土增何时加计

答：在我国土增实施办法要求，对从业房产开发的公司，在交纳土增时容许按获得土地使用权证时所缴纳的数额和房地产业项目成本之和，加计20%的扣减。

因为房产开发成本多种多样，计算较为不便，房产开发公司在进行土地资源增值税清算时，尤其是加计20%的扣减时，必须需注意。

一、获得土地使用权证

(一)依据《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》(国税发发[1995]110号)要求，在实际测算增值率时，要区别下列几类状况开展解决：

1.对获得土地资源或房地产业所有权后，未完成开发设计即出让的，测算其增值率时，只容许扣减获得土地使用权证时付款的地价款、交纳的相关花费，和在出让阶段交纳的税费。显而易见，这样的事情并没有要求加计新项目。

2.对获得土地所有权后投入资金，将生地黄变成熟地黄出让的，测算其增值率时，容许扣减获得土地使用权证时付款的地价款、交纳的相关花费、开发设计土地所需成本费再加计项目成本的20%和在出让阶段交纳的税费。这样的事情尽管能够加计，但测算出让土地使用权证加计新项目时，仅是对项目成本加计，对土地成本合同款不加计。

(二)获得土地使用权证时所缴房产契税

《关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税发[2010]220号)第五条要求，房产开发公司为获得土地使用权证所支出的房产契税，应视作“按国家统一要求缴纳的相关花费”，记入“获得土地使用权证所支出的额度”中扣减。根据上述要求，房产开发公司为获得土地使用权证所支出的房产契税，应记入“获得土地使用权证所支出的额度”，可做为加计20%的数量。

(三)土地闲置费

《关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税发[2010]220号)第四条要求，房产开发公司贷款逾期开发设计交纳的土地闲置费不可扣减。因而，在计税土增时不可以给予加计。

(四)获得土地使用权证时政府部门以多种方式免减或是退还的额度

除以土增时，获得土地使用权证付款的地价款，要以经营者具体付款土地出让减掉因转让该宗土地资源时政府部门以多种方式付款给纳税人经济利益。依照房地产开发商财务制度要求，之上开支在“项目成本”中税前列支，接到退还的以上资产应冲减项目成本，在开展土地资源增值税清算时，应先以上具体付款的政府部门代收费用从“项目成本”加入“国家财政部要求的别的扣除项目”，不享有加计20%扣减的特惠。

二、房子装修

(一)装修预算

《我国税务质监总局有关房产开发公司土地资源增值税清算管理方法相关情况的通告》(国税发[2006]187号)第四条第(四)款要求，房产开发企业销售已装潢的房子，其装修预算能够记入房地产业项目成本，做为土增的扣除项目。即然要求装修预算能够记入项目成本，则理应容许土增加计。

(二)精装房花费

假如归属于与房子不能分离出来，一旦分离出来可能造成建筑结构、作用毁坏的一部分，理应容许土增加计。可是，针对电视、壁式空调等能够分离出来的一部分，不可做为房地产业项目成本，且不可加计。

(三)老房的装修预算

税务[2006]21号文要求：经营者出让老房及房屋建筑，凡不可以获得评估价格，但能给予买房税票的，经本地税务单位确定，《条例》第六条(一)、(三)项要求的扣除项目的数额可按收据所载数额并从选购本年度起止出让本年度止每一年加计5%测算。即然房子的房子装修是做为评定其买卖购买价的要素之一，那样在预估土增的扣除项目时也应当把房子的室内装修成本和费用记入这一建筑物的“筹建成本费”，即相匹配《条例实施细则》第七条里的(二)项。因此，税务[2006]21号原文中所要求的“每一年加计5%”的数量应当包括“买房税票”和“室内装修税票”的额度。国税发[2006]187号文就要求：房产开发公司销售精装修房，装修成本能够做为“项目成本”加计。从国家政策的公平公正视角考虑到，老房的装修预算，应当从室内装修竣工获得室内装修税票的时长逐渐“每一年加计5%“扣减。

三、代收费用

具体付款的代收费用可给予扣减，但不可以做为加计的数量。《我国税务质监总局关于做好〈土地资源增值税清算鉴证业务规则〉的通告》(国税发[2007]132号)第二十五条要求，对经营者按县级以上政府的要求在售楼时期收的各类花费，应区别不一样情况各自解决。

(一)代收费用记入房子价格向购方一并缴纳的，应先代收费用做为出让房地产业所获得的工资记税。具体付款的代收费用，在预估扣除项目额度时，可给予扣减，但不可以做为加计的数量。

(二)代收费用在房子价格以外独立扣除且未记入房产价格的，不当作出让房地产业的收益，除以增值率时不可以扣减代收费用。

四、营销推广设备花费

在主体建筑内建造的售楼处、样板间等营销推广设备而产生的成本，能够加计。根据国家税务质监总局税务服务司于2010年08月23日在《房地产企业单独修建的售楼部等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除?》的答复具体内容，房地产开发商独立建造的售楼处、样板间等营销推广设备费，需分不一样状况解决：

(一)房地产开发商在开发设计小区内、行为主体外建造暂时性房屋建筑做为售楼处、样板间的，其产生的制定、修建、装潢等花费，应记入房地产业营业费用扣减。售楼处、样板间里的财产，如中央空调、电视等财产性购买开支不可在营业费用中税前列支。

(二)房地产开发商在行为主体内建造临时性售楼处、样板间的，其产生的制定、修建、装潢等花费，完工后有偿转让的，应测算收益并准许扣减。

(三)房地产开发商运用整体规划服务设施产生的售楼处、样板间的设计方案、修建、装潢等花费，假如完工后产权年限归属于全体人员小区业主每一个，其成本费、花费能够扣减;假如完工后免费转交给政府部门、公共事业企业用以非盈利性社会发展公用事业的，其成本费、花费能够扣减;假如完工后有偿转让的，应测算收益，并准许扣减成本费、花费。

什么叫土增

土增就是指出让公有土地使用权证、地面的房屋建筑以及附属物并获得工资的个人和单位，以出让所获得的收入包括贷币收益、商品收益和其他收入减掉法律规定扣除项目额度前的增值率为计税基础向我国交纳的一种税赋，不包含以承继、赠予方法无偿转让房地产业的个人行为。经营者为出让公有土地使用权证及地面房屋建筑和别的附属物产权年限、并获得工资的个人和单位。课税对象就是指有偿转让国有制土地使用权证及地面房屋建筑和别的附属物产权年限所获得的增值率。地价增值率就是指出让房地产业获得的收益扣减要求的房地产业项目成本、花费等开支前的账户余额。土增推行四级超率超额累进税率。土增实际上就是反房地产业暴利税，就是指房地产经营公司等个人和单位，有偿转让国有制土地使用权证及其在房产销售情况下得到的收益，扣减项目成本等开支前的升值一部分，要按一定比率向我国交纳的一种税金。现阶段国内的土增推行四级超率超额累进税率，对土地资源投入产出率强的多征，投入产出率低少征，无升值的不纳，比如增值率超过20%未超出50%的一部分，征收率为30%，增值率超出200%的一部分，则要按60%的征收率开展缴税。据医生计算，建筑项目利润率只需做到34.63%之上，都需交纳土增。

之上详解了土增何时加计，也介绍了什么叫土增。作为一名土增的纳税企业，房地产开发商一定要特别的留意土增容许加计的状况，因为这样的状况应该是公司有益的，因此自身一定要学好计算。假如你不是很搞清楚，咨询一下在线教师吧。