3)该方法需获得自然资源和规划局的配合，取回后重新划转，存在一定的沟通交流难度系数。

别的计划方案

除了上述三个关键计划方案之外，依据X公司和Y企业实际情况，大家还提供了别的多种多样实际操作计划方案，例如双方不用申请办理产权年限的情形下，X公司将土地免费发放给Y企业应用，X企业收到的6000万余元可以作为推迟赔偿款，或是做为代办的项目投资款。在每一个大的方案下，也会有微小调节，不一样标准涉及到的税金也是不一样的，人们在这里不一一列举。

小必汇总

通过上述实例，我们能发觉，一项经济业务也可以有多种多样解决方式，不一样模式中涉及到的税金额度天壤之别，任何一种方式都是需要提前安排，而非无法挽救之后再去消化吸收。提前安排的过程当中也是要多方参与，不仅仅是交易双方，有时候还要第三方的相互配合(如政府机构)，最终确定的方案也不一定是税金最低的，反而是依据外部环境标准开展综合判断后选择的，小必也仅仅毛遂自荐，欢迎各位多多的参加和讨论。