房地产业售后回租业务流程的缴税与筹划

　　某房产开发企业（下称“房地产商”）是经省委准许开设的中法中外合资企业，二级房产开发资质证书，关键从业房产开发等业务流程。2007年2月在市区中心地段开发设计的“大城市购物中心”新项目于2008年1月份竣工，房地产商对在其中的临街商铺拟选用售后返租方法市场销售。铺面企业总面积为50m2，每平米市场价2万余元，房地产商与60个买房者与此同时签署房地产业买卖协议和租赁协议。合同书承诺，铺面市场价100万余元，需一次结清。房地产商将所卖出的铺面统一对外开放租用，用以商业服务运营。买房者自购房后12年之内每一年能够获得铺面款8%的房租。房地产商每一年向做生意户扣除房租600万余元，必须 付款给买房者的房租为480万余元。 　　它是一种典型性的售后回租业务流程。在房地产开发商商业用房开发设计中，选用售后回租方式开展营销也较为广泛。说白了售后回租，又被称为售后包租、售后返租、售后服务租赁。售后回租方法下，在房地产商与买房者中间，房地产商（卖方）与此同时是承租方，买房者（买家）与此同时是出租方；在房地产商与进驻做生意户中间，房地产商也是出租方，做生意户则是承租方。 　　一、税务解决 　　上例售后回租业务流程，涉及到房地产商、买房者和做生意户。文中偏重于从房地产商的视角，表明售后回租业务流程的税务解决。在售后回租业务流程中，房地产商与此同时以三种真实身份（房屋出售人、承租方和出租方）发生。《我国税务质监总局有关从业房产开发的外国投资公司售后回租业务流程企业所得税解决难题的审批》（国税发[2007]603号）明文规定：从业房产开发运营的外国投资公司以销售方式出让其生产制造、开发设计的房子、房屋建筑等房产，又根据租用方法从购房人回租该财产，公司不管采用哪种租用方法，均应将售后回租业务流程溶解为市场销售和租用二项业务流程各自开展税务解决。公司市场销售或出让相关房产使用权的收益与该被出让的房产使用权有关的成本费、花费的差值，应做为业务流程产生本期的损益表，记入本期应缴税收入额。公司根据售后回租业务流程拥有了下列一项或几类财产利益或风险性的，不管是不是申请办理该房产的法律法规所有权变动（如产权登记或产权过户），均应评定公司已出让了所有或一部分房产使用权：1、获得财产升值盈利的利益。2、担负产生的各种各样危害（包含物理学危害和掉价）而产生的损害。3、占据财产的利益。4、在之后财产持有期内应用财产的利益。5、处理财产的利益。 　　依照以上要求，该房地产商应将售后回租业务流程溶解为市场销售和租用二项业务流程各自开展税务解决。无论是房地产业的渠道销售或是租赁业务，都归属于增值税的缴税范畴，并以销售额做为计税基础。《国家财政部、我国税务质监总局有关增值税多个现行政策难题的通告》（税务总局[2003]16号）有关销售额难题着重强调：“企业和本人在给予增值税应税服务、出让无形资产摊销、销售不动产时，假如将合同款与折扣优惠额在同一张税票上标明的，以折扣优惠后的合同款为销售额；假如将折扣优惠额另开税票的，无论其在会计上如何处理，均不可从销售额中扣减”。那样要求，目地取决于阻塞运用价外收费标准或开票方法溶解计税基础的系统漏洞。做为房产销售业务流程，房地产商应依据《营业税税目税率表》所列“销售不动产”税收分类，将市场销售房屋建筑以及土地资源附属物时从购方获得的所有合同款和价外费用（含贷币、货品或别的经济发展权益）做为计税基础，依照5%的缴税计算交纳增值税。做为租赁业务，房地产商一般先向做生意户扣除房租，随后再按合同书承诺付款给买房者房租。买房者是商铺产权任何人，房子出租时，必须 交纳六税一费：房地产税、增值税、大城市维护保养基本建设税、城区土地税、个人所得税、合同印花税和教育附加费。房地产商做为转租房方，并不是房屋所有权任何人，在向做生意户转租房房子时，不用交纳房地产税。必须 留意的是，房地产商按合同书承诺付款给买房者的房租不可抵扣增值税房屋出售的记税收益。 　　二、缴税筹划 　　以上租赁业务流程中，售后回租合同书不管怎样签署，既始终不变买房者缴税扣缴义务人的真实身份，也不会危害买房者的税收负担，但对房地产商而言，则存有着税款筹划室内空间。下边假定二种状况来探讨。 　　计划方案一：房地产商在与买房者签署售房合同的与此同时，与买房者签署房产租赁合同书。 　　如本例的作法，买房者做为出租方要交纳有关税金。在其中：按房租收益480万元的12%交纳房地产税57.60万元，按房租收益480万元的5%交纳增值税24万元，以增值税额为计税基础按7%的征收率交纳大城市维护保养基本建设税1.6八万元，按3%的增值税率交纳教育附加费0.72万元，以资产租赁协议所述租用额度480万元的1‰交纳合同印花税0.4八万元，以具体占有的土地面积为计税基础，按照规定税款规范（该铺面处在一级土地资源地区，本地要求的年税款为15元／m2）交纳城区土地税4.五万元。买房者压力的相对应税金，既能够由买房者自主交纳，还可以授权委托房地产商代收代缴。 　　房地产商做为转租房人，与做生意户签署房产租赁合同书，仍必须 交纳有关税金。对扣除的房租，应依据《营业税税目税率表》所列“服务行业”税收分类，将所获得房租的全额的做为计税基础，依照5%的缴税计算交纳增值税。房地产商每一年接到做生意户的房租六百万元，应交纳的关键税费计算以下：增值税：600×5%＝30（万余元）；大城市维护保养基本建设税：30×7%＝2.1（万余元）；教育附加费：30×3%＝0.9（万余元）；之上税金累计3三万元，别的税费计算从略。这种合同签订方法，房地产商和买房者在接到房租时都需要以房租总收入额全额的缴税。 　　计划方案二：由物业管理服务企业各自与买房者、做生意户签署《委托代理租赁合同》和《物业管理合同》。 　　税务总局[2003]16号文要求：“从业物业管理服务的企业，以与物业管理服务相关的所有收益减掉代小区业主付款的水、电、天然气及其代承租人付款的水、电、天然气、房子房租的合同款后的账户余额为销售额”。该文件与此同时要求：“销售额扣减新项目付款账款产生在地区的，该扣减新项目付款账款凭据务必是税票或合理合法合理凭据；付款给海外的，该扣减新项目付款账款凭据务必是外汇交易付汇凭据、外商企业的签收单据或出示的公正证实。”依照以上要求，物业管理公司从做生意户（承租人）扣除并付款的水、电、天然气、房子房租，能够从其销售额中抵扣增值税，换句话说，物业管理公司的这一部分收益沒有缴税责任，进而节省了物业管理公司的税款开支。因此 ，房地产商要减少总体税赋，能够创立一个物业管理服务企业。房地产商在现房销售时，只与买房者签署房地产业买卖协议，而由物业管理服务企业与买房者签署授权委托租赁协议，此外与商家签署物业管理服务合同书，合同书确立由物业管理服务企业将做生意户（承租人）付款的房子房租转交到买房者（出租方）。此外，要想运用以上抵扣增值税销售额现行政策真真正正做到避税目地，还务必留意下列二点： 　　1、代收代缴的租金金额务必相同。代收代缴的租金金额务必相同，是税收法律容许抵扣增值税销售额的关键标准。假如物业管理公司扣除的租金与付款的租金金额不一，就违反了以上现行政策的原意，也不符代收代缴的特性。由于物业管理服务企业扣除的是包含各类服务项目以内的综合性花费，为了更好地防止税务行政机关对代付款花费真实有效造成异议，应当在物业管理服务合同书中，将代办租金等新项目和额度独立标明，并与代付款租金金额保持一致。假如代收代缴租金金额的确不一致，能够对其差值根据适度提升 富有延展性的别的收费标准新项目规范来调整。 　　2、扣减新项目付款账款务必获得合理合法单据。扣减新项目付款账款务必获得合理合法单据，是税收法律容许抵扣增值税销售额的另一个关键标准。物业管理公司在具体步骤时，有二种方法可选择：一是购房者立即指向商卢出具或申请办理税务行政机关代开票适用房地产业租用的服务业发票，物业管理服务企业在转送商家的与此同时将其影印件做为记帐凭证配件，据以抵减扣除的物业管理服务收益；二是物业管理服务企业为商家出具服务业发票，全额的作物业管理服务收益，将购房者出具给物业管理服务企业的服务业发票做为抵减扣除的物业管理服务收益的根据。比较之下，方式 一更合乎代收代缴的特性，因此更有感染力。 　　房地产商创立的物业管理服务企业当初扣除的物业管理费用中代收代缴的商铺租金为480万元（具体扣除商家房租六百万元与具体付款给购房者房租480万元的差值反映在别的收费标准新项目中），则针对该部支系，出在没有考虑到别的税金的状况下，计划方案二比计划方案一节约税款开支：480×5%×[1＋（7%＋3%）]＝26.4（万余元）。