修建一般规范住房售卖，土增怎样征免

一、依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（中华人民共和国国务院第138号）第八条一款要求：“一般纳税人修建一般规范住房售卖，增值率未超出扣除项目额度20%的，免税土增。”

二、依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十一条要求：“规章第八条（一）项所指的一般规范住房，指的是按所在位置一般民用住宅规范修建的定居用住房。高档公寓、独栋别墅、旅游度假村等不属于一般规范住房。一般规范住房与其它住房的详细区划界线由各省市、自治州、市辖区市人民政府要求。

经营者修建出让的住房合乎下列各项规范的算作一般规范住房：

（一）居民小区建筑密度在1.0之上；

（二）单做一套有点贵总建筑面积在140平米下列；

（三）具体成交价格小于同等级土地上住宅均值较易价钱1.38倍下列。在其中（二）、（三）项的实际规范以地方政府发布的信息为标准。

一般纳税人修建一般规范住房售卖，增值率未超出本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目额度之和20%的，免税土增；增值率超出扣除项目额度之和20%的，应就其所有增值率按照规定记税。”

三、依据《国家财政部我国税务质监总局有关土增一些实际难题要求的通告》（财税字〔1995〕48号）要求：“十三、有关既建一般规范住房又搞其他类型房产开发的怎样记税的难题

对经营者既建一般规范住房又搞别的房产开发的，应各自计算增值率。不各自计算增值率或无法精确计算增值率的，其修建的一般规范住房不可以可用规章第八条（一）项的免税政策要求。

土地资源增值税清算方法

一．土增的结算企业

土增以国家有关单位审核的房产开发新项目为企业开展结算，针对分期付款开发设计的新项目，以分期付款新项目为企业结算。

开发项目中并且包括普通住房和非普通住房的，应各自测算增值率。

二．土增的结算标准

1.合乎以下情况之一的，经营者理应开展土增的结算：

（1）房产开发新项目所有完工、成功售卖的；

（2）整体转让未竣工结算房产开发新项目的；

（3）立即出让土地权的。

2.合乎以下情况之一的，负责人税务行政机关可规定经营者开展土地资源增值税清算：

（1）已验收的房产开发新项目，已出售的物业总建筑面积占全部新项目可售总建筑面积的比率在85%之上，或未超85%，但剩下可售总建筑面积早已租赁或自购；

（2）获得市场销售（预购）许可证书满三年并未市场销售结束的；

（3）经营者申请注销税务备案但未办土地资源增值税清算办理手续的。

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