房地产开发商将土地资源变动到其全资子公司户下开发设计避税的合同签订方法

　　1、基本情况

　　A企业于2016年3月1日，以120万余元/亩的价钱,根据招标投标办理手续购买白湖规划区D8土地共52亩，现国土单位对此片区综合性评定约为140万余元/亩。A企业领导阶层商讨一致同意:将白湖规划区D8土地产权过户到A企业100%控投下的具备房产开发资质证书的全资子公司B企业户下开展整体开发设计。但该土地怎样变动到B企业户下,遭遇二种合同签订计划方案:一是A企业与B公司签署：将该土地按账面净值划拨到B企业名下的的土地资源划拨协议书;二是A企业与B公司签署：将该土地以股权收购方式的项目投资入股投资到B企业名下的的协议书。请剖析二种合同书的税收成本费。

　　2、税收成本分析报告

　　第一种合同签订方式(资产划转计划方案)的税收成本分析报告如下所示：

　　(1)A企业需缴付的税务成本费

　　①所得税的解决

　　依据《国家财政部 我国税务质监总局有关推动企业改制相关所得税解决问题的通告》(税务【2014】109号)第三条的要求，对100%立即调节的居民企业中间，及其受同一或同样好几家居民企业100%立即调节的居民企业中间按账面净值划拨股份或财产，凡具备有效商业服务目地、不因降低、免去或是延迟交纳税金为首要目地，股份或资产划转后持续12个月内不更改被划拨股份或财产原先实际性生产经营，且划到方公司和划归方公司均未在财务会计上确定盈利和亏损的，可以挑选 按下列要求开展独特性税务解决：

　　第一，划到方公司和划归方公司均不确定所得的。

　　第二，划归方公司获得被划拨股份或财产的计税依据，以被划拨股份或财产的原账面净值明确。

　　第三，划归方公司获得的被划拨财产，应按其原账面净值测算折旧费扣减。

　　根据以上政策要求，因而A企业按账面净值将土地资源资产划转到B企业，A公司不需交纳所得税。

　　②增值税、土地增值税的解决

　　因为本实例中的A企业是将其名下的的土地资源财产无尝划拨B企业户下。依据《我国税务质监总局有关财产(股份)划拨所得税税收征管问题的公示》(我国税务质监总局公示2015年第40号)第一条第(二)的要求，100%立即调节的关联公司中间，总公司向分公司按账面净值划拨其拥有的股份或财产,总公司沒有得到一切股份或者非股份付款。总公司按抵减资本公积(包含资本公积，相同)解决，分公司按接纳项目投资解决。根据以上税收优惠的要求，A公司的账务处理如下所示：

　　借：资本公积/资本公积(账面净值)

　　贷：无形资产摊销——土地资源(土地的账面净值

　　依据财务核算可以发觉，A企业按原帐面价值划拨，无升值，因而，不用交纳所得税、土地增值税。

　　③合同印花税的解决

　　A企业是将其名下的的土地资源财产无尝划拨B企业名下的的个人行为，按合同印花税产权年限迁移书据万分之五征收率交纳合同印花税。

　　120×52×0.05%=3.12(万余元)

　　(2)B企业需缴付的税务成本费

　　①房产契税的解决

　　《国家财政部 我国税务质监总局有关进一步适用公司事业单位改制重新组合相关契税政策的通告》(税务〔2015〕37号)第六条第二款要求：“同一投资主体内部结构隶属公司中间土地资源、房子所有权的划拨，包含总公司与其说全资子公司中间，同一公司隶属全资子公司中间，同一普通合伙人与其说开设的个人独资企业、一人有限公司中间土地资源、房子所有权的划拨，免征契税。”根据此要求，B企业接纳A企业划拨土地资源财产，不需交纳房产契税。

　　②合同印花税的解决

　　A企业是将其名下的的土地资源财产无尝划拨B企业名下的的个人行为，按合同印花税产权年限迁移书据万分之五征收率交纳合同印花税。B企业交纳合同印花税为: 120×52×0.05%=3.12(万余元)

　　第一种计划方案下的总税款成本费为：6.24万余元。

　　第二种合同签订方式(项目投资扩股方法)的税收成本分析报告如下所示：

　　(1)A企业需缴付的税务成本费

　　①所得税的解决

　　《国家财政部 我国税务质监总局有关全方位拉开增值税改征所得税示范点的通告》(税务〔2016〕36号)配件：《营业税改征增值税试点实施办法》第十条：销售、无形资产摊销或是房产，就是指有偿服务给予服务项目、有偿转让无形资产摊销或是房产。

　　第十一条：有偿服务，就是指获得贷币、货品或其它经济发展权益。税务[2016]36号文配件二《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条：适用一般记税方式的示范点经营者，2016年5月1日后获得并在企业会计制度上按固资计算的房产或是2016年5月1日后获得的房产在建项目，其进项税应自获得生效日分2年从销项税额中抵税，第一年抵扣占比为60%，第二年抵税占比为40%。获得房产，包含以立即选购、接受捐赠、接纳项目投资入股投资、建造及其抵账等多种方式获得房产，不包括房产开发公司自主研发的建筑项目。

　　依据上述要求可以得到，公司将无形资产摊销、资产投资入股投资获得被企业投资股份的方式归属于有偿服务获得“别的经济发展权益”，且被企业投资获得房产包含“接纳项目投资入股投资”方式获得的房产，其进项税准许从销项税额中抵税。这就代表着公司以田地等无形资产摊销和房子等资产投资应做为市场销售交纳所得税，并可测算销项税额、出具所得税专票给被企业投资做为抵扣进项税的凭证。因而以非货币性资产项目投资要视同销售交纳所得税。

　　《关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》(税务[2016]47号)第三条第(二)项要求：“经营者出让2016年4月30日前获得的土地使用权证，可以挑选 适用简易征收，以获得的全都工程款和价外费用减掉获得该土地使用权证的售价后的额度为销售总额，依照5%的增值税率测算交纳所得税。”根据此要求，A企业以白湖规划区D8土地股权收购到B企业，需交纳所得税(140-120)×52÷(1 5%)×5%=49.5(万余元)

　　②合同印花税的解决

　　按合同印花税产权年限迁移书据万分之五征收率交纳合同印花税。

　　140×52×0.05%=3.64(万余元)

　　③土地增值税的解决

　　依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的要求，在我国地区产生出让国有土地出让以及地面房屋建筑的个人行为，是土地增值税的缴税扣缴义务人。《我国税务质监总局有关房产开发公司土地增值税结算管理方法相关问题的通告》(国税发[2006]187号)第三条第(一)要求：“房产开发公司将开发产品用以员工福利、奖赏、境外投资、分派给公司股东或投资者、抵付负债、获得其它个人和单位的非货币性资产等，产生所有权转移时要视同销售房地产业。”《国家财政部 我国税务质监总局有关企业改制重新组合相关土地增值税现行政策的通告》(税务[2015]5号)第四条要求:“企业、本人在改革重新组合时以国有土地出让、房子开展项目投资，对其将国有土地出让、房子所有权迁移、变动到被投入的公司，暂时不征土地增值税。”第五条要求：“以上改革重新组合相关土地增值税现行政策不适感用以房产开发公司。”因而，本实例中的房地产业A企业需交纳土地增值税：

　　土地增值税=【140×52÷(1 5%)-(120×52÷(1 5%) 3.64)】×30%=296.05万余元

　　④所得税

　　《国家财政部 我国税务质监总局有关非货币性资产项目投资所得税现行政策问题的通告》(税务【2014】116号)第二条要求：“公司以非货币性资产境外投资，解决非货币性资产开展分析并按评定后的投资性房地产扣减计税依据后的账户余额，测算确定非货币性资产出让所得的。”根据此要求，A企业将土地投资扩股到B公司户下，应交纳所得税。

　　【(140-120) ÷(1 5%) ×52-(3.64 296.05)】×25%=172.7(万余元 )

　　A企业需交纳税金累计：3.64 296.05 172.7 =472.39(万余元)。

　　(2)B企业需交纳税金

　　①房产契税的解决

　　140×52÷(1 5%) ×3%=208(万余元)

　　②合同印花税的解决

　　按合同印花税产权年限迁移书据万分之五征收率交纳合同印花税。

　　140×52×0.05%=3.64(万余元)

　　B企业需交纳税金累计：208 3.64=211.04(万余元)

　　第二种计划方案下，彼此交纳税金累计：472.39 211.04=684.03(万余元).

　　可是，房地产开发商B企业获得该土地资源的进账成本费比第一计划方案的土地资源进账成本费多52亩×(140-120) ÷(1 5%)=990.5(万余元)，充分考虑加计30%，第二种计划方案下的项目成本(土地资源成本费再加上加计成本费)比第一种计划方案下多990.5×(1 30%)=1020.2(万余元)。B企业将来测算土地增值税时，增值率少1020.2万余元，依照最少一档征收率30%测算，最少可以少交纳土地增值税306.1万余元(1020.2 ×30%)和少交纳所得税178.53万余元[( 1020.2 -306.1 )×25%]。根据以上剖析，挑选 第二种计划方案的综合性税款成本费为199.4万余元(684.03- 306.1 - 178.53 )。

　　3、剖析结果

　　根据以上税收成本分析报告，土地资源划拨计划方案彼此需缴付的增值税比投资计划书节省税金为193.16万余元( 199.4万元-6.24)。因而，签署第一种合同书更避税。 老总与会计要留意这种实际操作关键点 01

　　依据《我国税务质监总局有关确立金融业 房产开发 文化教育輔助服务项目等所得税制度的通告》(税务[2016]140号)第八条要求：“房产开发公司(包含好几个房产开发公司构成的共同体)转让土地资源向政府机构付款土地资源工程款后，开设项目公司对该转让土地资源开展开发设计，与此同时满足以下情况的，可由项目公司按照规定扣减：

　　1.房产开发公司向政府机构给的土地资源工程款房产开发公司、项目公司、政府机构三方签署变更协议或补充合同，将土地资源买受人变动为项目公司;

　　2.政府机构转让土地资源的主要用途、整体规划等标准一致的情形下，签定变更协议或补充合同时，土地资源工程款总金额不会改变;

　　3.项目公司的所有股份由转让土地资源的房产开发公司拥有。

　　操作过程中，为防止土地增值税结算时土地资源成本费没法在新项目扣减，公司实际操作应依照以下几个方面开展：

　　1. 获得土地使用权证有关单据应立即进行变更，申请者摘地土地资源后，拟创立新企业开展开发设计搭建的，应在申请表中确立新公司的注资组成、创立時间等內容。

　　2. 转让人可以依据招标会竞拍出让結果，先与摘地人签署《国有土地使用权出让合同》，在摘地人按承诺申请办理完新注册的公司登记后，再与新企业签署《国有土地使用权出让合同变更协议》;也可按承诺立即与新企业签署《国有土地使用权出让合同》。

　　尽量防止总公司立即出让土地资源，运用政府部门层次执行主要的变动，根据便是转让合同书的重签或是变动，与此同时与政府部门承诺总公司拍地与分公司开设是持续的阶段，土地资源单位也不会先将土地使用证办得到总公司户下，因而不可视作出让。

　　3. 分公司必须留意土地资源成本费进账的凭证除开变动或重签的合同书外，最好是将总公司获得的出让金专用型单据交回财政局，依据新签定的合同书再次获得分公司仰头的单据进账。

　　在操作实务操作流程中，假如公司同政府部门沒有事先设计方案，存有出让金专用型单据开给总公司没法拆换到分公司的情况，这样的事情下，视作土地使用权证出让。必须交纳土地使用权证出让流程中涵盖的各类税款。

　　以上列出的全资子公司是全资子公司，假如公司同政府部门事先设计方案，将税票和合同书所有变动至全资子公司后，随后又将全资子公司的股份一部分或所有出让给第三方，这类情况也视作土地使用权证出让，必须交纳土地使用权证出让流程中涵盖的各类税款。

　　因而，在这儿提示公司，虽然拿地状况繁杂，但一定要抓住问题的重要，便是拿地行为主体的管理决策，一旦决策过失，再次调节风险性极大。