【问题】

房地产开发商当初建工工程项目已经产生（房子当初已峻工，一部分已售卖），但当年末前未获得建安发票，第二年年度汇算清缴期限内获得税票，是不是可记入汇缴本年度的建安费？

【解释】

依据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第三十四条公司在清算记税成本费时其具体造成的开支理应获得但未取得合理合法凭证的，不可记入记税成本费，待具体获得合理合法凭证时，再按照规定记入记税成本费。

第三十五条 开发产品竣工之后，公司可在竣工本年度所得税年度汇算清缴前挑选明确记税成本计算的停止日，不可落后。

因而，房地产开发商在预估成本计算停止日前获得的税票均可以记入汇缴本年度记税成本费。

附：房地产开发商年度汇算清缴时要留意这4点！

房地产开发商成本费、花费扣减的要求

依据《我国税务质监总局关于做好<房产开发运营业务流程所得税解决方法>的通告》（国税发〔2009〕31号，下称31号）

第十一条要求，公司在开展成本费、花费的计算与扣减时，务必按照规定区别成本费用和开发产品记税成本费、已销开发产品记税成本费与未销开发产品记税成本费；

第十二条要求，公司产生的成本费用、已销开发产品记税成本费、运营应交税费、土地增值税准许本期按照规定扣减。

依据上述要求，房地产开发商结算时第一步应分辨成本费用与成本费，再分辨已销与未销成本费，最终分辨什么能在本期按照规定扣减这些不可以。

公司开发产品记税成本费的计算

依据31号文档第三十二条要求，除下列几类冲减(应对)花费外，记税成本费均应是具体造成的成本费。

（一）出包工程未最后申请办理清算而未获得全额的税票的，在证实材料充足的条件下，其税票不够额度可以冲减，但最多不能超过协议总额度的10%。

（二）公共配套设施并未修建或并未竣工的，可按成本工程造价有效冲减修建花费。该类公共配套设施务必满足已在售房合同、协议书或广告宣传、实体模型中确立服务承诺修建且不可撤消，或依照相关法律法规要求务必配套设施修建的标准。

（三）应向政府部门上缴但并未上缴的报批报建花费、物业管理健全花费可以按照规定冲减。物业管理健全花费就是指按照规定应由公司负责的物业管理服务股票基金、公共建筑房屋维修基金或别的专项资金。

第三十四条要求，公司在清算记税成本费时其具体造成的开支理应获得但未取得合理合法凭证的，不可记入记税成本费，待具体获得合理合法凭证时，再按照规定记入记税成本费。

依据31号文档第三十二条和第三十四条的要求，房产开发商品在清算记税成本费时，具体造成的开支理应获得但未取得合理合法凭证的，除容许冲减新项目额度记入记税成本费外，剩下未得到专用发票的费用不可记入记税成本费。

未立即获得合理合法证明的成本费、花费开支扣减的要求

依据《我国税务质监总局有关个人所得税应纳税额多个税务解决问题的通告》(我国税务质监总局公示2012年第15号)第六条要求，对公司发觉其他应付款真实造成的、依照税务规范应在公司个人所得抵扣而未扣减或少扣减的开支，公司作出专向申请及表明后，准许追补至该新项目进行年测算扣减，但追补确定时间不超5年。

因而，房地产开发商本年度未获得工程项目税票，在之后本年度获得专用发票的，在民法要求追补确定时间内，可以追朔调节本年度已清算的征税成本费，并按31号文档关于房地产企业成本、花费扣减的规范和质监总局2012年15号公示第六条的要求开展抵扣。

此外提示

房地产开发商成本费目标汇报，这一以前是提早上报，2014年起已经改成重点统计规章制度了，这一汇报应当在开发产品竣工当初所得税本年度税务申报时，随着《企业所得税年度纳税申报表》一并申报负责人税务行政机关。因此房地产开发商2016年度如果有竣工工程的，最好是别忘记报这一汇报。