近年来，一种全新升级的房产投资方法———“产权式酒店”已经应运而生，吸引住了许多投资人的关心。说白了产权式酒店，就是指投资人选购了酒店餐厅某一间酒店客房的产权年限后，自身并不定居，只是授权委托给酒店管理服务公司经营以获得回报率。最近，小编在对该领域执行查验时发觉，酒店餐厅运营方对一些事宜的财务会计与税收解决广泛踏入了一种错误观念，下边就以在其中一户公司为例子表明。

　　鲜红色假日酒店餐厅（招标方）与全部产权年限人（承包方）各自签署了历时三年的协议书，由招标方承担酒店餐厅日常的运营管理，每一年按承包方买房价钱（历经统计分析，买房总价格累计900万余元）的8%付款房租，每月付款一次。假如招标方完成的本年度税后工资纯利润超出了承包方选购价钱的5%，则超量一部分由彼此均分。招标方2006年度主营业务收入总金额为500万余元，成本352万余元（包含付款房租72万余元，获得了宣布税票），本年度资产总额148万余元（为简单化剖析，假定无一切纳税调整事宜，数值不保存小数），全年度总计交纳所得税49万余元。那麼，协议书承诺的超量纯利润为148－49－900×5%＝54（万余元），承包方总计分到27万余元。2007年2月底，招标方在按20%的征收率缴纳“贷款利息、股利分配、收益个人所得”个人所得税后，账户余额所有付款给产权年限人。

　　由此可见，承包方所获盈利分成两一部分，一是固定不动的房租收益，二是波动的年终分红。在操作过程中，基本上全部酒店餐厅和招标方一样，都将平常产生的房租花费记入成本，将超量分紅列入税后工资分派事宜。从现象上看，这类运营模式好像兼顾了房产租赁与项目投资二种特性，招标方的处理方法无可厚非。

　　可是，小编对于此事却不能苟同，缘故取决于：最先，项目投资和租用是二种迥然不同的个人行为，拥有不一样的法律法规实际意义及不良影响，不可以混为一谈；次之，双方实际上仍未在工商企业管理单位申请办理项目投资注册流程，不可以评定为项目投资个人行为；最终，不管酒店餐厅经营状况怎样，即便 发生了亏本，产权年限人都能依照合同书承诺获得收入来源。从而推论，其实质上便是一种单纯性的房子出租个人行为，依据本质缴税标准，说白了“分紅个人所得”也应当定义为房租收益开展相对应税务解决。

　　伴随着《国家税务总局关于酒店产权式经营业主税收问题的批复》（国税函[2006]478号）的颁布，小编的见解也得到确认。本文确立，酒店餐厅产权年限式运营小区业主（即产权年限方）在承诺的時间内给予房地产所有权与酒店餐厅开展联合经营，如房地产产权年限仍未所属新的人民团体，运营小区业主依照承诺获得的收入来源和分紅收益均应视作房租收益，依据相关税收法规、行政规章的要求，应依照“服务行业———租赁行业”征缴增值税，依照资产租用个人所得新项目征缴个人所得税。由此要求，承包方分紅收益所涉及到的关键税收有：按5%的征收率交纳增值税，按12%的征收率交纳房地产税，按10%的征收率交纳个人所得税。

　　小编觉得，国税函[2006]478号文在对运营小区业主纳税问题开展标准的与此同时，也给经营者合理合法降低税款开支给予了根据。

　　历经之上剖析得知，双方实际上不会有项目投资关联，税收法律上也评定产权年限方获得的超量分利便是房租收益，会计上在税后工资分派该笔账款的作法既不当之处也不足划得来。只需酒店餐厅方变化构思，采用恰当的会计账务处理方式，就可以把协议书承诺的分紅款转换为一切正常的房租花费，进而具有抵扣增值税本期应缴企业所得税额的功效。

　　从财务会计上剖析，酒店餐厅放在签订合同书时就担负了一项潜在性的支付责任，其最后是不是必须执行及其付款金额的是多少都需要视本年度运营成效而定。依据会计规则有关或有事项的要求，公司解决或有损害开展确定和计量检定并记入损益类。

　　假设别的标准不会改变，鲜红色假日酒店餐厅今年初历经计算，可能年底分紅额在3%（即27万余元）上下，会计应该将其做为房租花费，按时均值平摊记入“预计负债”学科（只提不付）。一般状况下，冲减的金额与最后付款额会存有差别，招标方应于财务会计期终参考本年度运营成效测算出券后额，并与“预计负债”学科账户余额开展较为，若有差值则要按实调节（没完成超量纯利润就需要全额的冲回）。本例中招标方总计获取额与券后额沒有一切进出，不用开展调节。

　　从税款上剖析，或有事项的結果须根据将来不确定性事宜的产生或不产生给予确认，它在得到确认前的计量检定额仅仅一种估计数，并不符抵扣新项目确定时需应遵循的可预测性标准，没法抵扣。招标方在申请办理企业所得税预缴税款申请时，应将或有损害做为纳税调整新项目，提升本期应缴税收入额。

　　由此可见，公司平常记提的房租花费只有降低营业利润，并不会对预缴税款的企业所得税额造成实际性的危害。可是，伴随着本年度终结和运营成效的明确，这2七万元也慢慢转换成一项目前的责任，即便 未在冲减当初付款（付款期在第二年2月），因为合乎可预测性和收付实现制标准的规定，彻底能够所属为2006年度的花费给予抵扣。

　　历经那样解决，公司本年度盈利及其应缴税收入额比更改财务核算方式前降低了2七万元，降到12一万元，具体交纳企业所得税四十万元，节省了9万余元的税款开支。

　　据小编孰知，鲜红色假日酒店餐厅已于2007年2月向负责人税务行政机关申请办理结束了本年度企业所得税的清算办理手续。那麼，是不是有退还多纳税金的防范措施呢？

　　回答是毫无疑问的。《企业所得税汇算清缴管理办法》（国税发[2005]200号）第六条确立，除另有要求外，经营者应在缴税本年度终结后4个月内，向负责人税务行政机关申报《企业所得税年度纳税申报表》和税务行政机关规定申报的别的相关材料，申请办理付清税金办理手续。文档第十一条要求，经营者在要求的本年度纳税申报期内，发觉税务申报不正确的，可在本年度纳税申报期内再次申请办理税务申报。文档第十二条要求，经营者在缴税本年度内预缴税款的税金超出全年度应纳税所得额的，负责人税务行政机关应立即申请办理出口退税或是抵缴其下一本年度应交纳的企业所得税。依照这种规定，招标方彻底能够在年度汇算清缴期内（本年度终结后4个月内）内再次申请办理税务申报并明确提出退抵申请办理。

　　必须表明的是，当时公司凭产权年限人签名领款的分紅表做为2七万元的上账根据，但伴随着“分紅”特性的变动，招标方应催促另一方获得宣布税票后才可付款账款。不然，税务行政机关便会评定此项开支欠缺真正合理合法的凭证，不允许高新企业申报扣减。