一、卖家应缴纳税款

（一）企业增值税

市场销售其获得（没有建造）不动产（不包括其选购住房），要以取得的全部价款和价外费用减掉此项房产购买售价或是获得房产后的做价后的余额为销售额，依照5%的征收率测算应纳税所得额。

1．个人转让购买商品房

（1）将购入不够2年住房对外销售的，依照5%的征收率全额的缴纳税费；

（2）自身将订购2年及以上（含2年）住房对外销售的

①北京、上海、广州和深圳以外的地域，增值税免税。

②北京、上海、广州和深圳，自身将订购2年及以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以营业收入减掉购买商品房合同款后差值依照5%的征收率缴纳税费；自身将订购2年及以上（含2年）的普通住宅对外销售的，增值税免税。

注：本人购买商品房时长确定：以获得的不动产权证书或契税完税证明标明的时长作为购买房产的时间也，包含免费赠送形式获取住房，但以别的免费赠送形式获取住房，该住房买房时长依照产生赠送个人行为后一个新的房屋所有权证或契税完税证明标明的时长明确。

2．本人市场销售建造自购住宅增值税免税；

3．涉及到家中离婚财产分割本人的无偿转让房产增值税免税（包含：离婚财产分配;无偿赠与另一半、爸爸妈妈、儿女、爷爷奶奶、外公外婆、孙子女、外孙子女、兄妹;无偿赠与并对担负立即养育或是抚养义务的法定监护人或是赡养人;房屋所有权每个人身亡，遗嘱执行人、遗嘱继承人或是受遗赠人依法办理房屋所有权）。

（二）附加税费

以交纳增值税总金额计税基础，2019年1月1日起增值税小规模纳税人减半征收（包含普通合伙人本人）。本人增值税免税的，与此同时免税城市维护建设税及附加。自2016年2月1日起，分月缴税的月度销售额或销售额不得超过10万余元（按季缴税的月度销售总额或销售额不得超过30万）的交纳扣缴义务人，免税增值税附加税和地方教育附加（包含个体工商户含一般纳税人，但不包含按项纳税人普通合伙人本人）。

1．城市维护建设税＝企业增值税×（1％或5％或7％），经营者所在城市在城区的，税率为7%；经营者所在城市小县城、镇的，税率为5%；经营者所在城市没有在城区、县里或镇的，税率为1%。

2．增值税附加税＝企业增值税×3%

3．地方教育附加＝企业增值税×2%

（三）个税

以出让财产总收入额扣减资产原值和合理费用合同履约成本，为应纳税额，然后按20%的税率测算交纳“财产转让所得”新项目个税。经营者不提供详细、准确的房子原值凭据，不可恰当测算房子原值和应纳税所得额的，并对推行核准缴税。对个人转让自购5年及以上，而且是家中唯一日子用地（住宅）所取得的所得的，再次免征个税。

留意情况：

1．以下情形的房屋所有权无偿赠与，对当事人彼此不缴纳个人所得税：

（1）房屋所有权每个人将房屋所有权无偿赠与另一半、爸爸妈妈、儿女、爷爷奶奶、外公外婆、孙子女、外孙子女、兄妹；

（2）房屋所有权每个人将房屋所有权无偿赠与并对担负立即养育或是抚养义务的法定监护人或是赡养人；

（3）房屋所有权每个人身亡，依法办理房屋所有权的遗嘱执行人、遗嘱继承人或是受遗赠人。

2．根据离婚析产的形式切分房屋所有权是夫妻两人对一同夫妻共有财产的处理，本人因离婚办理房屋产权过户办理手续，不缴纳个人所得税。

3．以别的免费赠送形式获取住房对外开放出让时，依据税务〔2009〕78号政策规定，受赠人出让赠送房子时，因其出让赠送房子收入减去原捐赠者获得该房屋的具体购置成本及其赠予和出让环节中受赠人收取的相关费用合同履约成本，为受赠人的应纳税额，缴纳个人所得税。受赠人出让赠送房子价格显著稍低且不按规定的，税务行政机关可以依照该房屋的行业评估价值或其它有效方法确立的价钱核准其出售收益。

(四）合同印花税

依照所述金额的0.5‰测算，在其中：本人市场销售或购买商品房，免征印花税。留意：传承、赠予、互换、切分免不了。

(五）土地增值

1．税率

增值率不得超过扣除项目金额50%的那一部分，税率为30%；

超出扣除项目金额50%—100%的那一部分，税率为40%；

超出扣除项目金额100%—200%的那一部分，税率为50%；

超出扣除项目金额200%的那一部分，税率为60%。

2．减免税额包含：

（1）给予获得房地产有关凭证（税票、房产契税证实、合作协议书及付款凭证、司法文书）的，按凭证记述额度并每一年加计5%记入减免税额。

增值税税票及其它凭证，依照税票或凭证所述额度；普通发票，依照税票所述价税合计额度；增值税发票，依照税票所述没有企业增值税额度。

有效费用通常指：经营者按规定具体收取的房屋装修花费、住房贷款利率、服务费、公正费等费用。

（2）给予资产评估机构出示以“重置成本法”评定建筑物重置成本法价钱的，按评估价值及其获得土地使用权证凭证记述额度，记入减免税额。

（3）别的减免税额：转让房产时交纳的增值税和额外、合同印花税；因测算缴税的需要缴纳的房屋评估费；获得房地产阶段房产契税（评估价值中已经含房产契税除外）。

3．没法查证测算扣除项目金额的，依照扣除率征缴土地增值。

4．在其中

（1）个人转让住宅免土地增值；

（2）对于个人中间交换已有定居用房地产行业的，经本地税务行政机关核查，能够免税土地增值。

二、买家应缴纳税款

（一）房产契税

按没有增值税成交价×征收率征缴房产契税，房产税税率为3%—5%。房产契税的税率，由市、自治州、县级人民政府在本办法规定幅度内依照所在地区的具体情况明确，也国家财政部与国家税务质监总局办理备案。在其中：

1．对于个人选购家庭唯一住房（家庭主要成员主要包括购房者、另一半及其其子女，相同），面积为90平米及以下，减征1%的税率征缴房产契税；面积为90平米以上，减征1.5%的税率征缴房产契税。

2．对于个人选购家中第二套改善房，面积为90平米及以下，减征1%的税率征缴房产契税；面积为90平米以上，减征2%的税率征缴房产契税。(北京、上海、广州、深圳暂时不执行)

3．针对《中华人民共和国继承法》所规定的遗嘱执行人（包含另一半、儿女、爸爸妈妈、兄妹、爷爷奶奶、外公外婆）继承土地、房产权属，不征收房产契税。（不包含遗产继承）

4．本人无偿赠与房产个人行为，解决受赠人全额的征缴房产契税。其计税基础的明确，《契税暂行条例》要求，房屋赠与由收取行政机关参考房产买卖市场价格核准，并按规定征缴。其征收率的落实，因赠送并不是选购，理应按照房地产所在城市省委确立的房产税税率实行，不可以享有本人购买商品房的契税优惠政策。

根据：《契税暂行条例》及实施办法、《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（财务〔2016〕23号）、《我国税务质监总局关于进一步加强房产交易本人无偿赠与房产税务管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕144号）

(二）合同印花税

依照按所述金额的0.5‰测算。在其中：本人市场销售或购买商品房，免征印花税。留意：传承、赠予、互换、切分免不了。

（三）个税

本人赠送房产个税时，不可定额征收，应严格按照税收法律法规按实征缴。受赠人无尝赠送房子应纳税额为房地产业赠与协议上标注的赠与房屋使用价值扣减赠予环节中受赠人收取的相关费用合同履约成本。按20%的税率测算缴纳个人所得税。

三、案例剖析

2019年2月，安徽省某地住户李某售卖一住宅，使用面积100平米，房产证时间2017年12月25日，客户王某，买家选购为家人首套住房，组成计税价格150万余元，交易双方应缴纳税款多少价格？

分析：

(一）出售方李某应交税金：

1．企业增值税=150/1.05*5%=7.14万余元

附加税=7.14*7%*50%=0.25万余元

增值税附加税=7.14*3%*50%=0.11万余元

地区增值税附加税=7.14*2%*50%=0.7万余元

依据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财务〔2016〕36号配件3）要求，若该住宅拥有两年以上，免增值税及附加；假如不满两年，企业增值税5%、附加税7%（城区）、增值税附加税3%、地区增值税附加税2%。依据《我国税务质监总局有关增值税小规模纳税人地方税种和有关额外减免现行政策相关税收征管难题的通知》（我国税务质监总局公示2019年第5号），一般纳税人附加税及附加享有递减特惠。

2．个税

（1）假定李某无法提供房子原值税票

个税=（150-7.14）*1%=1.43万余元

依据财税字〔1999〕278号、国税发〔2007〕33号、国税发〔2006〕108号，李某所在城市税务行政机关要求，可以提供房子原值（原购房发票等）按差价的20%；不可以提供房子原值，按全额的的1%定额征收；假如拥有满5年而且是家中唯一日子用地，免征个税。

（2）假定李某可以提供有效凭据确认其购买该房屋时具体付款房价款及缴纳的相关费用为130万，依据《国家财政部 我国税务质监总局有关营改增后房产契税、房地产税、土地增值、个税计税基础问题的通知》（财务〔2016〕43号）第四条要求，个人转让房子的个人所得税应税收入没有企业增值税，其获得房子时需付款合同款其中包含增值税记入资产原值，测算出让所得的时需扣减的税金不包含此次出让交纳增值税。

个人所得税企业所得税=（150/1.05-130-0.25-0.11-0.7）*20%=2.36万余元

3．土地增值，暂免。(税务〔2008〕137号)

4．合同印花税，暂免。(税务〔2008〕137号)

（二）购方王某应交税金：

1．房产契税=（150-7.14）*1.5%=2.14万余元

依据《中华人民共和国契税暂行条例》第三条要求，房产税税率为3—5％。房产契税的税率，由市、自治州、县级人民政府在政策法规幅度内依照所在地区的具体情况明确，也国家财政部与国家税务质监总局办理备案；又依据税务〔2016〕23号文要求，选购家中首套住房90平方米之下，房产契税按1%征缴、90平方米之上1.5%；选购家中第二套住房90平方米之下，房产契税按1%征缴、90平方米之上2%；购入家中第二套之上住房，依据安徽省的要求，2019年3月1日之后按3%征缴。

2．合同印花税：暂免。(税务〔2008〕137号)