公司确认的除主营主题活动以外的其他生产经营完成收入，包含租赁固资、租赁无形资产摊销、租赁外包装和商品、销售材料、用材料进行非货币性互换(非货币性资产互换具备商业实质且投资性房地产可以靠谱计量检定)或资产重组等完成收入，根据“营业外收入”学科计算。普遍税务风险点如下所示：

1、原材料物资供应、外包装市场销售未计算增值税等

一般企业非主营业务的物资供应、外包装销售额记入“营业外收入”，理应按照税率(13%等)记提销项税，与此同时于月末根据实际缴纳增值税记提附加税及附加，还理应按照产品购销合同缴纳印花税。

【例1】品税阁公司出售一批边角余料收付款11300，会计账务处理如下所示：

借：存款 11300

贷：营业外收入 10000

应交税金—销项税(销项税) 1300

应交合同印花税按照合同所述金额的0.0003测算，合同中所述金额和所得税分离注明的，依照没有增值税的合同金额确认计税基础;未分离注明的，以合同书所述总金额计税基础

2、无形资产摊销租赁未计算增值税等

土地使用权证的租赁，理应按照税率(9%等)记提销项税，与此同时于月末根据实际缴纳增值税记提附加税及附加，还理应按照租赁协议缴纳印花税;除土地使用权证以外无形资产摊销租赁，理应按照税率(6%等)记提销项税，与此同时于月末根据实际缴纳增值税记提附加税及附加，还理应按照租赁协议缴纳印花税。

3、有形动产租赁未计算增值税等

有形动产租赁，理应按照税率(13%等)记提销项税，与此同时于月末根据实际缴纳增值税记提附加税及附加，还理应按照租赁协议缴纳印花税。

4、房产租赁未计算增值税等

房产租赁，理应按照税率(9%等)记提销项税(简易计税5%)，与此同时于月末根据实际缴纳增值税记提附加税及附加。还理应按照租赁协议缴纳印花税，依照房屋租金收益(没有所得税)的12%测算缴纳房产税。

出租人为住房租赁企业的，住房租金收益可以按1.5%简易征收计算增值税。

向本人、系统化产业化住房租赁企业个人房屋出租的，减征4%的征收率房地产税。

跨期租用和免租税会解决：

01、跨期扣除房租

跨期扣除房租，指对超出1年租期的，一次或分批扣除租费。

1.账务处理上，售后回租的房租应当在租期内的每个期内按直线法确认为收益;假如其他方法更合理，也可采用其他方法。---《企业会计准则第21号——租赁》

2.所得税处理上，《增值税暂行条例》第十九条要求，产生应纳税额销售行为的增值税纳税责任发生时间，为收讫市场销售账款或是获得索要市场销售账款凭证的当天;先开票的，为开票的当天。

《国家财政部 我国税务质监总局有关全方位拉开增值税改征所得税试点的通告》(财务〔2016〕36号)配件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，经营者给予租赁采用预收账款方式的，其纳税时间发生时间为接到预收账款的当天。

3、所得税处理上，一般而言，租金收入按合同约定的承租方应对租金的日期确认收入的达到。对承租人来讲，企业以售后回租方法租入固定资产本年利润租费开支，依照租赁期限匀称扣减。----《企业所得税法实施条例》

但对于跨期扣除房租状况，假如交易合同或协议中要求租赁期限以前年度，且房租提早一次性支付的，出租方可以从租期内将以上收益分期付款匀称记入有关本年度。--(国税发【2010】79号)

注：这儿出租方能选分期付款匀称确认收入的房租务必同时符合两个条件：一是合同或协议书要求租赁期限为以前年度;二是房租为提早一次性支付。在这样的情况下，房租收入确认展现了收付实现制和配比原则，税收法律与企业会计准则的规定趋向一致，不会造成暂时性差异。此外，此条要求仅仅是确立出租方“能够”挑选分期付款确认收入，这就给企业提供了一定的挑选室内空间，公司可根据自己的实际情况挑选是不是分期付款确认收入。

需注意，实务中许多租赁协议签署的付款期限是6个月或1年，真真正正签很长租用时长而且一次性支付的比较少见，因而可用国税发[2010]79号文的租赁协议并不多见。

【实例】品税阁企业是一家生产制造企业，实行《企业会计准则》。2020年1月1日，A公司把它有着的一台优秀数控车床租赁给乙集团公司，租赁期3年。该设备原值为100万，预估使用期限为10年，已使用3年，不顾及折旧，按10年计提折旧。租赁协议承诺，租用逐渐日(2020年1月1日)，乙公司向A公司预付租金16.95万余元(价税合计)，第一年年底付款房租16.95万余元，第二年年底付款房租22.6万余元，第三年年底付款房租28.25万余元。租用到期A公司取回机器设备，3年房租总金额为84.75万余元。(为便于了解，不顾及别的税金等事项)

1.出租人的会计和税务解决

(1)2020年的会计和税务解决

①2020年1月接到房租16.95万余元

借：存款 16.95

贷：应收帐款 15

应交税金--销项税(销项税) 1.95

②2020年12月底接到房租16.95万余元。该项租用租金收入总金额75万余元(84.75/1.13)，按直线法估算，每一年应分配的租金收入为25万。

借：存款 16.95

应收帐款 10

贷：营业外收入 25

应交税金--销项税(销项税) 1.95

③计提折旧10万余元。

借：其他业务成本 10

贷：固定资产折旧 10

④企业所得税账务处理：2017年底，“应收帐款”的基础会计(帐面价值)为5万，计税依据为0元，二者的差别归属于可抵扣暂时性差异，应确定递延所得税财产1.25万余元。

借：递延所得税财产 1.25

贷：本年利润--递延所得税花费 1.25

⑤纳税调整：财务会计上2020年确定租赁收入25万余元。税务上尽管租赁期限以前年度，但是由于房租时候次付款而非提早一次性支付，因而A公司不可分期付款确定租金收入，应按合同约定的承租方应对租金的日期确认收入的达到，当初应确定租赁收入为30万余元，因而A公司应调减应纳税额5万余元(30-25)。

⑥申报单的填写。

(2)2021年的会计和税务解决

①2021年12月底接到房租22.6万余元，与此同时应确定租金收入25万余元。

借：存款 22.6

应收帐款 5

贷：营业外收入 25

应交税金--销项税(销项税)2.6(22.6/1.13*13%)

②计提折旧10万余元。

借：其他业务成本 10

贷：固定资产折旧 10

③企业所得税账务处理：2021年底，“应收帐款”的基础会计(帐面价值)为0万余元，计税依据为0元，应先以前确认的递延所得税财产所有转到。

借：本年利润--递延所得税花费 1.25

贷：递延所得税财产 1.25

④纳税调整：财务会计上2021年确定租赁收入25万余元，税务上确定租赁收入为20万，因而A公司应核减应纳税额5万余元(25-20)。

⑤申报单的填写。

(3)2022年的会计和税务解决

①2022年12月底接到房租28.25万余元，与此同时应确定租金收入25万余元。

借：存款 28.25

贷：营业外收入 25

应交税金--销项税(销项税)3.25(28.25/1.13*13%)

②计提折旧10万余元。

借：其他业务成本 10

贷：固定资产折旧 10

③企业所得税解决：财务和税收法律均确定租赁收入25万余元，二者解决一致，不用开展纳税调整。

2.承租人财务会计和税务解决：2020年、2021年、2022年财务会计和税收法律均按直线法确定租赁费用，二者解决一致，不用开展纳税调整。

02、免租的租用

1.账务处理：出租方给予免租的，承租方应先房租总金额在没有扣减免租的整个租期内，按直线法或其它有效的方法进行平摊，免租内理应确定房租花费;出租方应先房租总金额在没有扣减免租的整个租期内，按直线法或其它有效的方法进行分派，免租内出租方理应确定租金收入。---(财务会计【2007】14号)

2.房地产税解决：经营者租赁、外借房地产，自交货租赁、外借房地产之次月起计税房地产税和城镇土地使用税;对租赁房地产，租用彼此签订的租赁协议承诺有免交房租期限的，免交房租期内由产权所有人依照房产原值缴纳房产税。有关租赁房地产免交房租期内房地产税难题----(国税发【2003】89号、税务【2010】121号)。

此外，江苏省地税局《关于明确房屋出租房产纳税义务发生时间的通知》(苏地税局函[2000]135号)要求，房子出租的纳税人，其纳税时间发生时间为具体获得租金收入的当天。

3.所得税解决：租金收入按合同约定的承租方应对租金的日期确认收入的达到。企业以售后回租方法租入固定资产本年利润租费开支，依照租赁期限匀称扣减。----《企业所得税法实施条例》

企业提供固资、外包装或者其它权益资本的使用权取得的租金收入，应按照交易合同或协议书规定的承租方应对租金的日期确认收入的达到。在其中，假如交易合同或协议中要求租赁期限以前年度，且房租提早一次性支付的，依据《实施条例》第九条要求收入与花费配比原则，出租方可对上述已确认收入，在租期内，分期付款匀称记入有关本年度收益-------《企业所得税法实施条例》第十九条

4.《我国税务质监总局有关土地价款扣减时间等所得税税收征管难题的公告》(我国税务质监总局公示2016年第86号)第七条要求："经营者出租不动产，租用合同中约定免租的，不属《营业税改征增值税试点实施办法》(财务〔2016〕36号文件下发)第十四条规定的视同销售服务项目。"因而，免租在计算增值税时是不需要视同销售的。

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