一、相关法律规定

(一)《刑法》

第二百二十八条以牟取暴利为目的，违背土地管理法规，非法转让、倒卖土地所有权，情节严重，处三年以下有期徒刑或是拘留，处以或是单处非法转让、倒卖土地所有权价额百分之五之上百分之二十下列罚款;剧情特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，处以非法转让、倒卖土地所有权价额百分之五之上百分之二十下列罚款。

(二)《土地管理法》

1、第二条

第三款要求任何单位和个人不可侵吞、交易或者以其他方式非法转让土地。土地使用权证可以依法出让。

2、第七十四条

交易或者以其他方式非法转让土地的，由县级以上人民政府生态资源主管机构违法所得;对违反土地利用总体规划私自将农业用地改成土地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的房屋建筑和其它设备，恢复正常土地资源原貌，对符合土地利用总体规划的，收走在非法转让的土地上新建的房屋建筑和其它设备;能够并处罚款;对直接负责的管理人员和其它直接责任人员，依规给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

(三)最高人民法院关于审理破坏土地网络资源刑事案具体应用法律若干问题的解释

1、第一条

以牟取暴利为目的，违背土地管理法规，非法转让、倒卖土地所有权，具备下列情形之一的，归属于非法转让、倒卖土地所有权“情节恶劣”，按照刑法第二百二十八条的规定，以非法转让、倒卖土地所有权罪定罪处罚：

(一)非法转让、贩卖基础农田五亩以上;

(二)非法转让、贩卖基础农田之外的农用地十亩以上;

(三)非法转让、贩卖别的土地资源二十亩以上;

(四)非法获利五十万元以上;

(五)非法转让、倒卖土地贴近以上总数规范并且具有别的极端情节的，如曾因非法转让、倒卖土地所有权受到行政处分或是造成后果等。

2、第二条

执行第一条规定的个人行为，具备下列情形之一的，归属于非法转让、倒卖土地所有权“剧情特别严重”：

(一)非法转让、贩卖基础农田十亩以上;

(二)非法转让、贩卖基础农田之外的农用地二十亩以上;

(三)非法转让、贩卖别的土地资源四十亩以上;

(四)非法获利一百万元以上;

(五)非法转让、倒卖土地贴近以上总数规范并且具有别的极端剧情，如造成后果等。

(四)最高检察院国家公安部有关公安部门管辖的刑事案立案追诉标准的规定(二)

第八十条[非法转让、倒卖土地所有权案(刑法第二百二十八条)]以牟取暴利为目的，违背土地管理法规，非法转让、倒卖土地所有权，因涉嫌下列情形之一的，应予以立案追诉:

(一)非法转让、贩卖基础农田五亩以上;(二)非法转让、贩卖基础农田之外的农用地十亩以上;

(三)非法转让、贩卖别的土地资源二十亩以上;

(四)非法所得金额在五十万元以上;(五)虽未达到以上金额规范，但是因为非法转让、倒卖土地所有权受到行政许可，又非法转让、倒卖土地的;

(六)别的情节严重情况。

二、有关实例及浅析

(一)邓某甲违法倒卖土地所有权要案：(2014)相害初字第00002号

1、查清客观事实

2007年6月，宿州市市人民政府允许对坐落于南湖路西、南黎路北土地的国有土地使用权开展挂牌出让转让。被告邓某甲与蔡某甲(已判处)知道这一消息以后，为获得该土地土地使用权证，由被告邓某甲注资，蔡某甲于2007年10月25日注册成立青山绿水企业。该公司于2007年11月7日被准许有资格从业房产开发经营业务，公司股东为蔡某甲、谢某乙，法人代表蔡某甲，注册资金800万余元。2007年11月20日，青山绿水公司向淮南市国土资源局提交竞拍申请报告，并支付竞买保证金3500万余元，在其中邓某甲注资800万余元。同一年12月，青山绿水公司通过挂牌出让转让的形式竞获得淮土地挂(2007)05号宗地的国有土地使用权(坐落于南黎路北，南湖路西，占地面积88496.55平米，132.74亩)，卖价为6020万余元。自此蔡某甲和邓某甲两个人便不再付款剩下土地出让，亦未按照出让合同承诺开展投资建设，而蓄谋对该土地以公司股权转让的形式进行非法转让牟取暴利。谢、邓二人谈拢对于此事土地收益按二八比例分成。2009年后半年，蔡某甲、邓某甲与国正企业法人代表李某甲商讨了以公司股权转让的方式对该宗土地所有权开展出让的相关事宜。2009年11月21日，蔡某甲、谢某乙二人与国正企业签署股权转让协议，承诺将蔡某甲、谢某乙所持有的青山绿水企业的所有公司股权转让给国正企业，出让总价格为7500万余元(该合同款不包含青山绿水企业未缴纳的土地出让2520万余元)。2010年3月19日，蔡某甲、谢某乙又协同签署了《股东会议记录》和《股权转让协议》，严格执行了公司股权转让具体内容。2010年5月6日青山绿水企业提交《土地登记申请书》，2010年5月10日，青山绿水企业得到土地使用权证备案。2010年5月12日，由国正申请办理，青山绿水公司的股东由蔡某甲、谢某乙变更为国正企业，法人代表由蔡某甲变更为李某甲。

2、判决结果

被告邓某甲犯违法倒卖土地所有权罪，判处有期徒刑三年，缓刑四年，并处罚金五百万元。被告邓某甲的非法所得进行追讨。

3、浅析

(1)关键点1：竞获得该土地，便不再付款剩下土地出让，亦未按照出让合同承诺开展投资建设，而蓄谋对该土地以公司股权转让的形式进行非法转让牟取暴利。合乎《刑法》第二百二十八条“以牟取暴利为目的”要求，而哪里反映其“违背土地管理法规”?《土地管理法》第五十六条要求，建设方应用国有土地出让的，理应按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或是土地使用权证划转批准文件的规定应用土地资源。二被告人“亦未按照出让合同承诺开展投资建设”就“违背土地管理法规”上述规定。

(2)关键点2：2009年11月21日，蔡某甲、谢某乙二人与国正企业签署股权转让协议，承诺将蔡某甲、谢某乙所持有的青山绿水企业的所有公司股权转让给国正企业，出让总价格为7500万余元(该合同款不包含青山绿水企业未缴纳的土地出让2520万余元)。扣除竞买保证金3500万余元，蔡某甲、谢某乙共盈利4000万余元。牟取暴利取得成功!

(二)朱某甲、杨某非法转让、倒卖土地所有权要案：(2014)金义刑初字第2867号

1、案件审理查清

2003年3月份，被告朱某甲、杨某夫妻注册成立了义乌市某化妆产品有限责任公司，各自占60%和40%股权，由被告朱某甲任公司法人。2007年6月29日，被告朱某甲、杨某以义乌市某化妆产品有限责任公司为名获得了某镇工业园区一块总面积3358.18平方米工业土地，上缴土地出让rmb109余万元、房产契税rmb3余万元。后因资金紧缺等因素，一直没按规定开发设计，有售卖用意。

2009年8月份，因为有选购工业土地意向的杨某甲以前授权委托傅某打听消息，当傅某根据亲戚朋友朱某乙获知被告蔡某甲欲售卖该工业土地的信息后，就把该信息内容告之杨某甲，并带其前往查询了该土地现况：只围了院墙、整平了场所。杨某甲看后表示感激。然后，傅某帮杨某甲和被告朱某甲谈拢成交价格，详细介绍以股权转让方式交易工业土地是合法的等，促使该工业生产土地交易。2009年8月17日，交易双方在傅某办公室内签订了由傅某拟好的义乌市某化妆产品有限责任公司股份转让协议书，并一同前往工商管理局申请办理公司变更登记办理手续。那样，义乌市某护肤品有限公司的工业土地以330万元人民币价格，由被告朱某甲、杨某夫妻出售给了杨某甲、盛某夫妻。

2、判决结果

被告蔡某甲犯违法倒卖土地所有权罪，判处有期徒刑二年零六个月，缓刑三年，并处罚金人民币十六万五千元。被告杨某犯违法倒卖土地所有权罪，判处有期徒刑二年零六个月，缓刑三年，并处罚金人民币十六万五千元。扣留矢信的被告朱某甲、吴某的非法所得rmb2168992.02元进行收走，由扣留企业义乌市公安局上缴国库。

3、浅析

(1)关键点1：“后因资金紧缺等因素，一直没按规定开发设计，有售卖用意。”未开发设计即售卖，违背《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第二款“未按土地使用权出让合同书规定的期限和条件项目投资开发设计、运用土地的，土地使用权证不可出让。”之规定。

(2)关键点2：“详细介绍以股权转让方式交易工业土地是合法的等，促使该工业生产土地交易。”不懂法啊，促使交易的与此同时，都将两被告人推动监狱了。

(3)关键点3：“义乌市某护肤品有限公司的工业土地以330万元人民币价格，由被告朱某甲、杨某夫妻出售给了杨某甲、盛某夫妻。”思索：330万余元卖价-109万余元土地出让金-3万余元房产契税，该是盈利218万余元哦，如何最后认定其“非法所得rmb2168992.02元”啊?有可能是减掉了“只围了院墙、整平了场所。”成本哦。

(4)思索：为什么承诺“工业土地以330万元人民币价格”?并不是买卖公司股权吗?如何承诺变成买卖“工业土地”?

(三)徐某、唐某犯非法转让、倒卖土地所有权要案：(2015)金磐刑初字第138号

1、案件审理查清

2008年8月5日，被告徐某以投资建设年产量300万件园林工具生产流水线新项目为名，与磐安新区基本建设管理委员会草签了土地交易合同书，磐安新区基本建设管理委员会将位于新区深泽高头五号的约11亩土地交易给徐某，该宗土地资源的用处为工业土地，徐某预付款了土地交易款100万。2008年12月24日，徐某通过工商登记注册创立磐安县豪瑞工具有限公司，其妈妈夏某挂靠该公司法人。2011年上半年度，徐某在永康电视台投放广告欲出让该宗土壤，后来在金华办企业的陈某获知信息内容即与徐某建立联系。2011年11月份，徐某向陈某建议由被告唐某帮助申请办理出让办理手续，然后三人一起在唐某磐安新区的办公室内商谈以公司股权转让的形式转让土地，转让的价格为420万余元，陈某于同一年11月29日付款订金20万余元。2011年12月9日，徐某意味着磐安豪瑞工具有限公司就以上土地资源与磐安县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，承诺该宗土地资源用以工业生产建设项目，固资总投资不少于1535.76万余元。同一年12月14日，徐某结清了剩余的土地交易款70.64万余元。2012年4月16日陈某结清徐某转让款后，被告唐某明知道该土地转让违反规定，仍然以股权转让方式帮助徐某、陈某办理了磐安豪瑞工具有限公司有关出让办理手续，并分别向陈某、徐某扣除辛苦费7.5万余元和3万元。

2、判决结果

被告徐某犯非法转让、倒卖土地所有权罪，判处有期徒刑三年，缓刑四年，并处罚金人民币二十五万余元。犯罪嫌疑人唐某犯非法转让、倒卖土地所有权罪，判处有期徒刑三年，缓刑四年，并处罚金人民币六十万余元。扣留在公安部门的违法所得二百六十万五千元，储存我院的违法所得四十六万三千六百元，给予收走，上缴国库。

3、分析

(1)关键点1：“2011年上半年度，徐某在永康电视台投放广告欲出让该宗土壤。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第二款规定，未按土地使用权出让合同书规定的期限和条件项目投资开发设计、运用土地的，土地使用权证不可出让哦。

(2)关键点2：“后三人一起在唐某磐安新区的办公室内商谈以公司股权转让的形式转让土地，转让的价格为420万余元，陈某于同一年11月29日付款订金20万余元。”改为“以公司股权转让的形式转让土地”了。但是却绕但是《土地管理法》第二条第三款规定的，任何单位和个人不可侵吞、交易或者以其他方式非法转让土地。

(3)关键点3：“2012年4月16日陈某结清徐某转让款后，被告唐某明知道该土地转让违反规定，仍然以股权转让方式帮助徐某、陈某办理了磐安豪瑞工具有限公司有关出让办理手续，并分别向陈某、徐某扣除辛苦费7.5万余元和3万元。”思索：这儿司法部门如何证明“被告唐某明知道该土地转让违反规定”?裁决书中写直接证据具体内容不详尽，难以分辨。

(四)单某、俞某犯非法转让、倒卖土地所有权要案：(2015)绍越刑初字第24号

1、案件审理查清

2010年5月6日，被告单某、俞某共同出资注册成立浙江省港越汽车销售服务有限责任公司，同一年11月23日，港越公司以rmb1260万余元价格竞投拍摄的温州市袍江开发区汽贸城G2-6土地，并耗费rmb22万余元对该土地作出了整平。2011年2月22日，被告单某、俞某以牟取暴利为目的，在没经土管单位批准，但不具有土地资源使用权转让条件的情况下，以公司股份转让的形式，擅自将G2-6土地土地使用权证以rmb2800万余元价格转让给温州开元集团有限责任公司和温州市捷顺汽车技术服务有限责任公司，被告单某、俞某总共非法获利rmb1518万余元。

2、判决结果

犯罪嫌疑人单某犯非法转让土地所有权罪，判处有期徒刑三年，缓刑四年，并处罚金人民币一百六十万元。被告俞某犯非法转让土地所有权罪，判处有期徒刑三年，缓刑四年，并处罚金人民币一百五十万元。

3、浅析

(1)关键点1：“耗费rmb22万余元对该土地作出了整平”。并不符合土地转让标准哦。未按土地使用权出让合同书规定的期限和条件项目投资开发设计、运用土地的，土地使用权证不可出让。

(2)关键点2：“被告单某、俞某以牟取暴利为目的，在没经土管单位批准，但不具有土地资源使用权转让条件的情况下，以公司股份转让的形式，擅自将G2-6土地土地使用权证以rmb2800万余元价格转让给温州开元集团有限责任公司和温州市捷顺汽车技术服务有限责任公司”。难题的根本取决于“以牟取暴利为目的，在没经土管单位批准，但不具有土地资源使用权转让条件的情况下”进行的出让。对于“以公司股份转让的形式”仅仅土地资源使用权转让的方式之一，其并不是问题的核心。

(五)林某行贿罪、违法倒卖土地所有权要案：(2014)诏刑初字第260号

1、案件审理查清

2010年初，被告林某合谋张某某、朱某丙(之上二人提起公诉)等三人商量后，确定合伙出资以开工厂的名义在西潭乡购买土地20亩，待土地资源增值之后再转让卖出从这当中盈利。

2010年11月30日，由朱某丙与西潭乡镇政府签订了征地协议，同一天向西潭农村建网站申请办理整体规划。2010年12月20日，朱某丙在诏安县工商注册登记“诏安点金木业有限公司”，公司股东是朱某丙(占60%的股份)和朱某甲(占40%的股份，但没有实际注资，是虚报公司股东)，公司法人为朱某丙。2010年12月27日，三人各自注资用该公司的为名，以1亩3.2万余元价格向西潭乡选购坐落于西潭乡诏平线边友山混泥土搅拌站南边的土地20.25亩，三人付款购地款总额64.8万余元。在其中，被告林某注资12.8万余元购买土地资源4亩，张某某注资36万余元购买土地资源11.25亩，朱某丙注资16万余元购买土地资源5亩。

2011年5月4日，三人按自己所占有的土地资源市场份额注资向国土资源局交纳1亩3万余元费用，20.25亩总计60.75万余元，用于申请办理土地使用权证。

2012年年末，被告林某把它份额的4亩农田以1亩10万余元，总计40万余元价格贩卖拿了吴某甲(提起公诉)。吴某甲添加后，为了尽快获得该土地的使用权证，便于待土地资源增值后卖出，从这当中盈利。张某某、吴某甲、朱某丙等三人经商议，确定先由吴某甲自身注资投建设厂房、写字楼等设施。2012年8月份逐渐，吴某甲个人理财投资对该土地资源开展设施建设，在该地上建起了写字楼、生产车间、院墙等设施。2013年5月，诏安点金木业有限公司取得该土地的土地使用权证。

2013年8月，吴某甲、张某某、朱某丙等三人经商量后，以公司股权转让的方式，将诏安县点金木业有限公司的土地及地面房屋建筑以总价格530万余元卖给蔡某某等，在其中土地资源及院墙、场地平整花费以1亩16万余元，按20亩测算，做价320万余元。

2、判决结果

被告林某犯违法倒卖土地所有权罪，判处有期徒刑一年，并处罚金5万。非法所得152000元给予追讨(已追讨)。

3、浅析

(1)关键点1：“三人商量后，确定合伙出资以开工厂的名义在西潭乡购买土地20亩，待土地资源增值之后再转让卖出从这当中盈利。”主观性用意非常明显，就是以牟取暴利为目的，倒卖土地所有权。

(2)关键点2：“吴某甲添加后，为了尽快获得该土地的使用权证，便于待土地资源增值后卖出，从这当中盈利。张某某、吴某甲、朱某丙等三人经商议，确定先由吴某甲自身注资投建设厂房、写字楼等设施。2012年8月份逐渐，吴某甲个人理财投资对该土地资源开展设施建设，在该地上建起了写字楼、生产车间、院墙等设施。”思索：早已“建起了写字楼、生产车间、院墙等设施”再出让公司股权，也没用?想到下裁决书中公布了这一信息内容“2013年11月4日，一共诏安县纪检监察通告吴某甲归案点接纳交谈，吴某甲交待非法转让、倒卖土地所有权、贿赂等客观事实，向一共诏安县纪检监察退缴脏款62300元。”就能理解了。呵呵呵!

(3)关键点3：“三人经商量后，以公司股权转让的方式，将诏安县点金木业有限公司的土地及地面房屋建筑以总价格530万余元卖给蔡某某等，在其中土地资源及院墙、场地平整花费以1亩16万余元，按20亩测算，做价320万余元”。为什么非得承诺地面上建筑物价钱呢?弄不懂其思维逻辑!

三、实例总结归纳

之上实例揭露了如下所示规律性，犯违法倒卖土地所有权罪，依据问题还是存在于贪婪，就是以牟取暴利为目的，且违背了土地管理法规。对于是不是运用公司股权转让为名本质出让土地使用权证，仅仅违法倒卖土地所有权的一种方式罢了。刑事法官眼中，不顾及这种情况。

再次提醒留意：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第二款规定，未按土地使用权出让合同书规定的期限和条件项目投资开发设计、运用土地的，土地使用权证不可出让。若不能按规定的期限和条件投资开发设计、运用土地资源，就应先土地资源退回我国，便于政府部门可在更大范围内择优确定能更好运用该土地，而非任凭平常人自由选择新东家。可不能把土地使用权证拿到手后，等着增值后，出让牟取暴利。假如你与国家争利，我国牢房牢门就随时随地向你打开!爱我中华，从来不与国争利逐渐!