土增税务筹划的经典案例

　　本实例建筑项目获得土地使用权证成本费28000万元，房地产业项目成本（没有征用土地及动迁赔偿费）41400万元，筹集资金利息费用34七十万元，销售额124200万元。按《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》等有关税收法规、规章制度的要求，可获得增值率28.76%，应交土增税款8321.68五万元（实际测算见附注第一列）。依据土增记税数量的构成，拟从出让房地产业收益、房地产业项目成本和利息费用三层面开展税务筹划。 　　一、根据明确适度的出让房地产业收益开展税务筹划 　　假如该建筑项目是普通住房，仅仅增值率稍高于20%的零界点，则能够根据适度减少市场价使增值率小于20%.即依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》“第十一条经营者修建一般规范住房售卖，增值额未超出本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣减新项目额度之和20%的，免税土增”的要求，开展免税土增的税务筹划。那样不仅能加速市场销售速率，节省贷款利率，并且可以得到高些的具体税前利润。 　　举例来说，假如该新项目一切正常标价销售额是116000万余元，则增值额1995一万元，增值率20.77%，需交纳所得税（30%），税前利润（指所得税后，相同）为：19951×（1－30%）=13965.七万元。假如减少市场价，例如销售额降至11五千万元，增值率19.79%，可增值税免税，增值额19001.2五万元便是纯利润，高过前一种状况的13965.七万元（实际测算见附注第二、三列）。 　　自然，假如具体价钱能够卖的较高，则一味减少价钱的税前利润不一定高。例如此案具体增值率28.76%，税后工资纯利润19417.2七万元就高过免税的19001.2五万元。此外，非是全部新项目都合乎普通住房规范。 　　二、根据适度提升房地产业项目成本开展税务筹划 　　近些年室内装修商住楼的市场销售日益遭受众多顾客的热烈欢迎，与此同时依据2006年12月28日我国税务质监总局公布的国税发[2006]18花了7天时间我国税务质监总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第四点土增的扣减新项目（四）“房产开发公司市场销售已室内装修的房子，其装修预算能够记入房地产业项目成本”的要求，能够将原先旧房翻新装修后市场销售，进而开展税务筹划。 　　假定该公司产生室内装修成本费总共为13八百万元，因市场销售室内装修过的房地产，销售额提升13800/（1－5.025%）=14530.14万元（假定该公司在室内装修新项目上不会再获得盈利，销售额提升一部分的增值税和河道管理费由买房者担负），则按相关税收法规、规章制度的要求可获得应交土增税款7286.68五万元，进而少缴土增8321.685－7286.685=103五万元。缘故取决于房子装修费用记入房地产业项目成本，在预估“国家财政部要求的扣减新项目”时能够加计20%，促使扣减新项目额度提升（实际测算见附注第四列）。 　　(6)利息费用　　　　　　　3470　　　　3470　　3470　　　3470　　　　3470 　　(7)别的开发设计花费 　　([(3) (4)]*5%)　　　　　3470 　　　　3470　　3470　　　4160　　　　3470 　　(8) 出让相关的税费　　　6241.05　　　5829　　5778.75　6971.19　　6241.05 　　(9)增值税((1)*5%)　　　　6210　　　　5800　　5750　　6936.507　　　6210 　　(10)河道管理费 　　((9)*0.5%)　　　　　　　31.05　　　　29　　　28.75　　34.68254　　31.05 　　
　　(11)国家财政部要求的别的 　　扣减新项目([(3) (4)*20%)　13880　　　13880　　13880　　　16640　　　13880 　　(12)增值额((1)-(2))　　27738.95　　19951　　19001.25　　24288.95　27508.95 　　(13)增值率((12)/(2))(%)　28.76　　　20.77　　19.79　　　21.22　　　28.45 　　(14)税率(%)　　　　　30.00　　　30.00　　0.00　　　30.00　　　30.00 　　(15)应交土增 　　征收率((12)*(14))　　　　8321.685　　5985.3　　　0　　　7286.685　　8252.685 　　三、根据采用不一样的利息费用扣减方式 开展税务筹划 　　依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条（三）中有关利息费用扣减新项目之要求：“凡可以按出让建筑项目测算平摊并给予金融企业证实的，容许按实扣减，但最大不可以超出按银行业类似当期银行贷款利率测算的额度。别的房产开发花费，按此条（一）、（二）项要求测算的额度之和的5%之内测算扣减。凡不可以按出让建筑项目测算平摊利息费用或不可以给予金融企业证实的，房产开发花费按此条（一）、（二）项要求测算的额度之和的10%之内测算扣减。以上测算扣减的实际占比，由各省市、自治州、市辖区市人民政府要求”。即当经营者可以按出让建筑项目测算平摊利息费用，并能给予金融企业贷款证明的，其容许扣减的房产开发花费为：贷款利息 （获得土地使用权证所付款的额度 房地产业项目成本）×5%之内；经营者不可以按出让建筑项目测算平摊利息费用或不可以给予金融企业贷款证明的，其容许扣减的房产开发花费为：（获得土地使用权证所付款的额度 房地产业项目成本）×10%之内。 　　该公司为建筑项目企业，其业务流程便是开发设计这一地快，因此 利息费用能够所有核算在这个新项目上。房产开发是外部规模经济产业链，所需资金额巨大，只靠公司股东资金投入的权益资本成本是还不够的，因此 该公司的外商股东大会筹集其项目投资的中国境内别的控股子公司的充裕资产暂出借该公司资金周转，这时关联企业中间的贷款怎样实际操作对土增的税务筹划就看起来至关重要。 　　公司是不是要给予金融企业贷款证明，重点在于具体产生的利息费用占税收法律要求（获得土地使用权证所付款的额度 房地产业项目成本）的占比。假如具体产生的利息费用占比超出5%，则给予金融企业贷款证明是比较有益；要是没有超出5%，则不给予金融企业贷款证明比较有益。 　　该公司获得土地使用权证付款的额度28000万元，房地产业项目成本41400万元，则利息费用的零界点为（28000 41400）×5%=34七十万元。 　　假定该公司具体产生的利息费用超出34七十万元，做到3700万元（该利息费用未超出银行业类似当期银行贷款利率测算的额度，且关联企业中间贷款根据银行业开展委贷），则按相关税收法规、规章制度的要求可获得应交土增税款8252.68五万元。由于利息费用可以全额的记入扣减新项目额度中，且额度超过（获得土地使用权证所付款的额度 房地产业项目成本）×5%，促使扣减新项目额度提升（实际测算见附注第五列）。 　　假定该公司具体产生的利息费用低于34七十万元，仅有三千万元（该利息费用未超出银行业类似当期银行贷款利率测算的额度，且关联企业中间贷款根据银行业开展委贷），则按相关税收法规、规章制度的要求可扣减新项目额度95991.0五万元，应交土增税款：（124200-95991.05）×30%=8462.68五万元 　　由于利息费用额度低于（获得土地使用权证所付款的额度 房地产业项目成本）×5%，促使扣减新项目额度降低，增值额扩大，反倒会多缴土增8462.685－8321.685=14一万元[（34七十万元-三千万元）×30%]. 　　这类状况下，关联企业中间的贷款就不可以根据银行业开展委贷，进而达到“不可以给予金融企业贷款证明的”规定，房产开发花费按（获得土地使用权证所付款的额度 房地产业项目成本）×10%测算，能够少缴土增14一万元。 　　四、土增税务筹划应留意的难题 　　从上边的剖析能够看得出，房产开发公司开展土增税务筹划的室内空间或是较为大的，但在开展土增税务筹划时要留意以下几个方面。 　　1、税务筹划应当具有全局观念。土增税务筹划应当从新项目的可行性分析论述、设计方案、整体规划到新项目的工程施工、预算贯穿始终。比如在本实例中，因为方案设计中已明确一部分房地产的单做一套有点贵总建筑面积超出了140平米的普通住宅规范，因此 就没法享有“修建一般规范住房售卖，增值额未超出扣减新项目额度之和20%的，免税土增”的政策优惠。假如经济发展业务流程早已产生，相对应的缴税結果早已造成，公司假如由于担负的税赋较重，就运用瞒报收益、虚造成本费等方式企图更改缴税結果，便会演化为偷逃我国税金个人行为，会遭受法律法规的封禁。 　　2、税务筹划不可以与税收法律相排斥。公司在开展税务筹划时不可以盲目跟风实际操作，不可以与现行标准会计法律制度、政策法规相排斥。税务筹划的最后目地是减少税款成本费，缓解税收负担，这一总体目标的完成只有是在合理合法、有效的前提条件下开展，并且要被缴税行政机关所认同。这换句话说，税务筹划要具有自身防范意识，要提高法律意识，灵活运用会计法律制度和政策法规，灵活运用相关的财务会计解决方法和税务筹划方法。 　　3、别的应留意的难题。税务筹划务必保证工作流程与税收优惠政策融合，税收优惠政策与筹划方式 融合，筹划方式 与财务会计解决融合。与此同时，在土增结算时，扣减新项目额度中获得土地使用权证付款的额度、房地产业项目成本、利息费用、别的房产开发花费和与出让房地产业相关税费等，都须给予合理合法合理凭据；假如不可以给予合理合法合理凭据的，土增结算时未予扣减。