房地产开发商开发设计间接费用如何分配？

【问】房地产开发企业开发设计间接费用在竣工开发产品和没有竣工开发产品中间怎样进行分割？根据怎样？比如：某地产开发企业2007年申请办理结束相关部门开发设计某开发规划的办理手续，2009年8月份末总计产生开发设计间接成本236万余元，2009年8月份完成竣工开发设计产品销售收入3000万余元，该竣工开发设计产品销售收入需结转销售成本的建设工程成本费为1800万余元，未竣工开发产品的建设工程成本费总计账户余额为2200万余元，基础设施费、前期工程费、公共性配套费暂时不考虑到。

【答】《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）自2008年1月1日起实行，本办法第二十八要求公司计税成本核算一般程序如下所示：

（一）对本期所发生的各类开支，按照其特性、经济发展主要用途及产生地点、时间区进行梳理、分类，并把它区别为应记入成本对象成本和需在本期抵扣的成本费用。另外还应按对在有关待摊费用和摊销费开展计量检定与确定。

（二）相匹配记入成本对象中的各种具体开支、待摊费用、摊销费等科学合理的划分成直接费用、间接费用和一同成本费，并依法把它科学合理的核算、分派至已竣工成本对象、新建成本对象和没有完工本目标。

问：我是一家房地产开发企业，修建了一批商住楼，一直没买出来，是否要缴纳房地产税？

答：国税发[2003]89号文件规定：由于房地产开发企业研发的商住楼在售卖前，对房地产开发企业来讲是一种商品，因而，对房地产开发企业修建的商住楼，在卖出前，不房地产税；而对卖出前房地产开发企业已用或租赁、外借的商住楼应按房地产税。

提醒：换句话说，你公司修建的商住楼在卖出前不房地产税，那如果已用或租赁、外借的情形下，必须房地产税。依据《吉林省房产税实施细则》要求：自有房产自购时，按房产原值一次扣减30%后余值测算交纳，年征收率为1.2%.租赁的房产，按照实际房租收入测算交纳，年征收率为12%.

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