依照税务2016年36号文件第四十五条的规定，建筑项目增值税纳税责任发生时间在不动产权属产生迁移的当天，这和国税发2009年31号文件第三条所得税里的竣工定义似有不同，那么对于公司财务来讲结转收入、做所得税价税分离会计账务处理只能选择一个时段，是必须在所有权产生迁移之日，还是竣工当初随意月份?怎样看待所有权产生迁移当日?

一、财务会计上收入确认时点

依据财务会计2017年22号《企业会计准则第14号—收入》第四条要求，应当在履行了合同中的履约义务，即在客户获得相关商品管控权时确认收入。获得相关商品管控权，就是指可以核心该商品的应用并从中获得几乎全部的利益。第五条要求，当公司和客户中间的合同同时符合下列条件时，应当在客户获得相关商品管控权时确认收入：

(一)合同书多方已准许该合同书并承诺将切实履行分别责任;

(二)该合同书确定了合同书多方与所出让商品或提供劳务(下称“出让产品”)有关的权利与义务;

(三)该合同书有明确的与所出让产品有关的支付条款;

(四)该协议具备商业实质，即执行该协议将更改企业规划现金流风险、时间分布或额度;

(五)企业因向客户出让产品而有权利取得的溢价增资很有可能取回。

依照14号规则的规定，在客户获得相关商品管控权时确认收入，这类管控权就是指可以核心产品应用并从中获利，融合建筑项目的具体情况，因为施行的是房屋预售规章制度，售房合同签署与实际交由顾客正中间间距时间较长，并且在售房合同签署后，顾客并没获得房屋使用权，也无法从没交付的房子中获利，因而，小编认为建筑项目控制权转移的标志是拿房，拿房以前房子管控权在开发企业，拿房以后管控权在客户，而且只有通过顾客工程验收交货，房地产开发企业才算是履行了合同书主要义务。

二、增值税纳税责任发生时间

所得税上纳税时间产生时间不动产权属产生迁移，要记住房产的所有权是不是产生迁移必须弄清楚什么叫所有权?所有权便是支配权所属，支配权包含使用权、所有权、收益权等权益，在拿房以前，这种支配权都没有发生迁移，拿房以后，支配权从开发企业转移至顾客。因而，所得税上所有权迁移应当以交货为时间范围，交货当月做所得税价税分离，测算收益与此同时确定本期销项税额。

三、所得税纳税时间发生时间

建筑项目所得税纳税时间发生时间在竣工本年度，在国税发2009年31号文件中对于竣工规范写三条，各是竣工备案、投入使用和获得原始房屋产权证明，三个标准谁早按谁来确认竣工，这一条规定在实务中给房企产生很大困惑，特别是成本核算，例如竣工备案在先，公司挑选竣工备案时段结转收入，房子没有做到合同规定配套设施规范，小区业主回绝工程验收，无法执行交货，权利与义务并没产生迁移。这时在所得税上确认收入与国税发2008年875号收入确认条件“商品销售合同早已签署，公司已经将产品使用权有关的重要风险和酬劳迁移给供货方”精神实质有悖，且国税发2010年201号文件再次强调了将交货和交付使用视作竣工标准的，文件规定：房地产开发企业修建、研发的开发产品，不管工程施工质量是不是根据验收合格，或是不是申请办理竣工(完工)备案手续及其财务会计预算办理手续，当公司逐渐申请办理开发设计产品交付办理手续(包含搬入办理手续)、或已开始具体交付使用时，为开发产品逐渐交付使用，应视作开发产品早已竣工。因而，小编认为在所得税上都应该按照拿房来确认所得税收益，与此同时结转成本相匹配主营业务收入。

2008年10月的解释——

房地产开发企业完成销售额怎么确定?

问：人们在购买房产时便出现一次结清、分期还款、按揭贷款等买房方法，而作为房产公司相对应也是有委托销售、买断市场销售、分为最低授权委托等不同的方式。那么作为房地产开发企业应如何确定其销售额的完成呢?湖北省巴东县三峡房产开发企业的财务人员欧阳红英对于此事感到十分蒙蔽，因此通电话到湖北省巴东县税务局12366纳税服务热线进行咨询。开发设计产品销售收入的范畴怎么确定?开发设计产品销售收入应按照什么条件确定?

答：依据《我国税务质监总局有关房产开发业务流程征缴所得税问题的通知》(国税发〔2006〕031号，下称31号文)中第四条要求：开发设计产品销售收入的范围为市场销售开发产品环节中取得的全部合同款，包含现钱、准货币及其他利益。开发设计企业代相关部门、单位和公司收取的各种各样股票基金、费用和额外等，凡列入开发产品价内或由开发企业开票的，应按规定所有确认为销售额;凡未列入开发产品价内并由开发企业之外的其他扣除单位、企业开票的，可以作为代扣代缴账款进行管理。

31号文对这一点的要求比较复杂，该文档第五条一共从五个大的方面作出了要求。

一、采用一次性全额的收款方式市场销售开发产品的，应当具体收讫合同款或取得索要合同款凭证(支配权)之日，确认收入的达到。

二、采用分期收款方法市场销售开发产品的，应按照买卖合同或协议约定的价款和支付日确认收入的达到。付款方提早付款的，在具体支付日确认收入的达到。

三、采用按揭贷款方法市场销售开发产品的，应按照买卖合同或协议约定的合同款明确总收入额，其首付应当具体接到日确认收入的达到，尾款在银行按揭贷款申请办理转帐之日确认收入的达到。

四、采用委托方式市场销售开发产品的，应按照下列标准确认收入的达到：

(1)采用支付手续费方法委托销售开发产品的，应按照买卖合同或协议中约定的合同款于接到受托方已销开发设计产品清单之日确认收入的达到。

(2)实行视作买断方法委托销售开发产品的，归属于开发企业与购方签署买卖合同或协议书，或开发企业、受托方、购方三方一起签署买卖合同或协议的，假如买卖合同或协议中约定的价钱高过买断价钱，则应按照买卖合同或协议中约定的价格计算的总价于接到受托方已销开发设计产品清单之日确认收入的达到;假如归属于前两种状况中买卖合同或协议中约定的价钱小于买断价钱，及其归属于受托方与购方签署买卖合同或协议的，则应按照买断价格计算的总价于接到受托方已销开发设计产品清单之日确认收入的达到。

(3)采用基准价(保成本价)并采取超基准价彼此分为方法委托销售开发产品的，归属于由开发企业与购方签署买卖合同或协议书，或开发企业、受托方、购方三方一起签署买卖合同或协议的，假如买卖合同或协议中约定的价钱高过基准价，则应按照买卖合同或协议中约定的价格计算的总价于接到受托方已销开发设计产品清单之日确认收入的达到，开发企业按照规定付款受托方的分为额，不可直接从销售额中扣除;假如买卖合同或协议约定价格小于基准价的，则应按照基准价计算的合同款于接到受托方已销开发设计产品清单之日确认收入的达到。归属于由受托方与购方立即签署买卖合同的，则应按照基准价再加上按照规定取得的分为额于接到受托方已销开发设计产品清单之日确认收入的达到。

(4)采用承销方法委托销售开发产品的，承销期限内可以根据承销合同的相关承诺，参考以上(1)至(3)项规定确认收入的达到;承销期满后并未出售的开发产品，开发企业应依据承销合同或协议约定的价款和支付方式确认收入的达到。

已销开发设计产品清单应注明卖出开发产品的名称、所在位置、序号、总数、价格、额度、服务费等项主要内容，以月或季为结算期，定期进行清算，并在规定期限内向税务行政机关开展税务申报、预缴增值税。对不按规定按时清算、税务申报和预缴增值税的，按《中华人民共和国税收征收管理法》的相关规定进行修复。

五、开发企业将开发产品先租赁再出售的，凡将开发产品转作固资的，其租用期内取得的合同款应按照房租确认收入的达到，售卖时再点市场销售固定资产确认收入的完成;凡未将开发产品转作固资的，其租用期内取得的合同款应按照房租确认收入的达到，售卖时再点市场销售开发产品确认收入的达到。