看头：房地产业开发进度较长，关键包含项目立项阶段、设计规划阶段、股权融资阶段、土地资源获得阶段、拆迁补偿安置阶段、建设工程阶段、预购阶段、市场销售阶段、租赁阶段，新项目结算阶段。各阶段涉及到的税收关键有所得税、土地增值税、增值税、土地税、合同印花税、房产契税。因为新项目的税务成本费会影响到工程项目的回报率，而税务事宜自始至终围绕在其中，因而有效把控税款费用是减少公司成本费用的重要一环，必须对房产开发阶段涉及到的一些税务难题及改进和筹划机遇开展汇总，把握住一些税务筹划机遇，能够更好地为房地产业务版块发展趋势制订战略整体规划。

　　一、项目立项阶段

　　许多公司在做整体规划及向相关部门审批时，都未考虑到根据有效配搭项目立项来适度减低公司的潜在性税赋。公司对同一新项目很有可能与此同时或分期付款、系统分区开发设计不一样种类的房地产，有独栋别墅、花园洋房、商业服务物业管理或普通住房等，她们的增值率和相对应的税赋会各有不同。因为土地增值税是以国家相关单位审核的房产开发新项目为公司开展结算，针对分期付款开发设计的新项目，以分期付款新项目为企业结算。若公司以分期付款开发设计的独栋别墅、花园洋房、商业服务物业管理来各自项目立项，只有按这种分期付款新项目为企业结算。可是，若公司对不一样增值率的房子以一个新项目或同一期来项目立项并经准许，则可按一个新项目或同一期新项目的总体增值率来开展土地增值税结算。若总体增值率小于某些房地产业的增值率，那麼公司的土地增值税的具体税赋很有可能会有些减少。（操作实务中，不一样的地域实际操作有差别，要实际向本地地税局单位掌握清晰）

　　公司在项目立项时，就应提前考虑到工程项目的具体情况和有关危害，挑选一个较好的方法来项目立项。那样公司就可以有效减少土地增值税的税赋，为公司提供一定的社会经济权益。这是一个不错的税务筹划机遇。

　　二、股权融资阶段

　　公司资金短缺能够从其关联企业股权融资。如从关联企业获得的借款金额极大，依据《企业所得税法》的要求，公司从其关联企业进行的债务性投資的利息费用有额度，超过规范规范的利率很有可能不可抵扣；与此同时，依据土地增值税的要求，不可以给予金融企业证实的利息费用有额度，因而，一部分贷款利息很有可能不可做为扣减新项目。

　　公司应事先与税务行政机关沟通交流，确立关联企业贷款利率可扣减额度，进而确立最好关联企业贷款金额，尽可能使关联企业贷款利率都能抵扣。这都能够经过调节企业融资构架、调节公司间资产通融的计划来做到。

　　如公司向关联企业付款的利率高于当期金融企业的银行贷款利率，依据《企业所得税法实施条例》的要求，向非金融企业贷款的利息费用，不超过依照金融机构当期类似贷款利息计算出来的金额一部分准许扣减。因而，超出当期金融企业银行贷款利率的利率不可在抵扣。依据土地增值税的要求，不可以给予金融企业证实的利息费用是有额度的，因而一部分贷款利息很有可能不可做为扣减新项目。针对超出贷款年限的利率一部分在预估土地增值税时亦不允许扣减。

　　为防止关联企业过高的利息费用和利息费用在税赋领域的不良危害，公司可考量按当期金融企业类似银行贷款利率来分配集团公司内资金借贷。

　　若公司是免费应用关联企业的借款，公司做为筹集资金方沒有相对的利息费用，那麼便会虚报盈利；借出去方的利息支出也无法在抵扣，可能造成 双向征缴所得税。

　　公司应审批现阶段集团公司内关联方交易的价格现行政策，改进不科学的地区，并为此制订科学合理的收费标准，与此同时依据税务要求提前准备有关证明材料。

　　三、土地资源获得阶段

　　（一）公司以我国转让形式获得土地资源

　　在其他应付款获得国有制土地使用权证时，沒有立即获得我国土地规划单位开具的土地出让收款凭证的，依据要求，扣减获得土地使用权证所付款的额度、房地产业项目成本，花费及出让房地产业相关税费，须出示合理合法有效的凭据；不可以出示合理合法有效的凭据的，不予以扣减。

　　公司解决不属于预收账款特性的数额转到相对性应项目成本、花费学科计算并在协议中承诺给予合理合法凭据的限期。那样可防止一些没必要的税务不便。

　　针对公司未在承诺的时间内开展土地规划而支出的土地闲置费，在预估所得税时，土地闲置费能不能扣减，新的公司企业所得税法和原外资企业的税务要求未对于此事作有关要求，应向有关税务行政机关确定有关税务解决方式。该土地闲置费不属于按国家统一要求缴纳的相关花费，因而，在预估土地增值税时不可以从应税收入中扣减。

　　公司应进一步加强新项目研发的管理方法，尽可能在承诺的时间内开展开发设计；若确实需推迟，应尽快与有关政府机构商议，争得免减土地闲置费，并与税务行政机关确定有关税务解决方式。

　　公司未按照规定时间付款土地出让而交纳的税款滞纳金，在预估所得税时有可能会被视作与获得工资没有关系的开支而不可扣减。此外，此税款滞纳金也不属于按国家统一要求缴纳的相关花费，因而测算土地增值税时也无法从应税收入中扣减。

　　公司应提升资金分配。按照规定时间付款土地出让，假如的确需推迟，应尽快与有关政府机构商议，争得免减税款滞纳金。

　　（二）以财产回收方法获得土地资源

　　具体中在财产购买时，存有具体成交价很有可能与有关凭据价钱差异的状况。因为有关凭据沒有体现真正成交价，依据《税收征收管理法》要求，经营者、义务人虚构虚报计税基础的，由税务行政机关勒令期限纠正，处以五万元下列的处罚。

　　公司应按具体成交价来签订有关转让合同和索要合理合法有效的凭据，以减少公司的税务风险性。

　　四、拆迁补偿安置阶段

　　在拆迁补偿安置阶段，动迁花费支付凭证一般为被拆迁方签定的收条或京东白条。这种收条或京东白条不属正规合理的凭据，依据《发票管理办法》要求，不符合要求的税票，不可做为会计报销凭证。

　　公司最好是授权委托获得房屋拆迁补偿职业资格证的企业动迁，并向其索要合理合法合理的凭据。

　　五、建设工程阶段

　　在建设工程阶段若与关联企业签署的工程预算高过本地销售市场规范，依据《企业所得税法》的要求，公司与其说关联企业两者之间的工作来往，不符单独标准而降低公司或是其关联企业应缴税收益或是收入额的，税务行政机关有权利依照有效办法调节。依据企业所得税法要求，房产开发公司申请办理土地增值税清算所附赠的房地产业项目成本中各种成本的凭据或材料不符结算规定或虚假的，地区税务行政机关可参考本地基本建设工程预算管理方法单位发布的建工工程造价预算定额材料，融合建筑结构、主要用途、区位优势等要素，核准以上项目成本的公司总面积额度规范，并据以测算扣减。

　　公司应审批现阶段集团公司内关联方交易的价格现行政策，改进不科学的地区，并为此制订科学合理的收费标准，与此同时依据税务要求提前准备有关证明材料。

　　六、预购阶段

　　公司有时候未对获得的预购收益开展核实和开展有关税务申请，依据要求，对预购收益，应按预估利润率计算出预估销售毛利，记入资产总额预缴税款所得税。依据要求，可对研发公司在新项目所有工程结算前出让房地产业获得的收益预征土地增值税。对预购收益亦须交纳增值税以及额外。

　　公司应立即就新项目预购收益向负责人税务行政机关纳税申报。

　　七、市场销售阶段

　　公司针对样板间的装修预算常记入劳务成本，而不计入人项目成本，导致项目成本降低。依据要求，开发设计公司修建的房屋出售部（接待办）和样板间的装修预算，不管金额尺寸，均应记入其修建成本费。

　　公司可将样板间的装修预算做为开发设计成本计算，在预估所得税时项目成本是可所有抵扣的，与此同时向负责人税务行政机关确定土地增值税的正确处理方式。

　　公司为激励小区业主详细介绍楼盘销售，以替小区业主付款物业管理服务企业一定的物业管理费用做为酬劳，但未获得物业管理服务企业的税票不可做为花费税前列支的凭据，依据要求，未按照规定获得专用发票的花费，不可以在所得税抵扣。扣减获得土地使用权证所付款的额度、房地产业项目成本、花费及出让房地产业相关税费，须出示合理合法有效的凭据；不可以出示合理合法有效的凭据的，不予以扣减。若小区业主获得的劳务报酬所得超出一定规范，公司做为义务人需代小区业主缴纳她们的个人所得税。

　　公司应立即向物业管理服务企业索要税票和代承担缴税责任的小区业主缴纳有关的个人所得税。

　　八、租赁阶段

　　操作实务含有的公司将人防设备做为停车位供小区业主应用，并与客户签署停车位所有权买卖协议扣除服务费，确定为销售额。不管销售额或房租收益，公司都必须交纳所得税，对公司最后的公司企业所得税税负危害并不大。可是，因为人防设备不能售卖，买卖的本质为租赁，（1）若确定为房租收益，按租用限期来分期确定房租收益，在合同签订当初，房租相匹配的公司企业所得税税负将相对性小于确定销售额所相对应的公司企业所得税税负；（2）若确定为销售额，在预估土地增值税时，很有可能会被看作应税收入；而做为房租收入确认，则不需交纳土地增值税。

　　公司应将买卖协议改成租赁协议，防止税务行政机关误征土地增值税和按房地产销售来征缴所得税。

　　九、新项目结算阶段

　　在新项目结算阶段对一些与别的“期”共享资源的公用服务设施的修建花费，很有可能在该“期”开展清理时，仍未开始修建，公司会冲减这一部分花费。对这一部分预提费用在预估所得税和土地增值税时一般不可以扣减。

　　公司在作新项目研发时，应考虑到土地增值税的结算时段，分配有关工程项目。对后建的工程项目，公司可与负责人税务行政机关商议在最后结款时，按新项目（期）来再次测算土地增值税的税赋，多退少补。