问：低于成本价售卖商住楼给员工该如何开展会计账务处理?

答：低于成本价售卖商住楼给员工，要分辨是不是小于销售市场市场价格。

公司销售给员工商住楼，市场价格小于销售市场零售价的依照《政府会计准则第9号——员工薪酬》要求，归属于“非货币性福利”。

公司销售给员工商住楼，市场价格尽管低于成本价，可是市场价格本来就是销售市场零售价(公允价)，在税务处理和账务处理不用开展特殊处理，就按照正常的销售业务商住楼解决就可以了。

因而，该问题的关键是，假如销售给员工产品，市场价格低于市场价(包含高过出厂价)归属于“非货币性福利”的税务正确处理。

一、什么叫“非货币性福利”

非货币性福利是指企业以非货币性资产支付给职工的薪酬，主要包含企业以自产自销产品和外购商品发放给员工做为福利、将企业有着的资产免费发放给员工应用、为职工免费给予保健医疗服务等。

依据企业会计准则要求，非货币性福利也是属于“员工薪酬”;可是，在税务上因为涉及到实体等，非货币性福利会涉及到所得税、所得税和个税等诸多问题。

二、非货币性福利的账务处理

《政府会计准则第9号——员工薪酬》(2014)第六条要求，“公司产生的职工福利费，理应在具体发生时根据实际本年利润计入当期损益或相关资产成本。员工福利费为非货币性福利的，理应按照公允价值计量。”

在财务核算上，依据新修订的企业会计准则，一般通过“应对员工薪酬——非货币性福利”计算;可是，实务中也是有还是通过“应对员工薪酬——员工福利费”计算。

确定超低价给员工时：

借：产品成本、期间费用等

贷：应对员工薪酬——非货币性福利(商品房的投资性房地产 相关税费)

具体超低价时;

借：应对员工薪酬——非货币性福利/存款等

贷：营业成本(公允价，市价)

应交税金——销项税(销项税)

应交税金——应交个人所得税

与此同时：

借：主营业务收入

贷：开发产品等

三、税务解决

(一)所得税

《增值税暂行条例实施细则》第四条要求，“将自产自销、委托加工物资的货物用以团体福利或是消费”，视同销售货物。

由于该方式销售业务并不是按照市场价钱进行的，所以需要调整为按照市场价钱做为组成计税价格。

(二)所得税

1.《企业所得税法实施条例》第二十五条要求，公司产生非货币性资产互换，和将货品、资产、劳务工用以捐助、偿还债务、冠名赞助、集资款、广告宣传、试品、员工福利或是分配利润等用途的，理应视同销售货物、出售资产或是提供劳务，但国务院办公厅财政局、税务主管机构另有规定的除外。

此条确定了非货币性福利一定要视同销售的，与财务上要求基本一致，一般不会造成税会差异。

2、《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税发[2008]828号)要求：公司资产用以员工奖赏或福利，因资产所有权属已发生变化且不归属于内部结构处置资产，应按规定视同销售确认收益;归属于公司自制的财产，应按企业类似财产同时期对外开放市场价格明确销售额;归属于购入的资产，可按照购买时价格明确销售额。

在会计实操中，对于企业自制的财产作为非货币性福利，一般都会以投资性房地产做为市场销售处理处理，不会造成税会差异。

(三)个税

税务﹝2018﹞164号要求：企业按小于购买或建造成本价钱售卖住宅给员工，员工因此而少支出的价差一部分，适用《国家财政部 我国税务质监总局有关企业廉价向员工房屋出售相关个税问题的通知》(财务〔2007〕13号)第二条规定的，不划入当初综合所得税，以价差收益除于12个月所得到的金额，依照月度税率表明确税率和速算扣除数，独立测算缴税。计算公式为：

应纳税所得额=员工具体支付的买房合同款小于该房屋的购买或建造成本价格的差值×税率-速算扣除数

财务〔2007〕13号第二条要求是：除本通知第一条要求情况外，依据《中华人民共和国个人所得税法》以及实施细则的相关规定，企业按小于购买或建造成本价钱售卖住宅给员工，员工因此而少支出的价差一部分，归属于个税应税所得，应按照“薪水、薪金所得”新项目缴纳个人所得税。前述所指价差一部分，就是指员工具体支付的买房合同款小于该房屋的购买或建造成本价格的差值。

由来： 创作者：彭怀文

2009年6月的分析——

向员工福利房屋出售的纳税问题分析

[实例]2009年A房地产业公司房产库存积压，为缓解资金短缺局势，确定面对企业内部员工特惠市场销售商住楼一批，对于有5年及以上工作年限的企业员工以正常的市场价格的60%为内部结构优惠价，针对5年下列工作年限的企业员工以正常的市场价格的80%为内部结构优惠价，假设该公司正常市场价格为4500元/平米，均值建造成本为3000元/平米。

该内部结构促销活动方案出台后，针对税务层面的处理财会人员较为分歧，难题集中化如下所示：
1、增值税、土地增值税、所得税、个税理应怎么计算？
2、对员工的优惠合同款是否应该视作“劳务报酬所得”测算征收个人所得税？
3、个人所得税计税基数怎么确定，是不是依照正常的市场价格与内部结构优惠价的差值测算明确计税基数？

尤其是个税，因为涉及到员工比较多，税赋太高得话免不了危害大伙儿主动性，因此企业上上下下都非常关心这种情况。

针对该方案的焦点问题，小编分税收进行了如下所示剖析：

一、增值税要求
《中华人民共和国营业税暂行条例》第七条要求：经营者给予应税服务、转让无形资产或是销售不动产价格显著稍低并无正当理由的，由负责人税务行政机关核准其销售额。

第二十条要求：经营者有规章第七条所指价钱显著稍低并无正当理由或是本细则第五条列出视作产生应税行为而无销售额的，按下列次序确定其销售额：
（一）按经营者近期阶段产生类似应税行为的均价核准；
（二）按别的经营者近期阶段产生类似应税行为的均价核准；
（三）按下列公式计算核准：
销售额＝主营业务成本或是工程成本×（1＋成本费用率）÷（1－营业税税率）

二、所得税要求
《企业所得税法》第四十一条要求：公司与其说关联企业间的业务往来，不符独立交易原则而减少公司或者其关联企业应纳税收入或是收入额的，税务行政机关有权利依照有效方式调节。

之上的合理方式，包含：
（一）相比非可控价格法，就是指依照并没有关联性的交易多方开展相同或者类似业务往来价格开展定价的方式；
（二）再市场销售价格法，就是指依照从关联企业购入产品再销售给并没有关联性的交易方的价钱，扣减相同或者类似业务的销售净利润率开展定价的方式；
（三）成本加成法，就是指依照成本费加科学合理的费用和盈利开展定价的方式；
（四）买卖纯利润法，就是指依照并没有关联性的交易多方开展相同或者类似业务往来取得的纯利润水准明确利润的方式；
（五）盈利分割法，是指将公司与其说关联企业的合拼盈利或是亏本在双方中间选用有效规范进行分配的办法；
（六）别的合乎独立交易原则的办法。

三、土地增值税要求
我国税务质监总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）针对“非直接销售和自购房地产的收益明确”要求如下所示：

房地产开发企业将开发产品用以员工福利、奖赏、境外投资、分配给公司股东或投资者、抵付负债、获得别的个人和单位的非货币性资产等，出现所有权转移时要视同销售房地产业，其收益按下列方法和次序确定：
1.按本公司在同一地域、同一本年度售卖的类似房地产的均价明确；?
2.由负责人税务行政机关参考本地当初、类似房地产业的市场价格或评估价值明确。?

[讲解]对于该计划方案而言，因为内部结构市场价格稍低，负责人税务行政机关会根据之上增值税、所得税、土地增值税的政策规定核准或调整公司记税收益，公司不应当有哪些心存侥幸，关键是该方法以内部结构市场价格市场销售住宅个人所得税税赋能否给大家接纳。

四、个税要求
税务[2007]13号《有关企业廉价向员工售房相关个税问题的通知》要求。
一、依据住房制度改革现行政策的相关规定，国家行政机关、机关事业单位及其他机构（下称企业）在住房制度改革过程中，依照所在城市县级以上人民政府规定的房改办成本价格向员工售卖公有住房，职工因支付的房改办成本价格小于房屋建造成本价格或价格行情而取得的价差盈利，免征个人所得税。

二、除本通知第一条要求情况外，依据《中华人民共和国个人所得税法》以及实施细则的相关规定，企业按小于购买或建造成本价钱售卖住宅给员工，员工因此而少支出的价差一部分，归属于个税应税所得，应按照“薪水、薪金所得”新项目缴纳个人所得税。

前述所指价差一部分，就是指员工具体支付的买房合同款小于该房屋的购买或建造成本价格的差值。

三、对员工取得的以上应税所得，对比《我国税务质监总局关于调整本人获得全年度一次性奖金等测算征收个人所得税方式问题的通知》（国税发[2005]9号）规定的全年度一次性奖金的缴税方法，测算征收个人所得税，即先将全部所得的金额除12，按其商数并依据个人所得规定的税率表明确适用的征收率和速算扣除数，再根据所有所得的金额、适用的征收率和速算扣除数，根据税法规定测算缴税。

[讲解]依据之上现行政策，该企业只需内部结构营销优惠价不少于建造成本售卖商住楼给员工，就不用缴纳个人所得税，例如针对5年下列工作年限的企业员工以正常的市场价格的80%为内部结构优惠价是4500元×80%=3600元/平米，高过建造成本为3000元/平米就不用测算缴纳个人所得税。

此外，对于有5年及以上工作年限的企业员工以正常的市场价格的60%为内部结构优惠价，即市场价格为4500元×60%=2700元/平米，小于建造成本3000元/平米，需要按照“薪水、薪金所得”测算缴纳个人所得税。

以每件商住楼100平方米计算，市场销售合同款27万余元，成本费30万余元，员工具体支付的买房合同款小于该房屋的购买或建造成本价格的差值为3万余元，即计税基数为3万余元，对比一次性奖金的个税缴税方法测算，个税为4375元，5年及以上工作年限员工购房的钱及其个税总共开支274375元，仅做到该公司正常的商品房销售价格的60.97%，虽然略低成本价格，但对于提升企业员工的凝集力毫无疑问能够起到十分高效的激励作用。

[评价]实际操作中，市场价格的制定通常是房地产开发企业税务筹划的主要层面可是筹划不太可能鱼与熊掌兼得，只需可以解决重要问题，便是较好的运行计划方案。

由来：我国税务网 创作者：樊剑英 李建设