A公司是一内资企业有限责任公司企业，运营酒店餐厅业务流程而且每一年赢利；乙企业也是一内资企业有限责任公司企业，欲选购A公司有着的一栋房地产，提前准备未来也用以运营酒店餐厅业务流程。在这里房屋交易环节中，如何使买卖彼此税赋最少，所负责的法律法规（负债和税务）风险性最少？

为简单化考虑，假定：该栋房地产基金净值（即所有资产总额）价格2000万元，在其中土地价格为三百万元。双方买卖价（即账面价值价）为2五百万元，土增的重置成本价格2000万元而且成新度折扣怎么算80%；A公司有两个法人股东A和B，乙企业有两个法人股东C和D。

在现实日常生活中常常会遇上相近实例，一般有下列二种交易规则：
1.乙企业根据公司股权转让方式以2五百万元的价钱得到了A公司的所有股份，而其实在工商管理局申请办理更改办理手续时，买卖彼此公司股权转让的为名价钱一般为2000万元。

如今这类买卖方式较为广泛，由于公司股权转让股票交易时间快并且账目上不容易造成税赋。一般公司都觉得，该买卖方式针对房地产卖家A公司的公司股东而言较适合，但实际上在预估税赋时，通常忽视了法人股东漏交的个人所得税，例如此类中为（2五百万－2000万）×20%＝100（万余元）。

针对房地产买家乙企业而言，一般会感觉不太适合。由于该项项目投资的记税成本费实际上少计了五百万元（2500－2000），与此同时要担负回收的房屋在A公司时的负债和税务风险性，有时候该风险性会在未来给乙企业产生较大的不便（例如未被发现的连带担保责任、负债和偷逃税买卖等）。因此 ，乙企业一般来说须聘用刑事辩护律师和会计耗费非常的资金和時间来分析该风险性。

2.A公司立即将该房地产以2五百万元的价钱售卖并产权过户给乙企业。此类买卖方式较立即并且所需时间较短，可是买卖两方的税赋最大。

A公司担负的税赋有（不考虑到房地产税、合同印花税）：
增值税、城建税及教育附加费：2500×0.05×（1＋7%＋3%）＝137.5（万余元）；
土增：（2500－2037.5）×30%＝138.75（万余元），在其中扣减额度：2000×80%＋300＋137.5＝2037.5（万余元），增值率：（2500－2037.5）÷2037.5×100%＝23%；
所得税：（500－137.5－138.75）×33%＝73.84（万余元）。
乙企业担负的税赋有，房产契税：2500×4%＝100（万余元）。

A公司和乙企业累计应缴税：137.5＋138.75＋73.84＋100＝450.09（万余元）。

消费投资方法
操作过程中，假如历经税务筹划，该项买卖还能够选用消费投资方法开展（暂且称之为第三种交易规则），能够得到更快的結果。

这类买卖须分三步走。
买卖第一步：
A公司以该房地产（评定价钱为2五百万元）开展项目投资，创立一个新的国有独资丙企业，也从业酒店餐厅运营业务流程，注册资金1000万元，在其中A公司房地产以700万元注资（该房地产只做价700万元，由于充分考虑最新公司法有关贷币现钱注资占比的最低标准标准是30%）。法人股东A和B先以个人为名以现金借款给A公司，然后A公司再用拿来的三百万元现钱注资给丙企业（这类方法公司股东A和B将不涉及到个人所得税），丙公司成立后申请办理该房地产从甲至丙的产权过户办理手续。

会计分录为：
A公司
借：存款 3000000
贷：其他应收款———公司股东A和B私人借贷 3000000
借：长期性股权投资基金———丙企业 28000000
贷：固资———该房地产 20000000
长期投资 5000000
存款 3000000

丙企业
借：固资———该房地产 25000000
存款 3000000
贷：资本公积———公司股东A公司 10000000
资本公积金———资本溢价 18000000

买卖第一步的税赋剖析（不考虑到房地产税、合同印花税）
1.A公司须担负
（1）增值税和土增：A公司用非现金方式财产（房地产）项目投资于控股子公司丙，不需交纳增值税和土增。

现行政策根据：
《我国税务质监总局有关土增一些实际情况要求的通告》（财税字[1995]046号）要求，针对以房地产业开展项目投资、合作经营的，项目投资、合作经营的一方以土地资源（房地产业）做价入股投资开展注资或做为合作经营标准，将房地产业出让到所项目投资、合作经营的公司里时，暂免征缴土增。

《国家财政部、我国税务质监总局有关公司股权转让相关增值税难题的通告》（税务总局[2002]192号）要求，以无形资产摊销、资产投资入股投资，与接纳投资人分配利润，一同承当经营风险的个人行为，不征缴增值税。

（2）所得税：A公司以房地产境外投资造成的长期投资，应缴税收入额为500万余元。经税务行政机关准许，能够在没有超出5个缴税本年度内均值平摊，那样能够延迟时间缴纳所得税。

现行政策根据：《我国税务质监总局有关公司股权投资基金业务流程多个企业所得税情况的通告》（国税发[2000]118号）要求：（一）公司以生产经营的部位非货币性资产境外投资，包含股份有限公司的公司股东以其生产经营的部位非货币性资产向股份有限公司配购个股，应在投资交易产生时，将其溶解为按投资性房地产市场销售相关非货币性资产和项目投资两种经济发展工作开展企业所得税解决，并按照规定测算确定财产出让所得的或损害。（二）以上财产出让所得的如金额较大，在一个缴税本年度确定完成交纳所得税确实有不便的，报检税务行政机关准许，可做为延递所得的，在投资交易产生本期及接着不超过5个缴税本年度内均值摊转至各本年度的应缴税所得的中。

2.丙企业须担负
房产契税：因为A公司与丙企业是总公司与子公司的关联，因此该栋房地产从A公司产权过户到丙企业户下，丙企业不需交纳房产契税。

现行政策根据：《国家财政部、我国税务质监总局有关国有企业改制资产重组多个房产契税现行政策的通告》（税务总局[2003]184号）第七条要求，企业重组资产重组环节中，同一投资主体內部隶属公司中间土地资源、房子所有权的免费调拨，不征缴房产契税。与此同时，依据《国家财政部、我国税务质监总局有关增加企业重组资产重组多个房产契税现行政策执行期限的通告》（税务总局[2006]41号）要求，184号资料的执行期限已增加到2008年12月31日。

此外，依据《我国税务质监总局有关国有企业改制资产重组房产契税现行政策相关难题表述的通告》（国税发[2006]844号）第五条要求，184号文档第七条中要求的“同一投资主体內部隶属公司中间”，就是指总公司与其说控股子公司中间、总公司隶属的每个控股子公司中间的关联，及其同一普通合伙人开设的个人独资企业公司中间、同一普通合伙人开设的个人独资企业公司与一人有限企业相互之间的关联。

买卖第二步：
进行该栋房产继承办理手续后，A公司将其在丙企业的所有股权以2800万余元出让给乙企业。
会计分录：
A公司
借：存款 28000000
贷：长期性股权投资基金———丙企业 28000000

乙企业
借：长期性股份投———丙企业 28000000