《我国税务质监总局有关提升房地产业本人免费赠予房产税务管理相关难题的通告》（国税发[2006]1411号）下达后，社会舆论众口一词表明“假赠予将完全避免”。原来，房子免费赠予，只需交纳3％的房产契税；而目前除开要交纳5％全额的房产契税外，再度转让时，受赠人还得到资产出售收益扣减受赠、出让住宅全过程中交纳的税费及相关有效花费后的账户余额为应缴税收入额，按20％的税率测算交纳个人所得税，在计税本人受赠房产个人所得税时，不可查账征收，务必严苛依照企业所得税法要求按实征缴，比常规的交易交税还高。将对常规的赠予要求造成，非常大的严厉打击，并且打击面很广。有些人觉得该文件“明修栈道，暗渡陈仓”。觉得好像变向、有前提地征缴物业税，很有可能对大家目前的人际关系造成刻骨铭心的危害。那麼将受赠的房屋对外开放出售时是否有缴税筹划的室内空间呢？ 

  「筹划实例」 

北京市的孙先生2006年9月承继了一套普通住宅特性的A住宅（那时候的分析价钱为一百万）。2009年1月将该房地产售出市场价一百万元。那麼，他该交纳的个人所得税不可以依照核准征收率1％征缴（即1000000×1％=1000零元），务必要以资产出售收益扣减受赠、出让住宅全过程中交纳的税费及相关有效花费后的账户余额为应缴税收入额。其个人所得税应缴税收入额=（出让收益一受赠时房产契税）×20％=（1000000－50000）×20％=19（万余元）（为了更好地优化测算不考虑到合同印花税）。受赠的住宅再度出让时要交纳19万余元的个人所得税，而一切正常出让同样价钱的二手房只需交纳一万元的个人所得税，二者相差甚远。 

依照《国家财政部、我国税务质监总局、住建部有关本人售卖住宅所得的征缴个人所得税相关难题的通告》（财税字[1999]276号）的要求，对售卖自己的房子并拟在现住宅售卖一年内按市价再次买房的经营者，其售卖现住宅所交纳的个人所得税先要以缴税担保金方式交纳，再视其再次买房的额度与原住宅销售总额的关联，所有或一部分退回缴税担保金。 

假定在2009年2月份孙先生购买了一套使用价值一百万元的B住宅（系普通住宅）。依照《国家财政部、我国税务质监总局、住建部有关本人售卖住宅所得的征缴个人所得税相关难题的通告》的要求，孙先生售卖住宅一年内再次买房，并且买房额度相当于原住宅销售总额，应当所有退回缴税担保金。本人选购普通住房，在3％征收率基本上递减征缴房产契税，孙先生选购这套房子的费用为100 100×1.5％＝101.5（万余元）。与此同时孙先生应当获得19万余元的出口退税。 

2009年3月份孙先生将B住宅以一百万元的价位售出，这时候孙先生应当缴付的个人所得税为0，也无需交纳增值税。 

依照《我国税务质监总局有关住房出让所得的征缴个人所得税相关难题的通告》（国税发[2006]106号）的要求，对出让住宅收益测算个人所得税应缴税收入额时。经营者可凭原买房合同、税票等合理凭据，经税务行政机关审批后，容许从其出让收益中扣减房子原值、出让住宅全过程中交纳的税费及相关有效花费。经营者未带来详细、精确的房子原值凭据，不可以准确测算房子原值和应纳税所得额的，税务行政机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的要求，对其推行核准缴税。即按经营者住宅出让收益的一定占比核准应缴个人所得税额。实际比率由省部级地区税务局或是省部级地区税务局认证的市级地区税务局依据经营者售卖房屋的所在地区、所在位置、修建時间、建筑类型、住宅均值总需求等要素，在住宅出让收益1％～3％的频率内明确。因为孙先生拟出让的房地产沒有产生升值，孙先生挑选按实征缴个人所得税比较好，由于挑选按实征缴，孙先生交纳的个人所得税为0；假如挑选查账征收要交纳个人所得税一万。依照《北京地区税务局分享我国税务质监总局有关住房出让所得的征缴个人所得税相关难题的通告》（京地税局个[2006]346号）的要求，针对经营者无法保证详细、精确的相关凭据，不可以准确测算应纳税所得额的，能够采用核准缴税。查账征收率暂按1％实行。 

依照《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发[2008]131号）和《国家财政部、我国税务质监总局有关住房出售增值税现行政策的通告》（税务总局[2008]1711号）的要求，自2009年1月1日至12月31日，本人将选购不够2年的非普通住房对外开放售卖的全额的征缴增值税；本人将订购超出2年（含2年）的非普通住房或是不够2年的普通住宅对外开放售卖的依照其销售额减掉选购住宅的合同款后的差额征收增值税；本人将订购超出2年（含2年）的普通住宅对外开放售卖的免税增值税。孙先生应当缴付的增值税及额外为0，由于住宅的营业收入为一百万元，选购住宅的合同款也为一百万元。 

从上述剖析我们可以看得出，孙先生交易B住宅的收入为－1.五万元。由于买B住宅花去101.五万元，而售出B时只获得一百万元，但经过这种的交易能够 退回当时将受赠的A住宅出让时的个人所得税19万余元，那样整体计算下来，孙先生的收入为19－101.5 100=17.5（万余元）。 

之上的解析是假定房子价格基本上平稳的情形下得到的： 

◆ 现假定房子价格有些增涨，假定孙先生以1十万元的价钱将B住宅售出，这时应当交纳增值税及额外为；（110－100）×5.5％=0.55（万余元），交纳的个人所得税为110×1％=1.1（万余元）。这也是孙先生交易B住宅的收入为110－101.5－0.55－1.1=6.85（万余元）。根据这种的交易能够 退回当时将受赠的A住宅出让时的个人所得税19万余元，那样整体计算下来，孙先生的收入为19 6.85=25.85（万余元）。 

◆ 现假定房子价格有一定的下挫，假定孙先生以90万余元的价钱将B住宅售出，这时候应当交纳增值税及额外为0，交纳的个人所得税为0.这时候孙先生交易B住宅的收入为90－101.5=-11.5（万余元）。根据这种的交易能够 退回当时将受赠的A住宅出让时的个人所得税19万余元，那样整体计算下来，孙先生的收入为19－11.5=7.5（万余元）。 

◆ 假定孙先生以82.五万元的价钱将B住宅售出，这时候应当交纳增值税及额外为0，交纳的个人所得税为0.这时候孙先生交易B住宅的收入为82.5－101.5=－19（万余元）。根据这种的交易能够 退回当时将受赠的A住宅出让时的个人所得税19万余元，那样整体计算下来，孙先生的收入为19－19=0（万余元）。换句话说本例子中B住宅只需能以82.五万元左右的价位售出，孙先生就会有盈利。 

 「筹划评价」 

1、本实例筹划的关键点是孙先生买的B住宅可以以适宜的价位售出，由于孙先生买B住宅的效果是规定退回卖A住宅时交纳的个人所得税。 

2、依照《国家财政部、我国税务质监总局、住建部有关本人售卖住宅所得的征缴个人所得税相关难题的通告》（财税字[1999]276号）的要求，跨行政区售、购住宅又合乎退回缴税担保金标准的本人，应向缴税担保金交纳地负责人税务行政机关申请办理退回缴税担保金。有一些地区实行的制度沒有彻底依照中间的制度来实行，因此 在做缴税筹划时，务必进一步了解地方的税收优惠政策。比如广州颁布的制度要求，一年内交易房子，合乎三个标准才能够 退回个人所得税：一是本人售卖及购买住宅的时间段均出现在1999年12月2日之后，且售卖及选购住宅的時间间隔不超过12个月（购房卖房子不区分依次，但期内不超过12个月）；本人售卖房屋的時间，以个人所得税完税证上代缴税金的時间为标准；本人购入住宅的時间，以房产买卖合同书或房地产使用权出让证实中房屋交易所备案确定時间为标准。二是本人售卖及购买住宅均位于在广东地区范畴（含原两区、两市）内。三是本人售卖住宅在广州土地房产局申请办理房屋交易产权过户，并由市场调研房客运站按住宅出让收益全额的依1.3％代征了个人所得税。