伴随着土地交易制度改革的推动和土地交易的日益标准,房产契税变成房地产税收税务稽查控制的关键环节之一,其计税基础难题也要进一步明确。 异议 就目前公布的有关实例,市政管理配套费是否为房产契税的计税基础异议较大。根源取决于《国家财政部、我国税务质监总局有关国有制土地使用权出让等相关房产契税问题的通知》(财务〔2004〕134号)要求,转让国有土地使用权的,其房产契税组成计税价格为承担人为因素获得该土地使用权证而收取的所有经济收益。在其中,以竞价模式转让的,其房产契税组成计税价格一般应定为竟价的成交价,土地出让、市政管理配套费及各种赔偿花费一般包括以内。 从操作实务实行规格考虑,税务单位侧重于将上述条文解读为:房产契税计税基础为“承担人为因素获得该土地使用权证而收取的所有经济收益”,对于“所有经济收益”是不是皆在合同书中要求注明在所无论。鉴于此,有些人甚至把所有经济收益扩大至房企在土地交易全过程中往中介服务收取的交易费用。 剖析 《契税暂行条例》第四条确立,国有制土地使用权出让,房产契税的应纳税额为成交价。《契税暂行条例实施细则》第九条确立,规章所指成交价,指土地资源、房产权属迁移合同书确立的价钱,涉及承受者应交付贷币、实体、无形资产摊销或者其它经济收益。因而,房产契税计税基础为合同书确立的成交价。这一原则与《合同法》相连接,而且在随后颁布各项政策中得以延续。比如,《国家财政部、我国税务质监总局有关契税征收中一些问题的批示》(财税字〔1998〕96号)要求,土地使用权出让协议中确立的成交价涉及到的全部合同款都是属于计税基础范畴,土地使用权出让、土地使用权转让、房产买卖的成交价中常涉及到的行政事业性收费,归属于成交价的组成部分,不可从这当中去除,经营者应按合同确立的成交价全额的测算缴纳税费。该文件仍然以“合同书确立的卖价”为基础规范房产契税计税基础。 提议 通过以上剖析,将房产契税的计税基础扩张解读为“所有经济收益”且不论其是否在交易中做出明确规定,达到了《契税暂行条例》和实施办法的相关规定,而依照下位法不可违背行政法规的基本原则,对税务〔2004〕134号文件的理解和实行必须要在《契税暂行条例》及实施办法限制的范围内,不适合扩大解释。 从实际角度来看,如果仅仅是以合同书总价格做为房产契税计税基础,土地交易彼此能够通过控制卖价或是总价合同来避开房产契税纳税时间,进而造成税金外流。因而,财务〔2004〕134号文件的实施在那个年代有之实际意义。但随着土地资源“挂牌出让”规章制度规范和标准运作,土地交易各个环节更加公开化,以在成交价上下功夫以避开房产契税纳税时间空间愈来愈小。因而,小编提议,针对当前土地交易具体和土地“挂牌出让”规章制度,进一步明确房产契税计税基础范畴,保证操作实务与法律、行政法规与下位法的统一协调,防止产生异议和风险。

基本知识——地产商不必就大城市基础设施配套费申请缴纳税费（附地区规格归纳）