土地增值税怎样计算。

答：测算土地增值税的计算公式为：应缴土地增值税=增值率×征收率

1、公式计算里的“增值率”为一般纳税人出让房地产业所获得的收益扣减扣除项目额度后的余额。

一般纳税人出让房地产业所获得的收益，包含货币收入、实体收入和其他收益。

测算增值率的扣除项目：

（1）获得土地使用权证所付款金额；

（2）开发设计土地资源成本、花费；

（3）新建房及服务设施成本、花费，或是老房及建筑物评估价值；

（4）与出售房地产业相关的税费；

（5）国家财政部要求的许多扣除项目。

2、土地增值税采取四级超率超额累进税率：

增值率不得超过扣除项目额度50%的那一部分，征收率为30%。

增值率超出扣除项目额度50%、不得超过扣除项目额度100%的那一部分，征收率为40%。

增值率超出扣除项目额度100%、不得超过扣除项目额度200%的那一部分，征收率为50%。

增值率超出扣除项目额度200%的那一部分，征收率为60%。

上边列出四级超率超额累进税率，每级“增值率不得超过扣除项目额度”比例，均包含本比例数。

经营者测算土地增值税时，还可用以下简便算法：

测算土地增值税税款，可按照增值率乘于适用征收率减掉扣除项目额度乘于心算扣减系数的简便方法计算，主要公式计算如下所示：

（一）增值率不得超过扣除项目额度50%

土地增值税税款=增值率×30%

（二）增值率超出扣除项目额度50%，不得超过100%的土增税款=增值率×40%－扣除项目额度×5%

（三）增值率超出扣除项目额度100%，不得超过200%的土增税款=增值率×50%－扣除项目额度×15%

（四）增值率超出扣除项目额度200%

土地增值税税款=增值率×60%－扣除项目额度×35%

公式计算里的5%，15%，35%为心算扣减指数。

与其它税收对比，土地增值税主要有以下四个特性：

（1）以出让房地产行业的增值率为计税基础。

土增的增值率要以课税对象的所有市场销售总收入额扣减与其说有关成本、花费、税费及其它项目金额后的余额，与增值税增值率各有不同。

（2）缴税面比较广泛。

凡在我国境内出让房地产业并获得收益单位和个人，除税收法律法规免税政策其外，都应按照土地资源增值税条例要求交纳土地增值税。换句话说，凡产生应税行为单位和个人，不论其经营性质，都不分类别、外资公司或中、外籍人员，不管专营店或混合销售房地产行业，都有缴纳税费的责任义务。

（3）采取超率超额累进税率。

土地增值税的税率是以出让房地产业投入产出率高低为基础来确定，依照累进标准设计方案，推行等级分类记税，投入产出率强的，征收率高，多缴税；投入产出率低，征收率低，少缴税。

（4）推行按项征缴。

土地增值税在房地产业产生转让阶段，推行按项征缴，每出现一次出让个人行为，就应依据每一次所取得的增值率征一次税。

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