编者按：房产开发新项目税重量、税收复杂，一般公司都是会开展税务筹划。运用政策优惠是税务筹划常见方式。土地增值税做为建筑项目税赋占较为高的税收，其政策优惠经常是税务筹划计划方案核准根据之一。项目投资入股投资城市房地产税征缴土地增值税恰好是那样一种政策优惠。文中拟从一则运用项目投资入股投资政策优惠不合理税务筹划实例开展剖析，以作警告。

　　一、实例

　　（一）基本上案件

　　1、“建筑项目”企业状况

　　涉案人员新项目土地使用权证归浙江省京桥实业有限公司（下称“京桥企业”）全部。京桥公司成立于2006年8月，法人代表为徐昱煚，公司股东为普通合伙人徐昱煚以及所项目投资开设的宁波市京桥工业生产集团有限公司，注册资本2000万余元，徐昱煚与宁波市京桥工业生产集团有限公司各自有着45%和55%股权，徐昱煚为法人代表，备案业务范围为：工业生产投资项目、厂房出租、建筑装饰材料、化工原料、机械设备、纺织业、金属复合材料市场销售。税金审报征缴选用查账征收的方法。

　　京桥企业差别于一般建筑项目企业取决于其业务范围中并无“房产开发”。可是经税务机关单位审查，京桥企业在监管隶属期限内具体运营厂房开发设计产品销售。

　　2、建筑项目状况

　　2006年8月16日，徐昱煚意味着宁波市京桥工业生产集团有限公司与浙江龙游科技园区管理委员会签署《项目投资协议书》，承诺由该企业在产业园区开设责任有限公司项目投资建设机械、电动机的工业园厂房新项目；产业园区一次性给予435亩土地资源，除其自购新项目外的工业园厂房，由其自主承担其工程建筑工业厂房内的招商引资工作。

　　京桥企业于2007年3月7日，以价格1亩3.1万余元获得龙游成北工业园区龙游北斗定位系统大路400多亩工业土地所有权。京桥企业获得土地证后，资金投入厂房基本建设，各自于2007年10月，2008年10月与万明企业（原龙游县广厦建筑有限公司）签署《建设工程施工合同》，但万明企业仅缴纳服务费，工程项目具体是由京桥企业自主开展工程施工基本建设。

　　全部工程建设选用系统分区分次基本建设。第一期土地面积160亩，总建筑面积36420㎡，2009年4月14日根据竣工验收；第二期土地面积133.5亩，总建筑面积33258.89㎡，2009年1月29日根据竣工验收；第三期土地面积107.36亩，总建筑面积26528.88㎡，各自于2010年11月1日、12月6日根据竣工验收。

　　3、建筑项目税务筹划计划方案

　　京桥企业起先与各购方签署《厂房及配套用地转让合同》，承诺售卖相匹配土地及办公楼附设配套设施商业用地、确立市场价。后彼此又签订合同补充协议，承诺将原资产转让变动为协作合资企业方法。京桥企业以相匹配的工业厂房及土地资源作价入股投资、徐昱煚本人注资一同成立新企业，接着出让该公司股权给以前签署《厂房及配套用地转让合同》的购方。公司股权转让承诺价钱为售价出让，但实际上是依照《厂房及配套用地转让合同》中市场价来执行的。过后，京桥企业向购方索要所有《厂房及配套用地转让合同》正本并消毁。

　　（二）税务局思想观点

　　京桥企业以股份交易规则迁移房地产业，未立即确认收入，系逃税，在查账征收的根基上确定京桥企业补交所得税的额度，并惩处补交额度一倍的处罚。与此同时税务局向京桥企业传出土地增值税结算的《税务事宜通知单》，但90天内京桥企业未办土地增值税结算办理手续。

　　（三）人民法院思想观点

　　一、二审人民法院均适用税务局思想观点。

　　二、不合理筹划税务风险评估

　　（一）被评定偷逃所得税的风险性

　　依据《中华人民共和国企业所得税法》第三条要求，住户、公司理应就其来自地区、海外的所得的交纳所得税；第五条要求，公司每一缴税本年度的收入总额，扣减不征税收入、各类扣减及其容许填补的经前本年度亏空后的账户余额，为应纳税额。京桥企业自创立以后，未从业所备案的生产经营，而以房产开发运营的方法边基本建设边市场销售房地产业，且全部的置业顾问后，对所登记注册的公司进行结算。公司所得的就是移转房地产业的收益。京桥企业将一部分房地产业以公司股权转让方法移转给买家的买卖，依据各买家均已获得工商营业执照的客观事实，应以公司股权转让方法明确京桥企业的收益。

　　京桥企业法人代表徐昱煚在出让工业厂房、土地资源时，先与购方法人代表达到买卖、签合同。时隔一月，京桥企业法人代表又与各购方的法人代表签署以其并未开设的企业为名再次签署除价钱降低一半外，别的条文基本一致的股权转让协议。既合不来常情，更非是一切正常经营理念。具体执行中所收付款的买卖账款与第一份合同书相符合，而与第二份合同书差别甚巨。京桥企业还选用有意取回消毁已签署的合同书、与建筑工程公司签署虚报的附设工程承包合同、运用非本企业账户接受账款等方法遮盖客观事实。且京桥企业税务自纠自查中，仅主动补缴了一部分税金，而不属实税务申报。京桥企业的以上个人行为，属《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款所明文规定的，经营者仿冒、伪造、掩藏、私自消毁帐本、记帐凭证，或是在帐本上两列开支或是不列、少列收益，或是经税务机关单位告诉审报而不予审报或是开展虚假宣传的税务申报的个人行为，目地显而易见是为不缴或是少缴应缴税金，其手段已组成逃税，且情节恶劣。

　　（二）所得税查账征收，一部分成本费不可扣减的风险性

　　京桥企业本便是一般纳税人，根据要求实行查账征收。涉案人员税务风险性产生后，京桥企业认为其有有效成本费未扣减，规定税务局依照定额征收计征所得税。

　　可是依据《税收征收管理法》第三十五条要求，针对“定额征收”税务机关单位是“有权利核准”，并不是“理应核准”，定额征收归属于税务机关单位的防范措施，是为使我国税金不外流的一种查验方式，精确性比较相对性。而京桥企业本便是查账征收公司，针对是选用定额征收或是查账征收税务机关单位具备决策权的情形下，税务机关单位采用查账征收合情合理。而在此案中，京桥企业提出的成本费缺乏有效根据，没法扣减，造成其所得税税负超出50%。

　　（三）“不可以享有项目投资入股投资城市房地产税征缴土地增值税”的风险性

　　有关以房产投资入股投资的土地增值税特殊政策，国家财政部、我国税务质监总局依次公布过四文件，分别是：《国家财政部 我国税务质监总局有关土地增值税一些实际问题要求的通告》（税务[1995]48号）、《国家财政部 我国税务质监总局有关土地增值税多个问题的通告》（税务[2006]21号）、《国家财政部 我国税务质监总局有关企业改制资产重组相关土地增值税规定的通告》（税务[2015]5号）、《国家财政部 税务质监总局有关再次执行企业改制资产重组相关土地增值税规定的通告》（税务[2018]57号）。依据这种要求，企业、本人在改革资产重组时以房地产业作价入股投资开展项目投资，对其将房地产业迁移、变动到被项目投资的公司，暂时不征土地增值税。以上改革资产重组相关土地增值税现行政策不适感用以房地产业迁移随意一方为房产开发公司的情况。

　　此案中，京桥企业按其工商注册的范畴看，不包括房产开发，应不属于房地产开发公司。可是从生产经营看，其主要经营的业务是房产开发、市场销售。融合《土地增值税暂行条例》中第十三条要求：土地增值税的征缴管理方法，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及本规章相关要求实行。而税款征收管理法中有一般反避税的要求。京桥企业以房产投资入股投资，以出让股份的方式替代出让房地产业的本质，很有可能遭遇土地资源增值税免税不组成，被税务机关单位规定征缴土地增值税的风险性。

　　华税提示，建筑项目涉及到税重量、税收多，有效、合理合法筹划才算是正道，不合理筹划因小失大，会产生明显的税务风险性及更重的边际效益。