一、2018年，房地产开发商即将应对的税务监管局势

　　遭遇持续升高的财政收入每日任务，各个税务行政机关必定进一步加强税收管理；“以查促管”，促进领域公司依法纳税，是税务监管的永恒不变岗位职责。当今，与加工制造业的低迷对比，房地产业要求强悍。与以往对比，房地产开发商将遭遇更严重的税收管理和监管局势。

　　1、负责人税务行政机关愈来愈高度重视新的房产开发运营模式，各种各样税款筹划计划方案，及其房地产业的新动态，并严苛依照税收法律审批房产开发公司在税款筹划全过程中具有的系统漏洞。

　　2、负责人税务行政机关大力加强与有着房地产业办理备案资料的多部门开展协作，完成信息交换。现阶段在中国有一些地域早已创立综合性治税领导组，创建信息交换服务平台，完成税收信息内容的共享资源和规范化管理。

　　二、实例介绍—将竣工开发产品用以租赁并计提折旧

　　K公司关键经营房产开发运营、房产租赁、物业管理服务、投资项目及服务项目。“房地产营改增”后，公司出售自己研发的建筑项目依照“市场销售自己研发的房地产业老新项目”挑选 简易计税方式，增值税率为5%。稽查局对该公司2010-2015年的纳税申报状况开展查验，发觉公司开发设计市场销售存有出现异常，非常一部分房地产未对外开放市场销售，用以配建。2010、2011年的所得税申报表收益仅为一部分开发设计产品销售收益；从2012年到2015年，4个缴税本年度的主营业务收入均关键为投资型房地产业租用收益，4年的经济收益累计1829万余元，应缴税收入额仅2万余元，在其中2012、2013年为亏本。经计算，假如将未市场销售房产开发商品所有市场销售，则应缴企业所得税税款将是2012-2015年具体年利税的数千倍。

　　K公司称其其投资型房地产业税收解决合情合理，选用投资型房地产业的作法仅仅为了更好地待价而沽，与此同时还能够扣除房租，且房租已交纳了相对的税金。稽查员根据查看会计材料发觉，该公司已研发的四期建筑项目，在其中2期已所有竣工做到已售情况，在房管局备案为可市场销售房地产，一部分开发产品已市场销售；未市场销售的房地产，一部分已对外开放租赁，其他闲置。K公司依据《企业会计准则第3号-投资性房地产》，将未售房地产变为投资型房地产业，并按成本费模式计量检定，按“房子、房屋建筑”最少使用寿命规定，按20年计提折旧。

　　最终，稽查局评定，K公司将开发产品做为投资型房产管理，应以商住用地的使用年限做为使用寿命。因而，将投资型房地产业的使用寿命调节为40，调增查验期内的应缴税收入额，累计1863多万元，公司补交企业所得税额465万余元。

　　三、投资型房地产业的会计计量与税务解决

　　早已有大中型房产开发公司试着将开发产品长期性拥有，根据租赁获得平稳收益。依据《企业会计准则第3号——投资性房地产》的要求，已租赁的建筑可以做为投资型房地产业计算。“自主修建的投资型房地产业的成本费，由修建此项财产做到预订可应用情况前所产生的必需开支组成。”房产开发企业理应统一计算全部开发设计生产成本，将平摊至公司配建商品的项目成本做为投资型房地产业的起始计量检定成本费。

　　公司假如要对投资型房地产业获取折旧费，在所得税抵扣，务必按成本费方式开展后续计量。参考《企业会计准则第4号——固定资产》第十五条的要求，“公司理应依据固资的特性和运用状况，有效明确固资的使用期限和预计净残值。固资的使用期限、预计净残值一经明确，不可任意变动。”

　　依据《企业所得税法实施条例》第六十条第一项要求，房子、房屋建筑的最少使用寿命为20年。

　　四、K公司的计算根据及抗辩原因

　　（一）完善日常计算材料

　　最先，做为公司重要运营管理决策，K公司将开发产品租赁，理应制取股东会决议文档。次之，开发产品的成本费核算和平摊精确，对投资型房地产业的原始投入的计量检定准确无误。其三，公司财务部理应依据法律法规和公司的经营状况有效明确使用寿命，妥当存放相关成本核算决策文档。

　　（二）不可违反税款法定性标准，强制调节企业运营主题活动

　　现阶段，全世界许多我国早已将税款法定性标准载入宪法学。税款涉及到政府部门与中国公民彼此的权益，缴税权操纵政府部门手上，假如缴税个人行为沒有法律法规适用，必定导致对中国公民合法财产利益的损害。因而，税务行政机关的缴税决策务必给予确立的法律规定，避免乱用缴税权。

　　此案中，房产开发公司将开发产品做为投资型房地产业的解决与法有据；负责人税务行政机关对于使用寿命提出异议，规定按40年限期对投资型房地产业计提折旧，沒有清晰的现行政策根据支撑点，乱用缴税权，危害了K公司的合法权利。

　　（三）法无禁止就可以为，行政单位应重视客户的自主经营权

　　法律法规的严令禁止要求是中国公民与公司的个人行为界限，只需企业的自负盈亏个人行为沒有被法律法规严禁，行政单位没有权利干预。市场经济体制是法制经济发展，销售市场的魅力来源于成千上万销售市场参加者的自负盈亏和管理决策，过多的行政部门干涉只能限定和拘束公司发展，为领域公司塑造不科学的运营示范性。

　　此案中，K公司依据销售市场局势调节运营个人行为，将开发产品做为投资型房地产业计算，而且制取相对应财务会计文档，符合商业服务常情和有关标准规定。税务单位应重视公司个人行为，保存公司在法律法规内的自主决定权。

　　五、房产开发领域的关键税收风险性

　　（一）获得土地资源引起的税务风险性

　　1、虚报拆迁补偿安置费。虚报拆迁补偿安置费的个人行为，一旦遭遇税务和财政局等机构的查验，便会破绽百出，进而引起税务风险性。

　　2、以回收股份方法获得的土地使用权证，股权溢价一部分没法税前列支土地资源成本费。

　　（二）设计规划引起的税务风险性

　　1、整体规划设计方案未考虑到税赋整体规划。房地产开发商在开展新项目开发设计时，其整体规划通常偏重于新项目构造合理布局、产权性质、建筑规划设计、住宅建筑设计、公共性配套设施设计方案等內容，非常容易忽视税赋对成本费和现金流量的危害。

　　2、虚开发票整体规划设计费用。整体规划设计费用是土地增值税和所得税的抵扣新项目。一部分房地产开发商为了更好地增加抵扣新项目，虚开发票整体规划设计费用，以做到躲避土地增值税和所得税的目地。

　　（三）股权融资引起的税务风险性

　　民间借款造成的利息费用没法进账。房地产业是资产密集式产业链，资产要求大。为了更好地解决资产工作压力，一部分房地产开发商根据风险性很高的放高利贷方式股权融资；而这类借款方法因没法获得正规发票，进而造成利息费用没法进账。

　　（四）预购引起的税务风险性

　　1、提成等开支未按照规定规定开展解决。授权委托供应商分销商住楼是房地产开发商常见的销售方式，委托代销方法也各种各样，财务会计和税务解决也存有众多差别。现阶段有很多房地产开发商，因为提成付款方式不合理而存有税务风险性。

　　2、获得预购收益（包含订金、诚意金）沒有按照规定立即纳税申报。一部分公司用自做的收据应收购房款和订金；有的公司只对一部分售房款以收条做为支付凭证，故意隐瞒其他收益，沒有按照规定立即纳税申报。

　　3、买卖合同为偷税漏税，未属实申请收益。“偷税漏税”是一种偷税的违纪行为，比较严重违背了在我国税务管理要求，税务行政机关一旦发觉，可以依据《税收征收管理法》对彼此偷漏税款的个人行为进行行政许可，假如逃税金额较大、频次较多，则将涉嫌犯罪。

　　4、视同销售未按照规定纳税申报，及其卖给公司股东或关联企业的房子价钱显著稍低。

　　华税评价：房产开发领域一直是税务查验的关键领域，因为税务监管通常要对公司的生产经营情况倒查多年，因此，税收风险性便是悬在公司头顶的一把剑。房产开发公司的税款筹划离不了技术专业资询建议；遭受纳税评估和税务监管时，更应该立即向法令专业人员求助，应用税收法规政策法规维护保养客户合法权益。