依据《营业税改征增值税试点实施办法》（税务〔2016〕36号配件1）文档：租赁，包含融资租赁业务服务项目和售后回租服务项目。融资租赁业务服务项目可分成有形动产融资租赁业务服务项目和房产融资租赁业务服务项目。股权融资性售后回租不依照本税收分类交纳所得税。售后回租服务项目可分成有形动产售后回租服务项目和房产售后回租服务项目。将房屋建筑、建筑物等房产或是飞机场、车子等有形动产的广告栏租赁给别的部门或是本人用以投放广告，依照售后回租服务项目交纳所得税。车子放置服务项目、路面行驶服务项目（包含高速过路费、过桥费、过闸费等）等依照房产售后回租服务项目交纳所得税。

小规模租赁房产的要求

依据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（税务〔2016〕36号附近2）文档：

1．小规模租赁其获得的房产（没有个人出租住房），应依照5%的增值税率测算应纳税所得额。经营者租赁与组织所在城市没有在同一县（市）的房产，应依照以上记税方式在房产所在城市预缴税款后，向单位所在城市负责人税务机关单位开展税务申报。

2．别的个人出租其获得的房产（没有住宅），应依照5%的增值税率测算应纳税所得额。

3．个人出租住房，应依照5%的增值税率减按1.5%测算应纳税所得额。

依据《国家财政部我国税务质监总局有关进一步明确全方面拉开营改增示范点相关再保险不动产租赁和非学历教育等现行政策的通告》（税务〔2016〕68号）文档：

房产开发公司中的小规模，租赁自己研发的建筑项目，依照5%的增值税率测算应纳税所得额。经营者租赁自己研发的建筑项目与其说组织所在城市没有在同一县（市）的，应依照以上记税方式在房产所在城市预缴税款后，向单位所在城市负责人税务机关单位开展税务申报。

一般纳税人租赁房产的要求

依据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（税务〔2016〕36号附近2）文档：

1．一般纳税人租赁其2016年4月30日前获得的房产，可以挑选适用简易征收，依照5%的增值税率测算应纳税所得额。经营者租赁其2016年4月30日前获得的与组织所在城市没有在同一县（市）的房产，应依照以上记税方式在房产所在城市预缴税款后，向单位所在城市负责人税务机关单位开展税务申报。

2．一般纳税人租赁其2016年4月30日前获得的房产，适用一般记税方式记税的，应以获得的全都工程款和价外费用，依照3%的预征率在房产所在城市预缴税款后，向单位所在城市负责人税务机关单位开展税务申报。

3．一般纳税人租赁其2016年5月1日后获得的、与组织所在城市没有在同一县（市）的房产，应根据3％的预征率在房产所在城市预缴税款后，向单位所在城市负责人税务机关单位开展税务申报。

4．道路运营公司中的一般纳税人扣除示范点前动工的高速路的车辆通行费，可以挑选适用简易征收，减按3%的增值税率测算应纳税所得额。

示范点前动工的高速路，就是指有关施工许可证明上标明的合同书动工在2016年4月30日前的高速路。

依据《国家财政部我国税务质监总局有关进一步明确全方面拉开营改增示范点相关再保险不动产租赁和非学历教育等现行政策的通告》（税务〔2016〕68号）文档：

1．房产开发公司中的一般纳税人，租赁自己研发的房地产业老新项目，可以挑选适用简易征收，依照5%的增值税率测算应纳税所得额。经营者租赁自己研发的房地产业老新项目与其说组织所在城市没有在同一县（市）的，应依照以上记税方式在房产所在城市预缴税款后，向单位所在城市负责人税务机关单位开展税务申报。

2．房产开发公司中的一般纳税人，租赁其2016年5月1日后自主研发的与组织所在城市没有在同一县（市）的建筑项目，应根据3%预征率在房产所在城市预缴税款后，向单位所在城市负责人税务机关单位开展税务申报。

依据《国家财政部我国税务质监总局有关进一步明确全方面拉开营改增示范点相关劳动派遣服务项目、高速公路道路通行费抵税等现行政策的通告》（税务〔2016〕47号）文档：

1．一般纳税人扣除示范点前动工的一级公路、二级公路、桥、闸道路通行费，可以挑选适用简易征收，依照5%的增值税率测算交纳所得税。

示范点前动工，就是指有关施工许可证标明的合同书动工在2016年4月30日前。

2．一般纳税人2016年4月30日前签署的房产融资租赁合同，或以2016年4月30日前获得的房产给予的融资租赁业务服务项目，可以挑选适用简易征收，依照5%的增值税率测算交纳所得税。

小规模变为一般纳税人租赁房产的税款提议

现行标准营改增政策，对小规模租赁房产、一般纳税人租赁房产怎样记税各自实现了要求，但未对小规模变为一般纳税人租赁房产怎样记税开展要求。小编提议：

1．经营者获得房产时为小规模，备案为一般纳税人后租赁该房产，可以挑选适用简易征收，依照5%的增值税率测算应纳税所得额。经营者租赁与组织所在城市没有在同一县（市）的房产，应依照以上记税方式在房产所在城市预缴税款后，向单位所在城市负责人税务机关单位开展税务申报。

2．经营者获得房产时为小规模，备案为一般纳税人后租赁该房产，适用一般记税方式记税的，应以获得的全都工程款和价外费用，依照3%的预征率在房产所在城市预缴税款后，向单位所在城市负责人税务机关单位开展税务申报。

3．房产开发公司自主开发设计建筑项目，动工时为小规模，备案为一般纳税人后租赁该建筑项目，可以挑选适用简易征收，依照5%的增值税率测算应纳税所得额。经营者租赁自己研发的建筑项目与其说组织所在城市没有在同一县（市）的，应依照以上记税方式在房产所在城市预缴税款后，向单位所在城市负责人税务机关单位开展税务申报。

4．房产开发公司自主开发设计建筑项目，动工时为小规模，备案为一般纳税人后租赁该建筑项目，适用一般记税方式记税的，应以获得的全都工程款和价外费用，依照3%的预征率在房产所在城市预缴税款后，向单位所在城市负责人税务机关单位开展税务申报。

5．小规模签署的不动产租赁合同书，备案为一般纳税人后并未实行结束的不动产租赁合同书，可以挑选适用简易征收，依照5%的增值税率测算交纳所得税。

有关销售不动产应如何计算所得税，详见小编微信公众平台“贺公解税”2017年4月27日出文《小规模纳税人转为一般纳税人销售不动产应如何计税》。

有关出让、租赁土地使用权证应如何计算所得税，详见小编微信公众平台“贺公解税”2017年4月29日出文《转让、出租土地使用权应如何计税》。

论文参考文献

1．贺飞越小编《新编税收理论与实务》，西南财经大学出版社出版，2016.10

2．贺飞越著《全方位营改增与缴税筹划十二讲》，西南财经大学出版社出版，2016.6