法 规

《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》第四条：小规模租赁房产，依照下面要求交纳所得税：

（一）企业和个体户租赁房产（没有个体户出租住房），依照5%的增值税率测算应纳税所得额。个体户出租住房，依照5%的增值税率减按1.5%测算应纳税所得额。

房产所在城市与组织所在城市没有在同一县（市、区）的，经营者应依照以上记税方式向房产所在城市负责人税务局行政机关预缴税款，向单位所在城市负责人税务局行政机关纳税申报。

房产所在城市与组织所在城市在同一县（市、区）的，经营者应向单位所在城市负责人税务局行政机关纳税申报。

（二）别的个人出租房产（没有住宅），依照5%的增值税率测算应纳税所得额，向房产所在城市负责人地税局行政机关纳税申报。别的个人出租住房，依照5%的增值税率减按1.5%测算应纳税所得额，向房产所在城市负责人地税局行政机关纳税申报。

解 读

此条确定了小规模租赁房产的相应制度要求。

1、此条要求的先决条件是“小规模”租赁房产的增值税计算交纳。第一款要求了小规模中的“企业和个体户”租赁房产如何计算交纳所得税；第二款确立“别的本人”租赁房产如何计算交纳所得税。

2、小规模中“企业和个体户”租赁房产的基础要求是，适用简易征收，依照5%增值税率测算应纳税所得额。

3、36号文档要求“个人出租住房，应依照5%的增值税率减按1.5%测算应纳税所得额”。本人包含个体户和其它本人。因而，在第一款小规模中“企业和个体户”租赁房产业务流程中，必须清除个体户出租住房。个体工商户出租住房，依照5%的增值税率减按1.5%测算应纳税所得额。

4、租赁房产应在不动产所在城市缴税，当企业和个体户租赁的房产与其说组织所在城市没有在同一县（市、区）的，则应在房产所在城市预缴税款，回单位所在城市纳税申报。企业和个体户租赁的房产与其说组织所在城市在同一县（市、区）的，为缓解经营者的税务压力，则经营者不用预缴税款，立即纳税申报就可以。

5、本人减按1.5%测算应纳税所得额现行政策仅对于“住宅”。第二款区别别的个人出租非住宅和出租住房两一部分来要求。别的个人出租房产，包含住宅，都需向房产所在城市负责人地税局行政机关纳税申报。

案 例

实例1：北京西城某个体户2013年选购天津一套铺面 用以租赁。自2016 年5月1日起，经营者租赁该铺面，应如何计算缴税？怎样预缴税款？

剖析：个体户组织所在城市在北京市西城区，房产在天津，房产所在城市与组织所在城市没有在同一县（城区），因而经营者应向房产所在城市预缴税款。经营者为个体户，并不是普通合伙人，应向房产所在城市负责人税务局行政机关预缴税款。在本实例中，经营者出租商铺，并不是住宅，按规定应以扣除的房租依照5%的增值税率测算应预缴税款税款，向房产所在城市天津的税务局行政机关预缴税款，依照相同的记税方式，向其组织所在城市北京西城负责人税务局行政机关纳税申报。

实例2：接案例1，假如该个体户选购的是天津的一套住宅（住房备案在该个体户户下），自2016 年5月1日起，经营者租赁该住宅，应如何计算缴税？怎样预缴税款？

剖析：该个体户应以扣除的房租减依照1.5%增值税率测算应预缴税款税款，向房产所在城市天津的税务局行政机关预缴税款后，依照相同的记税方式，向其组织所在城市北京西城负责人税务局行政机关纳税申报。

实例3：吴某为北京住户，2013年选购天津一套铺面用以租赁。自2016 年5月1日起，吴某租赁该铺面，应如何计算缴税？怎样预缴税款？

剖析：《试点实施办法》确立，“别的个人出租房产”授权委托地区税务局委托征缴。普通合伙人租赁房产，应向不动产所在城市负责人地税局行政机关纳税申报。在本实例中，普通合伙人出租商铺，并不是住宅，按规定应以扣除的房租依照5%的增值税率测算应纳税所得额，向房产所在城市天津的地税局行政机关纳税申报。

实例4：接案例3，假如吴某选购的是天津的一套住宅，自2016 年5月1日起，吴某租赁该住宅，应如何计算缴税?怎样预缴税款？

剖析：因吴某租赁的是住宅，个人出租住房可以依照5%的增值税率减按1.5%测算应纳税所得额，因而，吴某应以扣除的房租，依照5%的增值税率减按1.5%测算应纳税所得额，向房产所在城市天津的地税局行政机关纳税申报。