《营业税改征增值税试点实施办法》（税务〔2016〕36号配件1）要求，销售不动产，就是指出让房产使用权的工作主题活动。房产，就是指不可挪动或挪动后会造成特性、样子更改的资产，包含房屋建筑、建筑物等。房屋建筑，包含住房、商业服务经营用地、写字楼等能够定居、工作中或是开展其它主题活动的修建物。建筑物，包含路面、公路桥梁、隧道施工、堤坝等修建物。出让房屋建筑比较有限产权年限或是永久性所有权的，出让新建的建筑或是建筑物使用权的，及其在出售房屋建筑或是建筑物时一并出让其所占土地资源的所有权的，依照销售不动产交纳所得税。

房产包含获得的房产和自主研发的建筑项目，《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（税务〔2016〕36号附近2）要求，获得房产，包含以立即选购、接受捐赠、接纳项目投资入股投资、建造及其抵账等多种方式获得房产。

小规模销售不动产的要求

依据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（税务〔2016〕36号附近2）文档：

1.小规模市场销售其获得（没有建造）的房产（没有个体户市场销售选购的房屋和别的本人销售不动产），应以获得的全都工程款和价外费用减掉此项房产购买售价或获得房产时的作价后的额度为销售总额，依照5%的增值税率测算应纳税所得额。经营者应依照以上记税方式在房产所在城市预缴税款后，向单位所在城市负责人税务机关单位开展税务申报。

2．小规模市场销售其建造的房产，应以获得的全都工程款和价外费用为销售总额，依照5%的增值税率测算应纳税所得额。经营者应依照以上记税方式在房产所在城市预缴税款后，向单位所在城市负责人税务机关单位开展税务申报。

3．房产开发公司中的小规模，市场销售自主研发的建筑项目，依照5%的增值税率记税。房产开发公司采用预收账款方法市场销售所研发的建筑项目，在接到预收账款时依照3%的预征率预缴税款。

4．个体户市场销售选购的住宅，应依照附注3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条的要求征免增值税。经营者应依照以上记税方式在房产所在城市预缴税款后，向单位所在城市负责人税务机关单位开展税务申报。

5．别的本人市场销售其获得（没有建造）的房产（没有其选购的住宅），应以获得的全都工程款和价外费用减掉此项房产购买售价或获得房产时的作价后的额度为销售总额，依照5%的增值税率测算应纳税所得额。

依据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（税务〔2016〕36号配件3）文档：

1．本人市场销售建造自购住宅，增值税免税。

2．本人将选购不够2年的住宅对外开放售卖的，依照5%的增值税率全额的交纳所得税；本人将选购2年以上（含2年）的住宅对外开放售卖的，增值税免税。以上现行政策适用北京、上海、广州和深圳以外的地域。

3．本人将选购不够2年的住宅对外开放售卖的，依照5%的增值税率全额的交纳所得税；本人将选购2年以上（含2年）的非普通住房对外开放售卖的，以销售额减掉选购住宅价后的差值依照5%的增值税率交纳所得税；本人将选购2年以上（含2年）的普通住宅向外售卖的，增值税免税。以上现行政策仅适用北京、上海、广州和深圳。

一般纳税人销售不动产的要求

依据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（税务〔2016〕36号附近2）文档：

1．一般纳税人市场销售其2016年4月30日前获得（没有建造）的房产，可以挑选适用简易征收，以获得的全都工程款和价外费用减掉此项房产购买售价或获得房产时的作价后的额度为销售总额，依照5%的增值税率测算应纳税所得额。经营者应依照以上记税方式在房产所在城市预缴税款后，向单位所在城市负责人税务机关单位开展税务申报。

2．一般纳税人市场销售其2016年4月30日前获得的房产（没有建造），适用一般记税方式记税的，以获得的全都工程款和价外费用为销售总额测算应纳税所得额。以上经营者应以获得的全都工程款和价外费用减掉此项房产购买售价或获得房产时的作价后的账户余额，依照5%的预征率在房产所在城市预缴税款后，向单位所在城市负责人税务机关单位开展税务申报。

3．一般纳税人市场销售其2016年4月30日前建造的房产，可以挑选适用简易征收，以获得的全都工程款和价外费用为销售总额，依照5%的增值税率测算应纳税所得额。经营者应依照以上记税方式在房产所在城市预缴税款后，向单位所在城市负责人税务机关单位开展税务申报。

4．一般纳税人市场销售其2016年4月30日前建造的房产，适用一般记税方式记税的，应以获得的全都工程款和价外费用为销售总额测算应纳税所得额。经营者应以获得的全都工程款和价外费用，依照5%的预征率在房产所在城市预缴税款后，向单位所在城市负责人税务机关单位开展税务申报。

5．一般纳税人市场销售其2016年5月1日后获得（没有建造）的房产，应适用一般记税方式，以获得的全都工程款和价外费用为销售总额测算应纳税所得额。经营者应以获得的全都工程款和价外费用减掉此项房产购买售价或获得房产时的作价后的账户余额，依照5%的预征率在房产所在城市预缴税款后，向单位所在城市负责人税务机关单位开展税务申报。

6．一般纳税人市场销售其2016年5月1日后建造的房产，应适用一般记税方式，以获得的全都工程款和价外费用为销售总额测算应纳税所得额。经营者应以获得的全都工程款和价外费用，依照5%的预征率在房产所在城市预缴税款后，向单位所在城市负责人税务机关单位开展税务申报。

7．房产开发公司中的一般纳税人市场销售其研发的建筑项目（挑选简易征收的房地产业老新项目以外），以获得的全都工程款和价外费用，扣减转让土地资源时为政府机构给的土地资源工程款后的额度为销售总额。

8．房产开发公司中的一般纳税人，市场销售自主研发的房地产业老新项目，可以挑选适用简易征收依照5%的增值税率记税。

9．房产开发公司采用预收账款方法市场销售所研发的建筑项目，在接到预收账款时依照3%的预征率预缴税款。

 10．房产开发公司中的一般纳税人市场销售房地产业老新项目，及其一般纳税人租赁其2016年4月30日前获得的房产，适用一般记税方式记税的，应以获得的全都工程款和价外费用，依照3%的预征率在房产所在城市预缴税款后，向单位所在城市负责人税务机关单位开展税务申报。

关于房地产开公司中的一般纳税人市场销售建筑项目，该要求与以上7不一致，应改动为：房产开发公司中的一般纳税人市场销售房地产业老新项目，适用一般记税方式的，以获得的全都工程款和价外费用，扣减转让土地资源时为政府机构给的土地资源工程款后的额度为销售总额；一般纳税人租赁其2016年4月30日前获得的房产，适用一般记税方式记税的，应以获得的全都工程款和价外费用，依照3%的预征率在房产所在城市预缴税款后，向单位所在城市负责人税务机关单位开展税务申报。

小规模变为一般纳税人销售不动产的税款提议

现行标准营改增政策，对小规模销售不动产、一般纳税人销售不动产怎样记税各自实现了要求，但未对小规模变为一般纳税人销售不动产怎样记税开展要求。小编提议：

1．经营者获得（没有建造）房产时为小规模，备案为一般纳税人后市场销售该房产，可以挑选适用简易征收，以获得的全都工程款和价外费用减掉此项房产购买售价或获得房产时的作价后的额度为销售总额，依照5%的增值税率测算应纳税所得额。经营者应依照以上记税方式在房产所在城市预缴税款后，向单位所在城市负责人税务机关单位开展税务申报。

2．经营者获得（没有建造）房产时为小规模，备案为一般纳税人后市场销售该房产，适用一般记税方式记税的，以获得的全都工程款和价外费用为销售总额测算应纳税所得额。以上经营者应以获得的全都工程款和价外费用减掉此项房产购买售价或获得房产时的作价后的账户余额，依照5%的预征率在房产所在城市预缴税款后，向单位所在城市负责人税务机关单位开展税务申报。

3．经营者建造房产时为小规模，备案为一般纳税人后市场销售该房产，可以挑选适用简易征收，以获得的全都工程款和价外费用为销售总额，依照5%的增值税率测算应纳税所得额。经营者应依照以上记税方式在房产所在城市预缴税款后，向单位所在城市负责人税务机关单位开展税务申报。

4．经营者建造房产时为小规模，备案为一般纳税人后市场销售该房产，适用一般记税方式记税的，应以获得的全都工程款和价外费用为销售总额测算应纳税所得额。经营者应以获得的全都工程款和价外费用，依照5%的预征率在房产所在城市预缴税款后，向单位所在城市负责人税务机关单位开展税务申报。

5．房产开发公司自主开发设计建筑项目，动工时为小规模，备案为一般纳税人后市场销售该建筑项目，可以挑选适用简易征收依照5%的增值税率记税。

6．房产开发公司自主开发设计建筑项目，动工时为小规模，备案为一般纳税人后市场销售该建筑项目，适用一般记税方式记税的，以获得的全都工程款和价外费用，扣减转让土地资源时为政府机构给的土地资源工程款后的额度为销售总额。

有关租赁房产应如何计算所得税，详见小编微信公众平台“贺公解税”2017年5月11日出文《小规模纳税人转为一般纳税人出租不动产应如何计税》。

有关出让、租赁土地使用权证应如何计算所得税，详见小编微信公众平台“贺公解税”2017年5月12日出文《转让、出租土地使用权应如何计税》。

论文参考文献

1．贺飞越小编《新编税收理论与实务》，西南财经大学出版社出版，2016.10

2．贺飞越著《全方位营改增与缴税筹划十二讲》，西南财经大学出版社出版，2016.6