商住楼“预购”转“现售”的对接常见问题

过去的一年，中间以“房住不炒”为准则推出了一系列各项政策，尤其是将房地产企业的财务指标分析与融资条件挂钩的“三道红线”，催促领域尽早从高负债式扩大重归客观发展趋势，为市场发展拨正方位。

行业洗牌针对商品房的市场销售造成直接关系，许多地产商加快现房销售脚步，这时，有一些财会人员就会开始茫然商住楼“预购”转“现售”怎样对接?文中带大家一起一文铲除众惑!

一、“预购”与“现售”各为什么?

有关两者的定义，《商品房销售管理办法》之中也是有详细描述：

商品房买卖，就是指房地产开发企业将正在建设中的商住楼事先出售给购房人，并由买受人付款订金或是房价款的个人行为。

商住楼现售，就是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给购房人，并由买受人付款房价款的个人行为。

二、“预购”与“现售”的前提条件

《城市商品房预售管理办法》明文规定，商品房买卖理应合乎下列条件：

(一)已交货所有土地使用权出让金，获得土地使用权证书;

(二)拥有建设工程规划许可证和规划许可证;

(三)按给予预购的商住楼测算，资金投入投资建设的资金做到工程项目建设总投资的25%之上，并明确表示工程进度和竣工交付日期。

《商品房销售管理办法》明文规定，商住楼现售理应合乎下列条件：

(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业企业资质证书

(二)获得土地使用权证书或使用土地的批准文件;

(三)拥有建设工程规划许可证和规划许可证;

(四)通过了工程验收;

(五)拆迁补偿安置早已贯彻落实;

(六)供电、供电系统、供暖、天然气、通信等配套基础设施建设具有投入使用标准，别的配套设施基础设施和公用设施具有投入使用标准或是已确定工程进度和交货日期;

(七)物业管理方案早已贯彻落实。

有关以上判断条件的精准把握，主要在工程验收环节的管理要求与实际实行存在一定的误差，通常现售手续的申请办理卡住这一问题止步不前。

三、竣工验收合格的准则

工程验收环节的参加行为主体为建设单位和施工企业，参考《建设工程质量管理条例》要求，彼此都有领域达标验收要求的具体要求：

【施工单位】接到基本建设工程竣工报告后，理应施工部署、工程施工、工程建设监理等相关单位进行工程验收。

基本建设竣工验收应当具备下列条件：

(一)进行建设工程设计和合同约定的各类具体内容;

(二)有完备的档案资料和施工管理文件;

(三)有工程应用的重要建筑装饰材料、建筑构配件和机器的入场检测报告;

(四)有勘测、设计方案、工程施工、工程建设监理等单位各自签署的质量合格文档;

(五)有施工企业签署的工程保修书。

工程建设经验收合格的，即可投入使用。

【施工企业】必须按照建筑工程设计规定、施工技术标准和合同规定，对建筑装饰材料、建筑构配件、设备和混疑土进行检验，检测应当有书面形式记录和专职人员签名;未经检验或是检测不符合要求的，不得使用。

可以看出，从工程建设管理的角度来讲，应先竣工验收备案做为商住楼“预购”与“现售”的分界线。根据这种辨别规范，企业财税解决一样以此作为标准差别解决。

四、“预购”与“现售”的税务解决不同点

(一)商品房买卖税务解决

①所得税

一般纳税人采用预收账款方法市场销售自行开发的建筑项目，应在收到预收账款时依照3%的预征率缴纳增值税。

【开税票】6“未发生销售行为的不征税新项目”类别下，用以经营者扣除账款但未发生销售货物、应税服务、服务项目、固定资产或房产的情形，内设602“市场销售自行开发的建筑项目预收账款”应用未发生销售行为的不征税项目编码，发票税率栏应填不征税，不可开具增值税专用发票。

【特别提示】预付款归属于预收账款，因而收取的订金要预交增值税，但预定金、认筹金和预付款不属预收账款，不用预缴税款。

②所得税

房地产开发企业开发设计、建造的住房、商业用房以及其它房屋建筑、附属物、服务设施等开发产品，则在未竣工前采用预购方法售卖的，其预购收益先按预估利润率分季(或月)计算出本期毛利润，扣减有关的成本费用、应交税费之后再记入本期应纳税额，待开发产品清算计税成本后再行有关调节。

【特别提示】增值税属于价外税，公司所得税预缴时，要以不含税收入做为测算预估利润率的数量。

③土地增值税

纳税人在新项目所有工程结算前出让房地产业获得收入，考虑到涉及到成本费明确或者其他原因，而无法据以测算土地增值税的，能够预征土地增值税，待此项目所有完工、申请办理清算后再进行结算，多退少补。

【特别提示】为方便经营者，简单化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采用预收账款方法市场销售自行开发的房地产公司的，可按照下列办法测算土地增值税预征计税根据：土地增值税预征的计税根据=预收账款-应预缴税款税金

(二)商住楼现售税务解决

①所得税

增值税纳税责任期为房地产开发商接到购房的钱并把房地产移交给买房者(本人)的当天，并出具增值税普通发票，并应在次月申报期依照税率测算缴纳增值税。

②所得税

在所得税处理上，应当按照合同约定的收付款连接点和额度确认收入，假如提早接到账款，就应当提早确定所得税收益。依据配比原则，销售费用也应当按比例分配结转成本。

③土地增值税

本质上说，新项目工程结算后，如能尽快进行土地资源增值税清算，后面市场销售并缴纳账款就不用申请办理预缴税款，能直接依照市场销售收盘开展税务申报。但操作实务之中应注意，即便很多项目即使已经申请办理竣工备案，但是由于工程欠款等资产缘故，结算时点往后面无期限延期，加上成本发票获得难度较大，直接关系土地资源增值税清算的结果。

提议公司按照规定再次预缴税款土地增值税，待后面达到结算条件时然后再进行结算。

五、税收中间交纳时段对接的掌控

依据《企业所得税法》有关规定，公司所发生的与获得收益相关的税费，准许在预估应纳税所得额时扣减。

这儿所说公司所发生的税费是公司为获得营业收入实际发生的必须的、正常开支，与企业产生成本、花费特性同样，是公司获得营业收入实际发生的经济压力，合乎抵扣的基本原则。

因而，要求中上述“税费”包括土地增值税这一税收，在税收交纳时点掌控上尽量将土地增值税的交纳提早至所得税年度汇算清缴以前，为企业减税降费的筹划造就一定空间。

由来：乐道税务 创作者：林森

2008年12月的解释——

房地产开发企业的预购收益缴税怎样处理

难题：1.房开企业填写“所得税表格”时，“企业所得税”学科应进的金额是财务会计资产总额再加上工薪阶层等调减核减后应纳税额*33%或是加上“应收帐款”预估盈利后得应纳税额*33%? 2.如果按第一种方式记提，那样“应收帐款”预估盈利“*33%记入! ”应交税费“借贷方，归属于之后可抵扣税金，对不对?

回应：根据《分享我国税务质监总局有关房产开发业务流程征缴所得税问题的通知》(大国税发[2006]188号)的规定，开发企业在未竣工以前采用预购方法售卖的，其预购收益先按预估计税毛利率分季(或月)计算出本期毛利润，扣减有关运营应交税费、土地增值税后做为纳税调整增长额记入本期应纳税额，一并测算缴纳企业所得税，待开发产品清算计税成本后再行调节，并不是预缴定义，不会有从应交税费借贷方抵扣税金的难题。实际会计账务处理请向财政局有关部门进行咨询。