土增节税，20％是零界点

　　土增是对出让国有制土地使用权证、地面上房屋建筑以及附属物并获得收益的企业和本人，就其出让房地产业所获得的增值额征缴的一种税，是房产开发公司的关键税收之一。因为土地资源增值税率较高，对房产开发公司的盈利危害非常大，因而对其开展筹划是很必须的。

　　房产开发企业通常将一部分新楼盘建为铺面住房连体衣楼（下列称连体衣楼），即一层或是一、二层为铺面，铺面之上一部分为住房。房产开发公司在预估连体衣楼应交纳的土增时，应依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第八条要求，以房地产业成本计算的最基本上的计算新项目或计算目标为企业测算交纳土增。因而，连体衣楼内不一样种类房地产如何计算交纳土增可减少公司的土地资源增值税税负率呢？

　　基本上实例

　　某房产开发企业房地产商铺住房连体衣楼一幢，一层、二层为铺面，总面积1000平米，铺面之上为普通住房，总面积为8000平米，累计9000平米。连体衣楼应平摊的土地资源成本费为六百万元，房子项目成本为1260万元，开发设计花费为土地资源成本费和项目成本的10%。营业税税率5%，大城市维护保养基本建设税征收率7%，教育附加费为3%，地区文化教育额外为1%。

　　该连体衣楼铺面一层市场销售企业800零元/平米，二层市场销售价格400零元/平米，均值市场销售企业600零元/平米，铺面销售额为六百万元：普通住房均值市场价格为3五百元/平米，销售额为2八百万元：连体衣楼总体销售额为
3400万元（600 2800），运营应交税费189万余元（3400×5%）×（1 7%＋3% 1%）。

　　筹划计划方案

　　该房产开发公司能够有下列二种筹划计划方案可选择：

　　计划方案一、铺面和住房各自测算土增。

　　1.住房应缴土地资源增值税计算全过程以下：

　　住房平摊的土地资源成本费：600×8000÷9000=533（万余元）；

　　住房平摊的项目成本：1260×8000÷9000=1120（万余元）；

　　平摊的开发设计花费：（533 1120）×10%=165（万余元）；

　　加计：（533 1120）×20%=331（万余元）；

　　运营应交税费：189×2800÷3400=156（万余元）；

　　住房扣减新项目累计：533 1120 165 331 156=2305（万余元）；

　　增值率为：（2800-2305）÷2305=21%；

　　住房应缴土增为：（2800-2305）×30%=149（万余元）

　　2.铺面一部分应缴土地资源增值税计算全过程以下：

　　平摊的土地资源成本费：600×1000÷9000=67（万余元）

　　平摊的项目成本：1260×1000÷9000=140(万余元)：

　　平摊的开发设计花费：（67 140）×10%＝21（万余元）

　　加计额度：（67 140）×20%＝41（万余元）

　　运营应交税费：189×600÷3400＝33（万余元）

　　扣减新项目累计：67 140 21 41 33＝302（万余元）

　　增值率为：（600-302）÷302=99%

　　铺面应缴土增为：（600-302）×40%-302×5%=104(万余元)

　　该房产开发公司应交纳土增累计：149 104＝253（万余元）

　　计划方案二、铺面和住房分类汇总土增

　　总扣减新项目额度为：（600 1260）×（1 20% 10%） 189＝2607（万余元）；

　　增值率为：（3400-2607）÷2607＝30%；

　　铺面应缴土增为：（3400-2607）×600÷3400×30%＝42（万余元）

　　住房应缴土增为：（3400-2607）×2800÷3400×30%＝196（万余元）；

　　该房产开发公司应交纳土增累计：42 196=238（万余元）。

　　由此可见，该房产开发公司采用计划方案二减少了连体衣楼铺面一部分的增值率，防止了铺面可用40%之上的征收率，少交纳土增十五万元（253-238）。因而，该房产开发公司应采用计划方案二开展筹划更划算。