近些年模拟清算正逐渐变成房产开发新项目双方合作自己喜欢的一种方式，那样什么是模拟清算，说白了，模拟清算便是未达到宣布结算条件时，在达到双方约定的一个时点或条件后，根据仿真模拟的方式去计算将来新项目优惠价时的结果，提早完成一方的撤出。

因为模拟清算变成联合开发过程的一种新的运营模式，现阶段有关的法律、税收法律及其财务会计等多个方面并没有对于此事开展明确的规定，在操作实务操作中会遇到很多难题，今日和大家剖析讨论。

一、模拟清算可用情况

并非所有的新项目都适用模拟清算，操作实务环节中模拟清算关键可用下列二种情况：

1.国家监管影响的，地产行业融资困难，因此很多地产开发商采用股权质押融资方式，这样的情况下，投资人仅仅提供资金，并不想全周期的研发，因而彼此设定一个标准或是时段，做到该条件后对项目进行模拟清算，投资人扣除项目投资本金和盈利撤出新项目。

2.另外一种情况，比如某家公司名下有多起土地资源或商圈非常丰富，投资人仅就某一宗土地资源或是某一种商圈展开合作，并不想参加别的土地资源或是商圈的研发，这种情形下，彼此也可以采用模拟清算，完成合作者提早撤出。

二、模拟清算必须常见问题

现阶段有关的法律、税收法律及其财务会计等方面对模拟清算未进行明确的规定，因而彼此要严格按照彼此明确表示的合同或是协议条款来执行落地式。在签订有关协议书时应注意以下几个方面：

1.结算标准的约定

协议中务必对该公约定清晰，不然彼此各说各得理，彼此签订协议时需参照以下条件：

协作的地块或是商圈市场销售结束。

销售回款做到XX元或者销售总面积做到总可售面积x%。

出地区发生严重后果毁约难题，投资人需要提早撤出。

2.财务报表的明确

模拟清算主要是算钱问题，算钱便是彼此明确新项目收入、成本费、花费，测算各类税金，那样这些数据怎样确定?

(1)销售额的确认

针对售出一部分收入，依照早已签署的合同价款明确收益，针对未售一部分收入，能通过第三方评估组织确定，或是市场销售较为稳定的情形下，还可以依照售出一部分销售业务平均价来确定未售一部分收入。

(2)运营成本的明确

项目投资成本包括直接费用和成本费用，具体产生成本费以账面金额为标准，未入账一部分需要根据合同书、支付凭证、税票、预算等相关资料开展充分考虑，不但应该考虑成本的完好性，还要考虑到发票的合规。

(3)税费的明确

房地产开发商的税费主要包含增值税及附加、土地增值税及其所得税。针对土地增值税而言，测算繁杂、危害的影响因素较多，模拟清算和实际结算的结果在所难免发生大的差别，原股东可以要求投资人模拟清算撤出前预埋一部分资产，如果出现了模拟清算和实际结算额度差距比较大，这一部分资产能够填补相距额度。

(4)利润的分派

模拟清算计算出新项目的利润后，经两方确定，投资人依照事前约定好的占比取走属于自己盈利，因为此项目并没有做到宣布结算标准、所以也就未达到分红的标准，投资人取走的利润实际上归属于预年底分红，预年底分红是不符合公司法规定的，因而彼此投资人取走盈利在法律上存在一定的风险性。

3.投资人如何退出

模拟清算目的就是为了投资人提前撤出，那样如何退出，在协议中对该部分的约定也至关重要。

模拟清算后投资人根据公司股权转让撤出项目公司，一般情况下原股东大会根据低价位收购方式回收投资人的股权，但投资人平价转让能不能获得税务局的肯定还有待沟通交流。若不能平价转让，溢价转让得话，那这一部分涉及到的税金由谁来担负，彼此应提前承诺清晰。

以上就是对模拟清算的简略剖析，模拟清算能实现协作双方的双赢，被越来越多房地产商应用，但由于并没有相关法律法规明文规定，协议约定的再多，若合作者不可靠，还会造成不幸，因而双方合作基础是找一个靠谱的合作者，在这里早期下，彼此充分沟通合同文本，并严格执行合同文本落地实施。