在房地产开发商土地增值税结算时，针对一同的成本怎样分担到各建筑项目中，或是同一期开发设计新项目中的不一样商圈商品产生的一同成本，怎样分担到各商圈商品中，一般有占地总面积法、总建筑面积法、立即成本法、工程预算法、楼高指数面积法。这种成本费核算方式的应用，测算出的土地资源增值税税负率差别比较大。因而，挑选交税至少的一同成本的分担方式可以完成避税的目地。

　　（一）一同成本分担方式选用的税务法根据剖析

　　1、一同成本费分担的财务会计解决根据

　　《关于印发<企业产品成本核算制度>的通知》（财务会计[2013]17号）第三十四条：公司所出现的花费，能明确由某一成本计算目标压力的，应当所相应的生产成本项目类别，立即记入商品成本计算目标的产品成本；由好多个成本计算目标一同压力的，理应挑选科学合理的分派规范分派金记入。

　　根据此要求，房地产开发商开发设计新项目中的住房、铺面、办公楼一同压力的土地资源成本费，建筑工程造价和相关成本务必选用科学合理的成本分担方式开展分派。

　　2、一同成本分担的税收法律根据

　　《我国税务质监总局有关房产开发公司土地增值税结算管理方法相关问题的通告》（国税发[2006]187号）第四条第（五）项要求：“归属于好几个建筑项目一同的成本，应按结算新项目已售总建筑面积占好几个工程已售建筑面积的比率或其它有效的方式，测算明确结算新项目的扣减额度。”

　　《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）的第九条要求：“经营者一片转让土地使用权证后，按约开发设计、出让房地产业的，其扣减工程额度的明确，可按出让土地所有权的总面积占总建筑面积的比例计算分担，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关单位确定的其它方法测算分担。”

　　依据《我国税务质监总局关于做好<房产开发运营业务流程所得税解决方法>的通告》（国税发[2009]31号）第二十九条和三十条要求，一同成本费和不可以分辨压力目标的直接成本，应按获益的标准和配制的标准分派至各成本费目标，实际分派方式可按下列要求挑选其一：占地总面积法、总建筑面积法、立即成本法与费用预算工程造价法。

　　根据以上税收法律根据，从税收管理实践活动看来，国内各地税务单位在对房产开发公司同一新项目不一样种类的房产开展土地增值税结算时，其有关一同成本的分担方式具体有三种：一是已售总建筑面积百分数法；二是占地总面积百分数法；三是税务机关单位确定的别的有效方式（暂未统一要求）。在其中第三种“税务组织确定的别的有效方式”是指普遍的“立即成本法、费用预算工程造价法和楼高指数面积法”。目前的税收法律授予了房产开发公司可以选择对自身少交纳土地增值税的成本分担方式。因而，这类一同成本的不一样分担方式的税收法律要求为房地产开发商留有了避税的室内空间。

　　（二）不一样的一同成本费核算方式应用的税收风险评估

　　因为不一样的一同成本分担方式土地增值税结算中的应用，会对房地产开发商造成至关重要的缴税危害，也会对国家的财政收入造成危害。根据我国方面来讲，应挑选多交纳土地增值税的成本费核算方式，对房地产开发商来讲，应挑选少交纳土地增值税的成本费核算方式。因为税收法律要求“税务机关单位确定的别的有效方式”，换句话说，无论房地产开发商挑选哪一种对自身有益的求比交纳土地增值税的成本费核算方式，都需要通过税务机关单位确定为有效，问题是“别的有效”的辨别规范是啥？以哪些规范为评价指标，税收法律沒有明文规定，这就非常容易造成要不税企异议造成不和谐的税收管理；要不造成“人情世故”稽查，或“人情世故税”腐败稽查，阻拦依法治税和税收法定原则的贯彻执行过程。因而，不一样的一同成本费核算方式应用的税务风险性具体表现为：一是“人情世故稽查”滋长税务机关单位与公司中间一同协同挑选少交纳土地增值税的成本费核算方式，导致我国很多的税款外流；二是税企异议矛盾恶化导致不和谐的税收管理自然环境，毁坏优良的经营环境。

　　（三）一同土地资源费用的总建筑面积法和占地总面积法挑选的土地增值税差异分析

　　（1）基本情况：

　　某房产开发企业在一块20000平米的农田上开展房产开发，其获得土地使用权证所支出的数额为2000万余元。该房地产开发公司在这方面土地资源里建了两幢楼。一幢为非普通住房，占地总面积（包含周边的路面及绿化等）12000平米，总建筑面积20000平米，非普通住房已售卖结束；一幢为办公楼，占地总面积（包含周边路面及绿化等）8000平米，总建筑面积源为30000平米，办公楼并未出让。请剖析非普通住房的土地资源成本费应怎样分派？

　　（2）土地资源增值税计算差异分析

　　依照按非普通住房占地总面积占总占地面积的比率分担（占地总面积法），测算非普通住房应分担的土地资源成本费额度时，非普通住房应分担的土地使用权证额度为：12000÷20000×2000=1200（万余元）。

　　按非普通住房已售总建筑面积占总已售总建筑面积的比率分担（总建筑面积法），非普通住房应分担的土地使用权证额度为：20000÷（20000＋30000）×2000=800（万余元）。二种分担方式中间的差别达到400万余元。

　　因为土地资源成本费是房地产开发商加计花费和开发设计花费记提数量的关键构成部分，不一样的分担方式将再度变大这类差别。本实例中，假设利息费用不可以按实扣减的情形下，最后全部扣减新项目总差别达到400×（1 20%加计占比 10%开发设计花费）=400×1.3=520万余元。

　　因而，本实例中房产公司挑选第二种分派方式可以使房地产公司少缴土地增值税。

　　（四）一同扣减成本费的总建筑面积法和楼高指数总建筑面积法挑选的土地增值税差异分析

　　房产开发公司同一新项目中即包括住房，又包括其他类型用地的，扣减工程额度在差异种类用房内的分担可挑选选用总建筑面积分担法穗或楼高指数总建筑面积分担法测算分派，二者测算出的土地增值税差别也比较大。在其中楼高指数总建筑面积分担法实际测算规格和流程如下所示：

　　（1）测算楼高指数

　　在房地产开发商同一新项目(包括不一样种类房地产业)中，选择住宅层高为数量，设置为1；楼高小于住房的，以1为指数；别的类型用地楼高高过住宅层高的，按别的类型用地楼高与住宅层高之比，测算出其楼高指数。计算方法如下所示：

　　某种类用地的楼高指数＝该种类用地的楼高÷住房的楼高

　　（2）测算楼高指数总面积

　　总楼高指数总面积=∑(某种类用地楼高指数×某种类用地已售总建筑面积)

　　某种类用地售出一部分的楼高指数总面积＝某种类用地楼高指数×某种类用地售出总建筑面积

　　（3）测算不一样种类用地售出一部分可分担的房地产业项目成本

　　某种类用地售出一部分应分担的房地产业项目成本=房产开发成本费用÷总楼高指数总面积×某种类用地售出一部分的楼高指数总面积

　　经典案例：某房地产开发商土地资源结算扣减工程额度的总建筑面积法和楼高指数面积法的土地增值税差别

　　基本情况：某房地产业企业清算新项目A包括不一样种类用地，在其中普通住房已售总建筑面积20000㎡，售出18000㎡、非普通住房已售总建筑面积10000㎡，售出9000㎡（住宅层高3米）；商业房已售总建筑面积5000，售出4500㎡，在其中商业房楼高4.5米的有3000㎡，售出2700㎡，5.5米的有2000㎡，已售1800㎡。扣减工程额度为100000万余元。请剖析按总建筑面积分担法或楼高指数总建筑面积分担法各自测算可扣减工程额度对土地增值税的危害

　　（一）总建筑面积分担法

　　（1）测算每平米应分担的扣减新项目＝扣减新项目金额÷总已售总建筑面积

　　＝100000÷（20000＋10000＋5000）

　　＝2.857万余元/㎡

　　（2）售出普通住房应分担的扣减新项目＝2.857万余元×18000㎡＝51426万元

　　（3）售出非普通住房应分担的扣减新项目＝2.857万余元×9000㎡＝25713万元

　　（4）售出商业房应分担的扣减新项目＝2.857万余元×4500㎡＝12856.5万元

　　已房屋出售扣减额度累计：89995.5万余元。

　　（二）楼高指数总建筑面积分担法：

　　1、测算楼高指数

　　（1）4.5米商业房楼高指数＝该种类用地楼高÷住宅层高＝4.5÷3＝1.5

　　（2）5.5米商业房楼高指数＝该种类用地楼高÷住宅层高＝5.5÷3＝1.83

　　2、测算楼高指数总面积

　　（1）总楼高指数总面积

　　=∑(某种类用地楼高指数×某种类用地已售总建筑面积)

　　＝1×20000＋1×10000＋1.5×3000＋1.83×2000

　　＝20000 10000 4500 3660

　　＝38160㎡

　　（2）某种类用地售出一部分的楼高指数总面积

　　＝某种类用地楼高指数×某种类用地售出总建筑面积

　　①普通住房售出一部分楼高指数总建筑面积：1×18000＝18000㎡

　　②非普通住房售出一部分楼高指数总建筑面积：1×9000＝9000㎡

　　③4.5米商业房售出一部分楼高指数总建筑面积：1.5×2700＝4050㎡

　　④5.5米商业房售出一部分楼高指数总建筑面积：1.83×1800＝3294㎡

　　3、测算不一样种类用地售出一部分可分担的房地产业项目成本

　　某种类用地售出一部分应分担的房地产业项目成本

　　=房产开发成本费用÷总楼高指数总面积×某种类用地售出一部分的楼高指数总面积

　　①普通住房售出一部分应分担的房地产业项目成本＝100000÷38160×18000＝47169.8万余元

　　②非普通住房售出一部分应分担的房地产业项目成本＝100000÷38160×9000＝23584.9万余元

　　③4.5米商业房售出一部分应分担的房地产业项目成本＝100000÷38160×4050＝10613.2万余元

　　④5.5米商业房售出一部分应分担的房地产业项目成本＝100000÷38160×3294＝8632.1万余元

　　铺面合计扣减额度：19245.3万余元

　　已房屋出售扣减额度累计：90000万余元。

　　（三）税收剖析结果

　　根据以上数据信息测算发觉：挑选楼高指数面积法测算的铺面分担的项目成本为19245.3万余元，必挑选总建筑面积法测算的铺面分担的项目成本12856.5万余元，多6388.8万元。假如考虑到房地产开发商项目成本加计的要素，最后全部扣减新项目总差别达到6388.8×（1 20%加计占比 10%开发设计花费）=6388.8×1.3=8305.44万余元。

　　因而，本实例中房地产企业清算新项目A挑选楼高指数面积法的分派方式可以使房地产公司少缴土地增值税。