土地资源成本费，指为获得土地开发所有权(或开发权)而造成的各类花费，主要包含土地资源买价或出让金、大市政工程配套费、房产契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地资源变动主要用途和超总面积补缴的土地价格及有关税金、房屋拆迁补偿开支、安装及拆迁开支、拆迁房修建开支、粮食作物赔偿费、危楼赔偿费等。我国税收优惠要求，土地资源成本费，一般按占地总面积法开展分派。假如须经融合别的方式 开展划分的，应商税务行政机关允许。而地区省份税务行政机关为了避免公司根据随意选择分担方式 控制节税室内空间，老对房地产企业土地资源费用核算方式 的挑选给与限定。有的位置要求同一结算企业内土地资源费用分担只有选用总建筑面积法，有的地区容许土地资源成本费采用楼高指数法分担这些。全国各地要求不一而足、五花八门。土地资源是房地产开发设计最首要的费用新项目，土地资源成本费占有率较大，均值土地资源成本费约30%上下，但该成本费因地区差异而有较大差别，并有进一步升高的发展趋势，也是可变性最高的一个要素，房地产企业土地资源费用核算方式对土地增值税结算的重要程度显而易见。房产开发公司土地资源费用的分担问题，是土地增值税结算的主要具体内容。涉及到土地增值税的土地资源成本费，抵扣标准限定比较严苛。房地产企业土地资源成本费所得税和土地增值税的抵扣问题，因为获得土地资源方法的多样化，加上税收优惠的滞后效应、多层面、分散，房地产企业经营者难以理解税政和不容易税收实际操作。因而，房地产企业理应高度重视开发设计新项目土地资源费用分担计算，恰当执行申报纳税责任，防治土地资源费用分担不合理的税务风险性。土地资源成本费在差异种类的房产中间的分担问题，是土地增值税结算的重要。选用不一样的分担方式 ，所计税的土地增值税税款存有显著差别；因为土地资源成本费是房地产开发商加计花费和研发花费记提数量的关键构成部分，不一样的分担方式 将再度变大这类差别；针对容许扣减的土地资源成本费均选用一刀切的方式 分担，不符收益与成本费配比原则；不一样类型的费用组成，客观性上规定适用不一样的分担方式 。房产开发项目的土地资源费用核算方式 ，我国税务单位没统一要求，由各地税务行政机关融合本地实际情况自行解决。经营者一片转让土地使用权证后，按约开发设计，出让房地产业的，其扣减工程额度的明确，可按出让土地所有权的总面积占总建筑面积的比例计算分担，或按建筑面积计算分摊，也可按税务行政机关核实的其它方法测算分担。国家财政部、国家税务总局针对土地价格的分派方式 ，沒有限制某一种方式 ，但规定“有效、合规管理”。具体步骤时要根据具体占有土地面积占农田面积的占比，在可售与不能售的房产中间做好分派。一部分省份税务行政机关对土地增值税结算时土地资源费用的分担方式 给与了挑选的室内空间,且有进一步比较宽松的发展趋势。因而，只需是有效的方式 公司都能够选用。并就土地资源费用分担有关事宜，维持与负责人税务行政机关的有效的沟通越来越十分关键。针对成本费核算方式 的决定权，房地产企业理应对土地资源费用核算方式 实现较为，进而择优录用挑选本身经济发展利润最大化的摊销费方式 。为便捷房地产企业经营者恰当执行申报纳税责任，精确执行税务申报，完成公司税后利润利润最大化，小编现将土地资源费用核算方式 以及应用领域核算汇总，供房地产企业经营者参照和参考。

方式 一、占地总面积法

占地面积法，指按已开工项目成本目标占地总面积占开发设计商业用地占地面积的比率实现分派。即依照房地产业土地使用权证总面积占土地使用权证占地面积的比例计算分担。一次性开发设计的，按某一成本费目标占地总面积占所有成本费目标占地面积总面积的比率实现分派；分期付款开发设计的，最先依照今天所有成本费目标占地总面积占开发设计商业用地占地面积的比率实现分派，随后再按某一成本费目标占地总面积占期限内所有成本费目标占地面积总面积的比率实现分派。期限内所有成本费目标应压力的占地总面积历时内开发设计商业用地占地总面积扣减应由历期成本费目标一同压力的占地总面积；属于好几个结算企业一同产生的扣减工程额度，正常情况下按总建筑面积法分担，如没法按总建筑面积法分担，应按占地总面积法分担或税务行政机关核实的别的有效方式 分担。土地资源费用核算方式 为不一样结算企业按占地总面积法，土地资源费用分担基本准则：分期付款开发设计，可以按占地总面积分担。对占地面积相对性独立性的差异种类房地产业，可以按该种类房地产业占地总面积占该新项目房地产业总占地总面积的比例计算分担土地资源成本费。

（一）按单独占地面积的每幢房屋建筑占地总面积占该新项目占地面积总面积的比例计算分担土地资源成本费：每幢可出让房屋建筑分担的土地资源成本费=每幢可出让房屋建筑占地总面积÷可出让房屋建筑占地面积总面积×土地资源成本费用（二）针对同一房屋建筑中含有不一样种类房地产业的，理应最先明确该房屋建筑占地面积的总土地资源成本费，随后依据该房屋建筑中某一种类房地产业总建筑面积占该房屋建筑建筑面积的比率分担土地资源成本费：

1、普通住房应分担的土地资源成本费=∑（每幢可出让房屋建筑普通住房总建筑面积÷每幢房屋建筑已售总建筑面积×每幢房屋建筑应分担的土地资源成本费）2、非普通住房应分担的土地资源成本费=∑（每幢房地产业非普通住房总建筑面积÷每幢房地产业已售总建筑面积×每幢房地产业应分担的土地资源成本费）3、其他类型新项目应分担的土地资源成本费=∑（每幢房地产业其他类型新项目总建筑面积÷每幢房地产业已售总建筑面积×每幢房地产业应分担的土地资源成本费）（三）占地面积总面积为可出让地面上房屋建筑占地总面积之和，不包括路面、园林绿化等公共设施用地总面积。针对单独占地面积的差异种类房地产业，土地资源成本费最先按可出让房屋建筑占地总面积占可出让房屋建筑占地面积总面积的比例计算分担；同一房屋建筑中含有不一样种类房地产业的，再根据各种类房地产业建筑面积计算分担。针对群楼土地资源费用的分担，群楼与裙楼为同一基本（即基础对群楼和裙楼均有承受力功效）的，则群楼和裙楼应做为同一房屋建筑测算分担；群楼与裙楼都各有独立基础的应做为单独占地面积的房屋建筑测算分担。

应用领域：对占地面积相对性独立性的差异种类房地产业，或一片转让土地使用权证后，按约开发设计、出让房地产业的，应按分期付款开发设计新项目占地总面积占该一片转让土地资源总占地总面积的比例计算分担。

方式 二、总建筑面积法

建筑面积法，就是指按已开工项目成本目标总建筑面积占开发设计商业用地建筑面积的比率实现分派。即依照房地产业总建筑面积占建筑面积的比例计算分担。

（一）一次性开发设计的，按某一成本费目标总建筑面积占所有成本费目标总建筑面积的比率实现分派。依据今天开发设计的总建筑面积占建筑面积的比例计算今天开发设计工程的获得土地使用权证所支出的额度。

（二）分期付款开发设计的，最先按时内成本费目标总建筑面积占开发设计商业用地方案总建筑面积的比率实现分派，随后再按某一成本费目标总建筑面积占期限内成本费目标建筑面积的比率实现分派。

（三）同一结算企业产生的扣减工程额度，正常情况下应按总建筑面积法分担。针对经营者可以出示有关证明文件，独立签署合同并单独清算的成本费，可按立即成本法核算。对同一新项目里不一样种类的房屋建筑土地资源成本费是依照总建筑面积均摊的。同一结算企业不一样种类按总建筑面积法。实际分二步分担土地资源成本费，第一步，先将占地面积相对性单独（一般就是指有路面、院墙等隔开）的差异种类房地产业，按该种类房地产业具体占地总面积占该新项目房地产业总占地总面积的比例计算分担土地资源成本费。第二步，针对剩下混建的差异种类房地产业，理应最先明确混建房子占地面积的总土地资源成本费，随后依据混建房子中某一种类房地产业总建筑面积占该新项目混建建筑面积的比率分担土地资源成本费。

方式 三、市场价比例法

市场价比例法是以房子企业市场价为基本测算分担开发设计房子土地资源费用的方式 。一般而言，房子价格的多少，除在于建筑结构外，更主要是在于房子的所在位置，一样构造的房子，商铺市场价高过商品房。市场价比例法必须分过程执行：

（一）测算或预计不一样构造、不一样主要用途房子的总市场价和平均企业市场价。

（二）应应用市场价成本费比例测算非商品房超量成本费市场价，以去除房子不一样构造对市场价的危害。应用市场价成本费比例测算分担土地资源费用时，应将研发的商住楼区划为价钱比较低的商品房和价钱比较高的非商品房两类，将非商品房高过商品房的成本费称之为超量成本费，将与超量成本费相对性应的市场价称之为超量成本费市场价：

超量成本费市场价=超量成本费×（1成本利润率）

各种非商品房超量成本费市场价=（此类非商品房企业建筑工程造价-商品房企业建筑工程造价）×此类非商品房占地面积×（所有房子市场价总金额÷所有房子成本费总金额）。

（三）测算土地资源成本费比例。土地资源成本费比例就是指土地资源成本费与去除超量成本费市场价后的售价总金额的比例，计算方法为：

土地资源成本费比例=占有土地资源的所有成本费（土地使用权证使用价值）÷（所有房子市场价总金额-超量成本费市场价总计）×100%（四）测算不一样主要用途房子应分担土地资源成本费。公式计算为：

1,商品房应分担土地资源成本费=此类房子市场价×土地资源成本费用率2.非商品房应分担的土地资源成本费=（此类房子市场价-此类房子的超量成本费市场价）×土地资源成本费用率应用领域：测算不仅有住房用地又有商业用房的土地开发设计，或是纯商业用房开发设计的土地资源费用时，选用市场价比例法比较适合。

方式 四、楼高指数法

（一）测算楼高指数

在经营者同一新项目(包括不一样种类房地产业)中，选择住宅层高为数量，设置为1；楼高小于住房的，以1为指数；别的类型用地楼高高过住宅层高的，按别的类型用地楼高与住宅层高之比，测算出其楼高指数。

某种类用地楼高指数＝该种类用地楼高÷住宅层高（二）测算楼高指数总面积

1.总楼高指数总面积=∑(某种类用地楼高指数×某种类用地已售总建筑面积)2.某种类用地售出一部分的楼高指数总面积＝某种类用地楼高指数×某种类用地售出总建筑面积（三）测算不一样种类用地售出一部分可分担的房地产业项目成本某种类用地售出一部分应分担的房地产业项目成本=房产开发成本费用÷总楼高指数总面积×某种类用地售出一部分的楼高指数总面积应用领域：房产开发公司同一新项目中含有不一样种类房地产业的,其房地产项目成本可采用楼高指数测算分派方法。

方式 五、别的有效方式

企业所得税法要求，土地资源成本费一般按占地总面积法开展分派。假如须经融合别的方式 开展划分的,应商税务行政机关允许。别的有效方式 ，就是指依照土地资源增值税计算的基本原则和要求及其房产开发公司具体测算并分担土地资源成本费工程的方式 。一部分省份税务行政机关要求的土地资源费用核算方式 具体有：

（一）别的有效方式 ——立即成本法指按时内某一成本费目标的立即项目成本占期限内所有成本费目标立即项目成本的比率实现分派。即依照获益目标或结算企业立即核算成本。

（二）别的有效方式 ——费用预算工程造价法是按时内某一成本费目标费用预算工程造价占期限内所有成本费目标费用预算工程造价的比率实现分派。

（三）别的有效方式 ——立即成本法就是指按时内某一成本费目标的立即项目成本占期限内所有成本费目标立即项目成本的比率实现分派。即依照获益目标或结算企业立即核算土地资源成本费。

（四）别的有效方式 ——销售额占比法土地资源费用按差异种类房地产业的销售额分担。修建不仅有住房又有普通住宅的综合楼，土地资源费用按差异种类房地产业的销售额分担，其它杂费按企业总建筑面积分担。

经营者一片转让土地使用权证后，按约开发设计，出让房地产业的，其扣减工程额度的明确，可按出让土地所有权的总面积占总建筑面积的比例计算分担，或按建筑面积计算分摊，也可按税务行政机关核实的其它方法测算分担。国家财政部、国家税务总局针对土地价格的分派方式 ，沒有限制某一种方式 ，但规定“有效、合规管理”。一部分省份税务行政机关对土地增值税结算时土地资源费用的分担方式 给与了挑选的室内空间,且有进一步比较宽松的发展趋势。因而，只需是有效的方式 公司都能够选用。并就土地资源费用分担有关事宜，维持与负责人税务行政机关的有效的沟通越来越十分关键。