房地产业愈来愈多地得到了各位的关心，她如同躲在黑暗角落不让人关心的小女孩，一夜之间变成大牌明星，她的饮食起居、工作中相处莫不被我们所关心。一样，房地产业的内控管理、成本核算、税收难题等均集中化了各位的视野，变成 各领域人员关心的聚焦点。 

  税收难题诸多 

大家也带上相同的念头，在对房产开发公司的有关财务审计中，对公司税收难题做好了关心。在财务审计中，大家的确发觉一些房产开发公司在账务解决中合别的领域存有不合理节税乃至是偷漏税的税收徇私舞弊个人行为。参考相关资料，对房产开发公司徇私舞弊方法开展了汇总，具体来说首要有下面一些层面：

 一、接到预购房地产款计入其他应收款 

有的房产开发企业接到预购房地产款不计入应收帐款，只是计入其他应收款。甚至有，接到账款不进账，只是根据对法定代表人或关联企业的贷款将资产挪进账内，造成公司少缴增值税及额外和所得税。 

  二、花费抵冲收益或购房的钱 

有的房产开发企业接到市场销售房子应收的账款和预购房子接到的账款计入应收帐款，付款顾客赔偿费、合同违约金、律师费、工程进度款、煤款等立即抵减应收帐款。有的公司将付款的花费与接到的购房的钱抵冲后以差值计入收益或应收帐款，造成少缴增值税及额外和所得税。 

   三、应收款未收购房款，抵冲应付没付花费 

有的房产开发企业采用以商住楼一部分合同款（应收款未收）互换发布费（应付没付）的方法，开展收入支出抵冲，并不按实纳入收益（开支）新项目开展计算，测算申请有关税金，造成少缴增值税及额外和所得税。 

  四、以合作建房之名遮盖房地产开发设计之实 

有的房产开发公司以别人等编造团队的为名（未列举）交纳征收土地费后，征收土地自主修建房地产业开展市场销售，有意将房产开发搞混为合作建房，仅申请建设工程增值税，偷逃销售不动产阶段的增值税及额外和所得税。 

   五、瞒报临时性租赁房地产收益 

有的房产开发公司将很多临时性未卖出的闲置房子出租给本人或团体，获得房租收益，采用不入帐的方法或计入往来账，瞒报匿报应税收入。待售卖时将市场销售房地产业收益计入销售额，申请销售不动产增值税及有关税费。 

以上几类方式均是采用瞒报收益、未作或者少作收益的方法，违背税款有关政策法规，组成偷漏税个人行为，情况严重组成偷税罪。 

 税款筹划构思及方法 

实际上，做到降低税收损害的办法有很多种多样，假如可以在熟识有关税务法的根基上，在合乎税收法律、不违背民法的条件下，根据对筹资活动、项目投资主题活动、生产经营等的合理分配，一样能够 做到避开或减少税收负担的目地。文中就房地产开发商的税款筹划构思及方法做些探寻，供同行业及房地产开发商参照并为此造成争鸣，在税款筹划行业大有作为。千家之言，免不了不正确，仁者见仁，智者见智，一同讨论。 

 一、灵活运用我国税收优惠政策 

（一）內部工程项目逃避工程决算 

现行标准企业所得税法要求：企业隶属独立法人的內部施工人员担负其所归属于企业的建筑工程工程项目，凡同本企业清算工程项目合同款的，无论是不是定编工程项目概（预）算，也无论工程项目价格中是不是包含增值税税费，均理应征缴增值税。达到上述情况要求，适当地导致可用不予以缴税的标准，是人们进行有关避税筹划的重要。 

（二）以扣除转、工程分包服务费替代扣除工程项目居间中介费，建筑工程承包企业是不是与建设方签署承包协议，将可用差异的征收率。若承揽企业与建设方签署承包协议，可用建筑行业3％的征收率；不然，可用服务行业5％的征收率。因而，以扣除转、工程分包服务费替代扣除工程项目居间中介费，能够接到避税实际效果。前提条件是，从业工程项目居间详细介绍的企业自身具备建筑工程承包资质证书，并在转、工程分包全过程中不违背有关法律法规限定。 

（三）运用购入物业管理的折旧费抵扣增值税作用调整本期应缴税收入额 

在房产开发公司的赢利本年度，尤其是在通货膨胀掉价的经济形势环节，购入、贮备物业管理，能够 兼得物业管理折旧费抵扣增值税与房产投资升值双向经济效益。在同样的经营情况下，相互配合公司战略定位，企业并购同业竞争企业亏损，能够依照企业所得税法要求，以未弥补亏损抵冲所得税比例税率。 

（四）运用海外关系组织或本人开展增值税筹划 

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条和《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第七条的要求，在我国“海外”给予本法规明文规定的劳务公司、出让无形资产摊销或是销售不动产，不产生增值税缴税责任。以设计方案劳务公司为例子，国税发〔1994〕214号文档明文规定：海外组织除设计方案逐渐前派员来在我国开展现场勘察、搜集材料、掌握状况外，方案设计、制图等工作所有在我国海外开展，设计方案结束后，将工程图纸交到中国境内公司。在这样的情形下，对外商从在我国获得的所有主营业务收入不征缴增值税。 

（五）变房子出租为境外投资 

变房子出租为境外投资也是房地产开发商较为常见的一种缴税筹划方式。一些房产开发企业在好地区有着一些房子，但因为房子建设的历史时间限期较长，其原值较低，若租赁这种房子，将能扣除很高的房租，也就代表要交纳许多的增值税。如何节税？房子使用者能够 将这种房子转成境外投资，做到节约增值税和房地产税的目地。变房子出租为境外投资，事实上是以房产境外投资。因为对以房产境外投资的个人行为免税增值税，与此同时又归属于境外投资，房地产并沒有参于企业运营，因而不用交纳房地产税。房屋所有权产生迁移，由接纳投资人交纳企业房产税。 

 二、挑选有益的运营模式 

合作建房一般有下列这两种方法： 

（一）协作彼此根据原有的“以物易物”方法完成买卖，彼此以分别具有的土地使用权证和房屋产权互相交换，一方发生了销售不动产的应纳税额个人行为，另一方发生了出让土地使用权证的应纳税额个人行为。对这类以房换地个人行为，彼此应各自按其市场销售住宅的使用价值和出让土地使用权证使用价值交纳增值税。合作建房彼此将分到房屋出售信息时，还应按房子销售总额交纳增值税。 

（二）协作彼此各自以土地使用权证和流动资产注资，创立协作公司，合作建房。对于此事，又出现二种分配利润方法：一是房子完工后协作彼此采用风险性共担、权益共享资源的分配方式；二是房子完工后彼此按一定占比分派房子。依据我国税务质监总局《营业税税目注释（试行稿）》第九条第（二）款：“以资产投资入股投资，参加接纳投资人分配利润、一同承当经营风险的个人行为，不征增值税。”的要求，在第一种分配方式下，向协作公司带来的土地使用权证视作项目投资入股投资无须交纳增值税，协作公司市场销售房子获得的收益按销售不动产交税，彼此分到的盈利无须缴增值税；在第二种分配方式下，向协作公司转让的土地使用权证，按出让无形资产摊销交税，协作公司房子分派后市场销售时分别按销售不动产交纳增值税。 

不难看出，合作建房新项目做为一个会计主体，在收益和花费同样时，运营模式不一样税赋不一样。以上中以创立协作公司并采用在房子完工后协作彼此风险性共担、权益共享资源的分配利润方法更为避税，只需要在市场销售房子获得收益时按销售不动产交税。而创立协作公司并采用在房子完工后协作彼此按一定占比分派房子的分配利润方法，以土地使用权证项目投资的一方还须在前二种方法税赋的根基上，就出让的无形资产摊销交税。而以住房或贷币项目投资的另一方则须按销售不动产交税。对于“以物易物”的合作建房方法，协作彼此应各自按其市场销售住宅的使用价值和出让土地使用权证使用价值交纳增值税。合作建房彼此将分到房屋出售信息时，还应按房子销售总额缴纳增值税，其税赋最大。因而，公司应运用中国税收杆杠导向性，挑选最有利于的运营模式，做到避税筹划的目地。 

三、根据有效挑选财务会计解决办法开展税款筹划 

根据有效挑选财务会计解决办法开展税款筹划包含开发设计商住楼与租赁商住楼、劳务成本、期间费用和销售费用的筹划等4个层面：（一）开发设计商住楼与租赁商住楼筹划 

有一些房子因为所在位置、内部构造房屋朝向和环境因素等缘故库存积压或其它缘故，房子用以租赁运营时，可把商住楼转做出租运营房，从开发设计商住楼转到租赁开发产品学科，按月记提租赁商品摊销费记入成本费，使公司库存量成本费贴近计划成本，与此同时提升成本费，降低税款。而倘若把房子再次留到开发产品学科获取资产减值准备，所获取资产减值准备不可以做为企业所得税抵扣。除此之外，公司还应运用我国税收优惠政策现行政策，如降低房产契税及其一些地域为解决库存积压商住楼特准之前完工的空置房免增值税等，加快产成品市场销售，做大做强资产。 

（二）劳务成本筹划 

做为房产开发公司，各本年度宣传费开支是笔巨大的成本新项目。宣传费开支的几个通常与销售额紧密挂勾。依税收法律要求，房地产开发商每一缴税本年度的宣传费开支应在没有超出销售额的15％内按实扣减。有一些集团公司广告宣传由公司总部统一筹划，花费由公司总部统一税前列支，很可能发生公司总部因宣传费开支超过15％扣减占比不可抵扣，而分公司不够15％的状况。对于这一状况，能够让与分公司业务流程有关的公司总部宣传费，由不够15％的分公司担负。 

（三）期间费用筹划 

公司按照规定缴付的社会养老保险、填补社会养老保险、工伤险、医保和公积金能够 抵扣，公司应依规全额交纳。那样，公司既执行了法律规定的社保责任，平稳了职工队伍，又可以缓解公司因单纯付款薪水而发生的本人及所得税压力。也有，返给员工的不合理负担如因公出门的差旅费、国家公务通讯费（按销售额一定占比抵扣）以容许员工费用报销等方法，把蕴含在薪资中的花费转换为期间费用，减少公司的工资待遇，也可以缓解公司的个人所得税压力。 

（四）销售费用筹划假如一家房产开发企业与此同时开发设计好多个建筑项目，而在其中一个新项目提前准备出让，公司所需一部分资产以该工程向贷款银行，在预估土增时该贷款利息就可以按不超过银行业类似银行贷款利率按实扣减。假如出让该新项目交纳土地资源增值税税负率过高，公司也可考虑到以合作建房方法享有暂免征缴土增的政策优惠。 

四、根据缜密投资项目筹划开展税款筹划公司执行项目投资前应该对全部工程的可行性分析包含收益、成本费、盈利、税款、回本时间等要素开展筹划。在方法的收益、成本费同样时，税赋很有可能变成 计划方案是不是被使用的根本性要素。一块地是与别人合作建房或是出让或自主开发设计，其所交纳的税款差别巨大，公司最后应挑选最佳计划方案开展项目投资。 

五、根据关联企业转移利润房产开发公司转让定价，是房产开发企业公司里面或权益关联企业中间为了能保持其总体发展战略，合理融洽公司内各个部门中间或权益关联企业两者之间的关联，谋取总体最大限度的收益而建立的一种买卖标价。它一般只能出现在关系房产开发公司的內部买卖，但都不排出有业务流程关联的房产开发公司开展这类买卖的很有可能。 

说白了关系房产开发公司，就是指2个或两种之上房产开发公司在管理方法、操纵或资产等领域普遍存在着立即或间接性关联的房产开发公司，包含房产开发总组织与它的子公司、同一房产开发总组织的不一样子公司、房产开发总公司与分公司、同一房产开发总公司的不一样分公司等。 

结合实际，转让定价的表达形式各种各样，基本上牵涉到关系房产开发公司的一切內部经济活动和运营成效。我们可以从下列一些层面对之多方面分类剖析。 

（一）货品销货 

在关系房产开发企业内部买卖中，货品销货占据十分关键的影响力，涉及到工程材料、开发产品等有形化货品的交易。 

1、根据工程材料（如混凝土、砖头、碎石子等）的采购价钱的“高进低进”来危害关系房产开发公司的开发设计生产成本。比如，由房产开发总公司向分公司廉价供货原材料，或由房产开发分公司高价位向房产开发总公司售卖工程机械设备，为此减少房产开发分公司的开发设计生产成本，使其得到较高盈利。相反，根据房产开发总公司高价位向房产开发分公司售卖工程材料，或由房产开发分公司向房产开发总公司超低价工程机械设备，来提升房产开发分公司产品成本，这就降低了房产开发分公司的盈利。 

2、房产开发总公司运用了解的国际性网络营销平台控制房产开发分公司商品的销售市场，放低或提升对房产开发分公司开发产品的收购价。在运用房产开发分公司系统软件的市场销售组织市场销售房产开发总公司开发设计的商品时，则还可以根据增强或放低提成采购回扣付款的方式，危害房产开发分公司的销售额。 

3、在货品销货全过程中，运用房产开发总公司操纵的运输设备，根据向房产开发分公司扣除较高或较低的施工材料和原材料（如混凝土、碎石子等）运送装卸搬运和保费，来危害房产开发分公司的销售费用。 

4、用房产开发总公司与房产开发分公司相互之间的呆帐、坏账损害赔偿等，为此调节提升房产开发分公司的成本开支。 

（二）借款来往 

有的国家和地区，对贷款利率缴税而对存款利率不缴税，关系房产开发公司能够 运用这一要求节税。一方面，一家必须 贷款的企业运用关系房产开发公司拥有的存款做为质押，进而获得贷款银行，随后规定就该借款扣减贷款利息支出；另一方面，拥有储蓄的关系房产开发公司作出分配，扣除不必课税的存款利率。 

（三）劳务公司的给予 

劳务公司涉及到的区域很广，密切相关房产开发公司相互之间带来的设计方案、广告宣传、资询等劳务公司主题活动中，均存有收费标准是否和劳务公司收费标准的多少难题。乃至总组织管理方法运动的出现也被视作一种劳务公司，要按一定占比向各子公司平摊期间费用，海外（地域）企业根据对这种劳务公司的费用与付钱的多少，危害企业集团公司不一样人员的费用与盈利。例如，向房产开发分公司索要太多的管理者年收入，摊入向房产开发分公司扣除的服务费，扩大了房产开发分公司成本费，为此降低房产开发分公司的盈利。 

（四）无形资产摊销的应用和出让 

房产开发总公司根据对工程施工设计方案技术性、信誉等固定资产的运用与出让，及其扣除许可服务费的多少，对房产开发分公司的费用和盈利能够 环境要素。这类服务费的支出有的危害房产开发集团公司资产组成的变化，有的危害收益及成本的平摊。 

（五）固资的购买与租用 

固资购买额的多少，在以固资做价项目投资的情形下，既危害房产开发公司的股份市场份额，也危害折旧的摊销费。比如，房产开发总公司向房产开发分公司给予的工程机械设备价钱，立即危害摊入房产开发分公司的开发设计生产成本，提升固资原值，代表着增加折旧，必定提升房产开发分公司的产品成本；相反，则会降低成本费。 

当固资的购买涉及到关联企业中间可折旧费财产的出让时，因为世界各国（地域）对资产收入的税务处理方法不一样，会使房产开发公司根据转让定价迁移盈利或将盈利转换为资产盈利。 

在工程施工机械租赁行业中，因为世界各国（地域）对国际性租赁业务中应由哪一方计提折旧，哪一方能够 扣减花费，及其由谁承担责任等现象的要求不尽一致，房产开发公司能够 想方设法运用这种差别做到节税的目地。租费的多少，会同时危害买卖两方的工资和成本费。 

在上述诸方面的转让定价中，房产开发公司是选用高标价或是低标价的方式，在于母、子（总、分）企业该国（地域）的征收率多少、控投占比和企业集团公司发展战略等众多要素。 

六、别的的筹划方式 

（一）建设中的项目总体出让的缴税筹划 

在房地产业生产经营中，房产开发公司关键遭遇出让建设中的项目和公司股权的挑选。因为资产、企业方案等要素，公司将建设中的项目出让给别的房产开发公司，其出售的具体内容和方法有很多的挑选。 

（二）有效溶解房租收益 

房产开发公司应有效地溶解房租收益。假如房产开发公司沒有将研发的房地产售出，只是用以租赁，国家规定，其资产收益理应交纳增值税和房地产税，其房地产税税率是房租收益的12％。假如公司把房租收益溶解，则代表着房地产税的减少。因而有效溶解房租收益是房地产开发商开展缴税筹划的一种方式 。 

（三）溶解商住楼市场价格 

房产开发企业能够合理地溶解商住楼的市场价格，为此来开展缴税筹划。假如公司开发设计房地产业、市场销售商住楼价位不溶解，则代表着公司既要交纳增值税，又要交纳土增和所得税。假如将商住楼的销售额溶解出来 ，则能够 少担负之上3项税款。 

（四）变房子出租为承揽业务流程 

变房子出租为承揽业务流程关键对于房子修建时间长、地区好、房租高的不动产的缴税筹划。假如公司房子出租，则不仅交纳增值税，又要交纳房地产税，但倘若将房子做为公司的一项财产承揽出来 ，则会降低交纳的税款。承包单位与房屋产权公司达到承包协议，由项目承包人按时向房地产使用者交纳一定的服务费，公司能够根据房子出租的房租来做为扣除承包费的规范。 

（五）变房产销售业务流程为代建制个人行为 

变房产销售业务流程为代建制个人行为，房产开发企业立即向顾客收替代建费，其缴纳的代建制费只需用交纳增值税，若有盈利，再交纳所得税。要不是代建制个人行为，只是立即的房产开发和市场销售个人行为，就必须依照法律法规交纳增值税和有关税。可是，代建制个人行为有一些必要条件，如基建项目企业应向房产开发企业递交相关项目立项的方案、建议、整体规划工程图纸等；另一方面，房产开发企业不垫款一切资产，与此同时只向委派企业收替代建费，开取服务业发票。 

总而言之，房地产业企业税收筹划的路径有多种多样，但都需要合理合法、可实际操作并能给公司提供真实经济效益。一个科学合理的筹划计划方案务必是和公司的具体情况相联络，而且在某一时段或某一阶段开展的，而不是随便套入一个完全的筹划计划方案，不然再不断完善的筹划计划方案也获得不上优良的实际效果。这就须要公司高管最先要有高度重视税款筹划的核心理念，次之，还必须有十分了解税法知识及筹划构思的专业性人才，在详尽掌握公司的真实情况后，做出可执行性的筹划计划方案，杰出申请注册税务师可担此任。