01 土地增值的特征

土地增值和所得税相近，推行先预缴税款后结算的形式缴纳税费。房地产开发商市场销售房地产业获得预收账款时，先严格按照所规定的预征率预缴税款土地增值。当建筑项目做到结算条件后，根据结算税金还清开发规划应交土地增值款。

02 土地增值项目登记

❶房地产业纳税企业申请办理土地增值预征申请以前，先需到税务行政机关申请办理土地增值项目登记，不然不能办理土地增值预征申请。

❷经营者应当向负责人税务行政机关给予所开发规划的《土地出让合同》《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《预售许可证》及预购资金周转等状况。

❸负责人税务行政机关依据经营者提供的材料经核查确认后，将项目明确状况书面通知经营者。

❹经营者根据负责人税务行政机关确立的新项目填写《土地增值税项目登记表（从事房地产开发的纳税人适用）》报负责人税务行政机关盖公章后至办税大厅申请办理土地增值项目登记。

03 土地增值预征申请

营改增后，经营者出让房地产行业的土地增值应税收入没有企业增值税。可用企业增值税一般计税方法纳税人，其出让房地产行业的土地增值应税收入没有增值税销项税额；可用简易征收纳税人，其出让房地产行业的土地增值应税收入没有企业增值税应纳税所得额。

为了方便经营者，

简单化土地增值预征税款计算，

房地产开发企业采用预收账款方法

市场销售自主开发的房地产公司的，

可以按照以下措施

测算土地增值预征计税根据：

土地增值预征的计税根据=预收账款-应预缴税款税金

比如：

某房地产开发商，2019年1月获得预收账款1050万余元。若该企业可用简易征收，1月份应预缴税款增值税税金=1050/（1 5%）*5%=50万余元。土地增值预征的计税根据=1050-50=1000万余元

特别提示

留意：土地增值预征的计税根据指土地资源增值税纳税申报表（一）（从业房产开发纳税人预征可用）里的应税收入。

经营者能通过电子器件税务局或者到办税大厅申请办理土地增值预征申请。在预征申报时，应选用税务行政机关早已注册登记的新项目，根据不一样新项目各自填写《土地增值税纳税申报表（一）（从事房地产开发的纳税人预征适用）》。

申报单填写常见问题：

（1）务必根据不同的房屋类型各自填写。如：普通住宅、非普通住房、多种类型房地产业。

（2）务必根据不同的预征率各自填写。如徐州市保障房预征率为0；一般规范住宅预征率为1.5%；非一般规范住宅及其它种类房地产业预征率为2%。

比如：

徐州市某房地产开发商研发了A花园一期项目及A花苑二期项目。2019年1月，A花园一期项目销售保障房500万余元，市场销售一般规范住宅1000万余元，市场销售非一般规范住宅2000万余元，市场销售铺面4000万余元。A花苑二期项目市场销售一般规范住宅6000万余元。假定之上预收账款均是没有增值税收入。

A花园一期新项目应预缴税款土地增值=500*0 1000*1.5% 2000*2% 4000*2%=135万余元

A花苑二期项目应预缴税款土地增值=6000*1.5%=90万余元

该房产公司2019年1月应预缴税款土地增值=135 90=225万余元

A花园一期项目及二期项目

应各填好一张预征申报单

一期项目填写预征申报单如下所示