土地增值相较于房地产开发商来讲是一个最大的一个税收，以其计算与交纳的时间长、测算繁杂、税赋高缘故，一直是磨练税务工作人员专业能力的税收，因而，许多企业不愿那么复杂，想定额征收。

那样，房地产开发企业能够定额征收土地增值吗？

实例

土地增值能否通过“定额征收”开展避税筹划?

某房产公司开发设计了一商住两用房新楼盘，房地产热销，增值率3倍左右，土地增值可用60%的税率。企业为了实现少缴土地增值的效果，同税务部门沟通期待选用定额征收土地增值。

那样，房地产开发企业能够定额征收土地增值吗?

情况一

(一)哪种情况下土地增值能被定额征收?

1.政策依据

根据我国税务质监总局关于做好《土地增值税清算管理规程》工作的通知(国税发[2009]91号)第三十四条要求，在土地增值税清算中合乎下列条件之一的，可推行定额征收。

(1)根据法律、法规的规定理应设定但未进行帐本的;

(2)私自消毁帐本或是不予给予纳税资料的;

(3)虽设定帐本，但账务错乱或是成本费材料、收入凭证、花费凭据支离破碎，很难确定出让收益或扣除项目金额的;

(4)合乎土地增值税清算标准，公司未按规定期限申请办理结算办理手续，经税务行政机关责令限期改正结算，贷款逾期仍未结算的;

(5)申报计税基础显著稍低，又不按规定的。

2.现行政策分析

根据对之上现行政策的解读，当房地产开发商在开发房地产项目的时候，发生帐本错乱、凭据支离破碎等因素，就会被定额征收土地增值。

可是，纯粹转让土地、出让老房等情形需缴纳土地增值的，绝大多数状况不可定额征收。

如：依据《河南省地方税务局关于调整土地增值核定征收率有关问题的公示》(河南省地方税务局公示2011年第10号)第一条第(四)项规定，全部经营者出让“土地资源”的一律按查帐方法征缴土地增值。国有制企业改组改革中遇到的土地转让新项目，没法测算减免税额的，报直辖市局审批后可按照定额征收方法，按7%的核定征收率征缴土地增值。

转让土地就是指出让国有建设用地使用权或者以出让国有建设用地使用权为主导(房屋建筑约占市场价的30%之内)的举动。

情况二

(二)土地增值定额征收时，会怎样核准?

1.政策依据

(1)根据我国税务质监总局关于做好《土地增值税清算管理规程》工作的通知(国税发[2009]91号)第三十五条要求，同时符合定额征收要求的，由负责人税务行政机关传出定额征收的税务事宜通知单后，税务负责人对建筑项目进行土地增值定额征收审查，经负责人税务行政机关审批合议，通告经营者申请交纳应补交税款或申请退税。

(2)依据《我国税务质监总局有关房地产开发企业土地增值税清算管理方法有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第七条要求，房地产开发企业发生合乎定额征收土地增值条件之一的，税务行政机关可以参考与其说开发设计经营规模工资水平相似的本地公司新土地增值税税负率状况，按不少于预征率的征收率定额征收土地增值。

(3)依据《我国税务质监总局关于进一步加强土地增值税收征管工作方案》(国税发[2010]53号)第四条要求，定额征收必须严格按照税收法规特定条件开展，单位或者个人不得随意扩张定额征收范畴，禁止在结算里出现“以核准为主导、一核了之”、“急于求成图省”的处理方式。凡私自将定额征收做为所在地区土地增值税清算关键方法的，应立即改正。对须经定额征收的，必须按照税收法规的需求，严格、由高明确核定征收率。进一步规范核准工作中，核定征收率正常情况下不能低于5%，各省级税务行政机关要结合本地具体，区别不一样房地产业种类制订核定征收率。

2.现行政策分析

根据对之上现行政策的解读，企业要想选用定额征收土地增值，需要由“负责人税务行政机关传出定额征收的税务事宜通知单”，换句话说，一定要获得税务单位的肯定，与此同时，核准率不少于预征率且正常情况下不能低于5%，实际操作中，全国各地核准率，不同种类的新楼盘，都有区别。

如：依据《天津地区税务局有关土地增值税清算有关问题的公示》(天津地区税务局公示2016年第25号)第八条要求，有关明确房地产开发项目核定征收率问题：

(一)普通标准住宅的核定征收率为6%；

(二)非普通标准住宅和多种类型房地产行业的核定征收率为8%。

(三)无法有效区别不一样房地产业类别的，核定征收率为8%。

换句话说，如果企业确实若想选用定额征收土地增值时，一定得好好算一下定额征收税赋与核定征收税赋之间的差别。

此外，还要考虑到一个问题，因为只要发生“帐本错乱、凭据支离破碎”等因素土地增值才可以选用定额征收，那样，即然“帐本错乱、凭据支离破碎”所得税就无法开展核定征收，也就要开展定额征收。

所以，土地增值若想选用定额征收，就一定得全方位考虑到公司的许多税收的交纳难题。