一、《企业会计准则第3号—投资性房地产》标准的內容

　　《企业会计准则第3号—投资性房地产》标准了投资型房地产业的主要内容包含：（1）租赁的土地使用权证；（2）长期性拥有并打算升值后出售的土地使用权证；（3）公司有着并已租赁的房屋建筑。自购房地产业与做为库存商品的房地产业，不属于投资型房地产业。

　　二、闲置不用房地产业的项目投资筹划

　　公司拥有闲置不用房地产业的投资方法无非有二种一是对外开放租赁获得房租收益，二是以闲置不用房地产业入股投资合作经营从控股子公司分到盈利。那麼考虑到这两种方法所负责的税赋哪一种投资方法针对拥有闲置不用房地产业的公司更有益呢？

　　（一）采用租赁方法应负责的税赋

　　设：公司所归属于城区的闲置不用房地产业一年的租赁收益为A1，所涉及到的税收负担为：增值税：房产租赁归属于服务行业，按房租收益5%缴税，则为5�；房地产税：房地产税按照房租收益测算交纳，征收率为12%，其税赋为12�；

　　城建税：城建税是依照公司所属地域征收率各自为7%、5%、1%，并以其所交纳的增值税税款为计税基础，因公司所在城市为城区，城建税率能为7%，则城建税为：7%×5�＝0.35�；

　　教育附加费：教育附加费是按照所交纳的增值税和城建税额为计税基础，比例为3%，则教育附加费为3%×5�＝0.15�；

　　合同印花税：对外开放租赁房地产业在签订租赁协议时务必要交纳合同印花税，《印花税暂行条例》第三条要求：“按租用额度的1‰贴花纸”，则合同印花税税赋为：1‰A1；

　　企业所得税：增值税、城建税、教育附加费、房地产税、合同印花税可在抵扣，因而，所得税税负为：（A1－5�－12�－0.35�－0.15�－1‰A1）×33%＝27.192�；

　　租赁方法应负责的总税赋＝增值税＋房地产税＋城建税＋教育附加费＋合同印花税＋企业所得税＝5�＋12�＋0.35% A 1＋0.15�＋1‰A 1＋27.192�＝44.792�

　　（二）采用合作经营方法应负责的税赋

　　设：采用合作经营方法每一年分回的收益为A2，该房地产业的原值为M，使用的面积为N.

　　房地产税：房地产税根据房地产业原值一次性扣减10%—30%的余值测算，征收率为1.2%，若营业执照30%扣减，则房地产税应是（1－30%）M×1.2%＝0.84%M；

　　土地税：土地税是依照从量预算定额计税的，国内各地规范不一样，以中小城市为例子，其规范为0.4—8元/平米，假如按规范0.8元/平方米计算，则土地税＝0.8N；企业所得税：控股子公司分回盈利应交纳的企业所得税为33%×A2＝33% A2.合作经营方法应负责的总税赋＝房地产税＋土地税＋企业所得税＝0.84%M＋33% A2＋0.8N

　　（三）二种投资方法的非常剖析

　　针对创投企业而言，挑选哪一种投资方法对公司更加有益，关键应以二种投资方法担负的税赋尺寸来考虑到。因为租费的收益相对性固定不动，并且在租赁以前就可以明确，而合作经营的工资则因影响因素多，不能可预测性要更高一些，因而可以用房租来预测分析合作经营收益。假定二种投资方法担负的税赋相同，即：44.792�＝0.84%M＋33% A2＋8N A2＝（44.792�－0.84%M－8N）÷33%

　　运用以上的函数公式开展计算，其基本上结果是：假如预估合作经营收益A2＜（44.792�－0.84%M－0.8N）÷33%，此项房地产采用租赁方法担负的税赋低于合作经营方法担负的税赋，从税务的视角考虑到宜选用租赁方法；假如预估合作经营收益A2＞（44.792�－0.84%M－0.8N）÷33%，那麼此项房地产采用租赁方法担负的税赋超过合作经营方法担负的税赋，就可以挑选采用合作经营方法。

　　例：某公司在中小城市热闹地区有一处空房地产，该房产原值为900万元，具体使用的面积为220平米，假如对外开放租赁每一年可获得房租收益1五十万元；假如选用合作经营方法，该公司每一年可从被控股子公司分回盈利3五十万元。

　　租赁方法应负责的总税赋＝增值税＋房地产税＋城建税＋教育附加费＋合同印花税＋企业所得税＝5%×150＋12%×150＋7%×5%×150＋3%×5%×150＋1‰×150＋（150－5%×150＋12%×150＋7%×5%×150＋3%×5%×150＋1‰×150）×33%＝67.188（万余元）

　　合作经营方法应负责的税赋＝房地产税＋土地税＋企业所得税＝900×（1－30%）×1.2%＋0.8×220＋150×33%＝233.06（万余元）

　　针对该公司采用租赁方法应负责的总税赋67.18八万元低于合作经营方法应负责的税赋233.0六万元，因而该闲置不用房地产业应当挑选租赁投资方法。自然，在这儿仅仅考虑到了二种投资方法各自担负的税赋要素，而实际上在做实际会计管理决策时还需要考虑到投入的风险性和合同书的需要等要素。