VIP：

我企业是北京市一家房地产开发企业，研发的产品已经做到土地增值税清算的前提条件已经结算结束，请问我企业中后期市场销售剩下的生产产品怎么计算土地增值？什么时候申请土地增值？

大成方略：

《我国税务质监总局有关房地产开发企业土地增值税清算管理方法有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第八条要求，在土地增值税清算时未转让房地产业，清理后售卖或有偿转让的，经营者应按开展土地增值的税务申报，扣除项目金额按结算后的企业总建筑面积成本乘于市场销售或出让面积换算。企业总建筑面积成本=结算后的减免税额总额÷结算的建筑面积。

《北京市地方税务局有关公布<北京市地方税务局土地增值税清算管理方法技术规范>的通知》(北京市地方税务局公示2016年第7号)第四十六条要求，土地增值税清算时未转让房地产业，经营者结算后转让（下称结算之后再出让房地产业），按下列要求申请办理：（一）结算之后再出让房地产业纳税人需在每个季度完成后15日中进行税务申报（含零申报）。（二）结算之后再出让房地产业理应区别普通住房和其它商住楼各自测算增值率、投入产出率，交纳土地增值。（三）结算之后再出让房地产业扣除项目金额按结算时确定的普通住房、别的商住楼企业总建筑面积成本乘于出让总面积确定。结算时企业总建筑面积成本=此次结算减免税额总额÷结算的总体售出总面积，所述公式计算中，“此次结算减免税额总额”不包含经营者开展结算时减除的与出售房地产业相关的税费。（四）结算之后再出让房地产行业的相关税费在此次申请交纳土地增值时给予扣减。

据上，你企业清算之后再出让房地产业土地增值应按季测算，即应缴土地增值=增值率×征收率，增值率为出让房地产业所获得的收益扣减扣除项目金额合同履约成本。扣除项目金额按结算时确定的普通住房、别的商住楼企业总建筑面积成本（没有完成结算时减除的与出售房地产业相关的税费）乘于出让总面积确定，再扣减应季出让房地产业相关的税费，在一季度完成后15日中进行税务申报。