个人独资企业的已有房屋拆迁补偿获得的赔偿款税收剖析

　　个人独资企业的已有房屋拆迁补偿，获得了政府部门付款的动迁赔偿款，是不是要缴税，又该怎么缴税呢?今日咱们就来讨论一下这个问题吧。

　　一、所得税：

　　现行政策根据1：依据《中华人民共和国增值税暂行条例》，“在我国国内市场销售商品或是生产加工、维修机电维修劳务公司(下称劳务公司)，销售、无形资产摊销、房产及其進口物品的个人和单位，为所得税的经营者，理应按照本规章交纳所得税。”

　　现行政策根据2：依据《国家财政部 我国税务质监总局有关全方位拉开增值税改征所得税示范点的通告》税务〔2016〕36号配件3：“一、以下新项目增值税免税(三十七)土地资源使用者转让土地使用权证和土地资源使用人将土地使用权证退还给土地资源使用者。

　　”现行政策根据3：依据《国家财政部 税务质监总局有关确立无尝出让个股等所得税制度的通告》(国家财政部 税务质监总局公示2020年第40号)“三、土地资源使用者依规征收土地，并向土地资源使用人付款土地资源以及有关有形动产、房产赔偿费的个人行为，归属于《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》(税务〔2016〕36号下发)第一条第(三十七)项要求的土地资源使用人将土地使用权证退还给土地资源使用者的情况。”

　　依据以上文档，针对动迁赔偿款，既不涉及到市场销售货品，都不涉及到销售，归属于土地资源使用人将土地使用权证退还给土地资源使用者的情况，增值税免税。

　　二、个人所得税：

　　现行政策根据1：依据《国家财政部 我国税务质监总局有关乡镇房屋拆迁补偿相关税收优惠的通告》(税务〔2005〕45号)：

　　“一、对被拆迁人依照国家相关城区房屋拆迁补偿管理条例要求的规范获得的动迁赔偿款，免税个人所得税。”

　　现行政策根据2：依据《我国税务质监总局有关住房出让所得的征缴个人所得税相关问题的通告》(国税发〔2006〕108号)：

　　“二、对出让住宅收益测算个人所得税应纳税额时，经营者可凭原买房合同、税票等合理凭据，经税务机关单位审批后，容许从其出让收益中扣减房子原值、出让住宅全过程中交纳的税款及相关有效花费。5.城区拆迁补偿安置住宅：依据《城市房屋拆迁管理条例》(中华人民共和国国务院第305号)和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》(建住宅〔2003〕234号)等相关要求，其原值各自为：

　　(1)房屋拆迁补偿获得贷币赔偿后购买房子的，为购买该房子具体付款的房子价格款及缴纳的有关税金;

　　(2)房屋拆迁补偿采用产权年限替换方法的，所替换房子原值为《房屋拆迁补偿安置协议》标明的工程款及缴纳的有关税金;

　　(3)房屋拆迁补偿采用产权年限替换方法，被拆迁人除获得所替换房子，又得到一部分贷币补尝的，所替换房子原值为《房屋拆迁补偿安置协议》标明的工程款和缴纳的有关税金，减掉贷币赔偿后的账户余额;

　　(4)房屋拆迁补偿采用产权年限替换方法，被拆迁人获得所替换房子，又付款一部分贷币的，所替换房子原值为《房屋拆迁补偿安置协议》标明的工程款，再加上所支出的现金及缴纳的有关税金。”

　　现行政策根据3：依据《中华人民共和国国务院令》第305号：《城市房屋拆迁管理条例》的相应要求。

　　第十二条动迁范畴明确后，动迁范畴内的个人和单位，不可开展以下主题活动：

　　(一)新创建、改建、改造房子;

　　(二)更改房子和用地性质;

　　(三)租用房子。

　　房屋拆迁补偿管理方法单位理应就前述所列事宜，以书面形式告知相关部门中止申请办理有关办理手续。中止申请办理的以书面形式告知理应注明中止限期。中止限期最多不能超过1年;被拆迁人要增加中止限期的，务必经房屋拆迁补偿管理方法单位准许，增加中止时间不能超过1年。

　　第十三条被拆迁人与被拆迁人应当按照本法规的要求，就赔偿形式和赔偿额度、按置用地总面积和按置地址、拆迁限期、拆迁衔接方法和衔接限期等事宜，签订拆迁补偿安置协议书。动迁租用房子的，被拆迁人应该与被拆迁人、房子承租方签订拆迁补偿安置协议书。

　　最先让我们来说一下，文档中表述的“城区房子”都包括什么房子?城区是个区域的概念，城乡地区范畴内的房子既可能是集体用地上的房子，也可能是国有土地出让上的房子。

　　可是文档中并没有确立免税个人所得税的行为主体，那麼各地区的税务机关单位及其讲解规格是怎样呢?出来大家看一下全国各地税务机关单位的回应：

　　最有戏剧化的还属江苏省税务的回应规格，起先回应：“质监总局未确立以前，参考税务2005年45号文有关要求实行。”

　　可是接着江苏省税务的回应规格发生变化，表明：“该问题已经请示报告科学研究中，待确立后回应。”

　　再一起来看看国税总局针对大连市税务文档的回应规格：

　　根据以上要求，我们可以看得出，针对个人独资企业的已有房子获得政府部门付款的动迁赔偿款是不是必须交纳个人所得税，就非常确立了，假如城区房子归属于房屋拆迁补偿管理条例要求的规范内，是可以享有免交个人所得税制度的!

　　质监总局的回应规格也是十分清晰的：被拆迁人包含普通合伙人、个体户和个人独资企业，赔偿內容包含商业用房，但不包括运营赔偿。也便说：针对本人、个人独资企业和合伙制企业，合乎国家相关城区房屋拆迁补偿管理条例要求的规范获得的城区房屋补偿(包含工业厂房)，免税个人所得税。可是相对于别的赔偿方式，归属于营业性所得的，应当“个体户生产制造、经营所得”新项目征缴个人所得税。

　　由来：中道税务 创作者：李欣

　　2008年10月的分析——

拆迁补偿费的解决

　　为使資源合理配备和可持续发展观，达到日益扩大的城市规划建设等集体利益和总体规划的必须，许多公司(企业)碰到了因工业区拆迁、路面扩建工程占有企业商业用地等而获得经济补偿金这一新的资金事宜。对这一项经济发展利润的获得现阶段较常用的有下列几类处理方法：(1)倒帐不解决。在接到拆迁补偿费时计入“其他应收款”学科，产生的拆(搬)迁花费、重设财产花费立即抵减“其他应收款”，账户余额倒帐不解决。(2)提升公司资本公积。视作接受捐赠立即计入“资本公积”，产生的拆(搬)迁花费立即记入损益类，重设财产记入固资，但不可以真正体现本期盈利水准。(3)抵减新购建财产的入账价值。在拆(搬)迁后再次购买财产时，将受到的拆迁补偿费立即冲减脂置财产成本费。这类方式 不可以真正体现财产的初始使用价值，并且一旦赔偿费超过重设财产购买成本费时，沒有要求重设财产的原值该怎样计量检定。(4)做为“补贴收入”进账。在接到拆迁补偿费时一律做为“补贴收入”，便于于年末开展企业所得税调节，但这类解决欠缺根据。(5)不进账。有的部门在接到拆迁补偿费后，误以为此笔账款不用销账，将其纳入企业“公款私存”。

　　依据国家财政部《关于企业收到政府拨给的搬迁补偿费有关财务处理问题的通知》(财企[2005]123号)的要求，拆迁补偿费就是指因拆(搬)迁事情的产生而对旧财产清除、损毁、报废损害和拆(搬)迁各类成本的赔偿及其新财产重置成本的补贴。其主要内容包含：因拆(搬)迁而清除的固资的净损害;因拆(搬)迁而造成的拆装、运送、安裝调节花费;做为财产独立进账的土地使用权证;拆(搬)迁期内的停工损失;不会再重设时按置员工的成本开支;同拆(搬)迁相关的其它杂费开支。拆迁补偿费按客体可分成两大类：一是由政府部门立即出来执行的拆(搬)迁个人行为而给与赔偿的为政府部门个人行为，若为调节城市形态而开展的公司(企业)总体拆迁、路面扩建工程等，多具备服务性;二是非政府组织个人行为的动迁，关键由房产开发企业开展房产开发而有偿服务占有农田等，营利性是其主要特点。而企业会计准则要求，收益是以日常主题活动中造成，而不是从偶发性事宜中造成。仅有向别的部门给予商品或劳务公司，获得经济发展权益注入，且流入额可以计量检定才可以确认收入。拆迁补偿费的获得并不是从日常主题活动中形成的，反而是从偶发性事宜中形成的;且并没有向别的部门给予商品或劳务公司，仅仅一种损害的赔偿。因而，拆迁补偿费并不符收入确认原则。

　　而政府部门导向性拆迁补偿费的获得又有二种状况：第一种情况是被拆(搬)迁公司立即从政府部门获得，具备政府部门的拆(搬)迁通告、明确拆迁补偿费额度的政府批文、付款方为财政局专用存款账户的进账单，这样的事情下应将拆迁补偿费视作为政府部门付款;间接性从政府办的“开发公司”、“城投公司”获得，这种企业在拆迁补偿费的计付全过程中只具有“代收代付”功效，并没有在计付拆迁补偿费这一执行流程中牟利，“开发公司”、“城投公司”获得拆迁补偿费时付款方仍为财政局专用存款账户，与此同时，被拆(搬)迁公司具备政府部门的拆(搬)迁通告、明确拆迁补偿费额度的政府批文的，也可将拆迁补偿费视作为政府部门付款。第二种状况是以技术专业拆迁公司，或从政府办的“开发公司”、“城投公司”获得，但在拆迁补偿费的计付全过程中，该企业通过与被拆(搬)迁公司商议明确赔偿额度，而且有一定的盈利性，使被拆(搬)迁公司不可以获得记述有确立拆迁补偿费额度的政府批文的，虽然有政府部门的拆(搬)迁通告，也无法将拆迁补偿费视做政府部门付款，应同非政府组织导向性拆迁补偿费一样视作转让财产获得的赔偿。

　　针对可视作政府部门付款的拆迁补偿费可开展下列财务会计解决。获得拆迁补偿费时，借记“存款”，贷记“专项应付款”;将被拆卸的固资转到清除时，借记“固定资产清理”、“固定资产折旧”，贷记“固资”;付款清除花费时，借记“固定资产清理”，贷记“存款(应付工资等)”;获得调价收益时，借记“存款”，贷记“固定资产清理”;清除净损害冲回拆迁补偿费时，借记“专项应付款”，贷记“固定资产清理”;重设财产进账时，借记“固资”，贷记“存款”;与此同时将拆迁补偿费转作资本公积，借记“专项应付款”，贷记“资本公积——付款转到”;产生的拆(搬)迁花费及重装财产的组装调节花费时，借记“专项应付款”，贷记“存款”;获得的拆迁补偿费有结余的，借记“专项应付款”，贷记“资本公积——付款转到”;拆迁补偿费不够的，应将“专项应付款”的借方余额转到损益类，借记“营业外支出”，贷记“专项应付款”。

　　针对非政府组织导向性拆迁补偿费可开展下列财务会计解决。非政府组织导向性拆迁补偿费应视作公司转让无形资产摊销和有关固资所得的的账款，理应在扣减所清除或损毁的财产的帐面价值以及他因拆(搬)迁而造成的成本后，将账户余额记入损益类。但确实有直接证据表明所接到的拆迁补偿费额度明显高过(即超过额占比在50%以上)所清除、损毁的固资的投资性房地产与有关拆(搬)迁花费之和的，可将资本的投资性房地产与原帐面价值的差值记入损益类，而超出投资性房地产的那一部分明显差值视作为其它公司所提供的与再次筹建新财产有关的捐助，计入“资本公积——接受捐赠”。

　　在开展拆迁补偿费的财务会计解决时，还应留意下列2个问题：一是因为我国税务质监总局对拆迁补偿费所涉及到的增值税、土地增值税、企业所得税等并沒有明文规定，反而是由各省部级税务机关单位依据实际情况来制订，全国各地税务单位对该项內容的要求也是有较大不一样，因而公司在获得拆迁补偿费后要积极与负责人税务机关单位开展沟通交流，明确最有效的税务解决;二是公司在获得拆迁补偿费后，无论以哪一种方法开展财务会计解决，都应在会计报表附注一部分开展详尽公布。

　　由来：安徽省税务筹划网