房地产行业实体还建的土地增值税解决

答：1实体赔偿没按规定扣减。

土地增值税政策要求：对房地产业经营者所发生的由征用土地及拆迁补偿费构成新土地项目成本，必须在测算土地增值税时扣减。但在实践中，有些房地产业经营者因未出现现金交割而误会为这一部分成本费不可以扣减。因为没有将实体赔偿做为项目成本扣减，相对应也并未将这个成本费做为房产开发花费扣除率扣减及其加计的数量，进而少扣了应扣减的房产开发成本。

2实体赔偿未按照新项目恰当平摊。

《我国税务质监总局有关房地产开发企业土地资源增值税清算管理方法有关问题的通知》(国税发[2006]187号)要求：“是好几个建筑项目共通的成本，应按照结算新项目可售总建筑面积占好几个新项目可售建筑面积比例或其它有效的办法，估算明确结算工程项目的扣减额度。

”土地增值税要以开发规划为结算部门的，不一样结算企业所发生的成本不可彼此抵扣，因而，针对归属于好几个结算企业所发生的一同成本，需在各结算企业中间按一定要求进行合理安排或平摊。平摊方式一般有以下三种：按出让土地使用权证总面积占可转让土地占地面积的比例计算平摊;依照转让总建筑面积占建筑面积比例进行计算平摊;按税务行政机关确定的多种方式测算平摊。

3 实体偿还的使用价值确定有误。

有些税务行政机关觉得，房产开发企业付出代价是建筑工程造价，因此，实体还建的赔偿使用价值要以房产开发企业所更换的商品房的建筑造价来确定。

4实体赔偿房产未“视同销售”。

因为未获得现金收入，因此一部分房地产业纳税人土地资源增值税清算申报时，没有将实体还建房产确定为土地增值税的应税收入;有些房地产开发企业对还建房不计入应纳税额销售额，立即抵扣拆迁补偿费。

土地资源增值税清算的前提条件？

答：合乎下列情形之一的，经营者应做土地增值税的结算： 1、房产开发新项目所有完工、进行售卖的； 2、整体转让未竣工结算房产开发工程项目的； 3、立即出让土地权的。二、合乎下列情形之一的，负责人税务行政机关可规定经营者开展土地资源增值税清算： 1、已验收的房产开发新项目，已转让房地产业总建筑面积占全部新项目可售总建筑面积比例在85%之上，或该占比虽不得超过85%，但剩下的可售总建筑面积早已租赁或自购的； 2、获得市场销售（预购）许可证书满三年并未市场销售完毕的； 3、经营者办理注销税务备案但未办土地资源增值税清算相关手续； 4、省税务行政机关所规定的其他情形。

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