为了更好地提升和标准房产开发公司的所得税征缴管理方法，我国税务质监总局授予了《我国税务质监总局有关房产开发业务流程征缴所得税难题的通告》（国税发[2006]第031号），小编就现行政策转变 状况做一些论述：

　　一、有关预购商住楼的税务解决要求

　　开发设计公司开发设计、修建的住房、商业用房及其别的房屋建筑、附属物、服务设施等开发产品，在其未竣工前采用预购方法市场销售的，其预购收益先按预估记税利润率分季（或月）测算出本期毛利润，扣减有关的成本费用、运营应交税费后再记入本期应缴税收入额，待开发产品清算记税成本费后再次调节。

　　非经济实用房开发设计新项目预估记税利润率按下列要求明确：

　　1.开发设计新项目坐落于省、自治州、市辖区和省级城市市人民政府所在城市大城市市区和近郊区的，不可小于20%. 2．开发设计新项目坐落于地及地市市区及近郊区的，不可小于15%. 3．开发设计新项目坐落于别的地域的，不可小于10%.

　　二、有关市场销售确定的税务解决要求

　　（一）合乎以下标准之一的，应视作开发产品早已竣工：

　　1.完工证实已报房产管理单位办理备案的开发产品（成本费目标）；2.已逐渐交付使用的开发产品（成本费目标）；3.已获得了原始房屋产权证明的开发产品（成本费目标）。

　　（二）开发产品竣工后，开发设计公司应依据收益的特性和销售方式，依照收入确认的标准，有效地将预购收入确认为具体销售额，与此同时按照规定结转成本其相匹配的记税成本费，测算出此项开发产品具体销售额的毛利润。此项开发产品具体销售额毛利润与其说预购收益毛利润中间的差值，记入竣工本年度的应缴税收入额。凡已竣工开发产品在竣工本年度未按照规定清算记税成本费，或未对其具体销售额毛利润和预购收益毛利润中间的差值开展纳税调整的，负责人税务行政机关有权利明确或核准其记税成本费，由此开展纳税调整。

　　（三）开发产品竣工后，开发设计公司应于本年度税务申报前将其竣工工作方案负责人税务行政机关。在本年度税务申报时，开发设计公司须出示相关组织对此项开发产品具体销售额毛利润与预购收益毛利润中间差别调节状况的税务鉴定报告及其税务行政机关必须 的别的相关资料。

　　（四）开发设计商品销售收益的范畴为市场销售开发产品全过程中获得的所有合同款，包含现钱、准货币以及他经济发展权益。开发设计公司代相关部门、企业和公司扣除的各种各样股票基金、花费和额外等，凡列入开发产品价内或由开发设计公司开票的，应按照规定所有确定为销售额；未予列入开发产品价内并由开发设计公司以外的别的扣除单位、企业开票的，可做为代办代交社保账款开展管理方法。

　　（五）开发设计商品销售收益应按下列要求确定：

　　1．采用一次性全额的收付款方法市场销售开发产品的，应于具体收讫合同款或获得索要合同款凭证（支配权）之日，确认收入的完成。

　　2．采用分期付款收付款方法市场销售开发产品的，应按买卖合同或协议书承诺的合同款和支付日确认收入的完成。支付方提早支付的，在具体支付日确认收入的完成。

　　3．采用按揭贷款方法市场销售开发产品的，应按买卖合同或协议书承诺的合同款明确总收入额，其首付应于具体接到日确认收入的完成，尾款在金融机构住房贷款申请办理转帐之日确认收入的完成。

　　三、有关开发产品视同销售个人行为的税务解决难题要求

　　开发设计公司将开发产品转作固资或用以捐助、冠名赞助、员工福利、奖赏、境外投资、分派给公司股东或投资者、抵付负债、获得别的机关事业单位和本人的非货币性资产等个人行为，应视同销售，于开发产品使用权或所有权迁移，或于具体获得权益支配权时确认收入（或盈利）的完成。确认收入（或盈利）的方式 和次序为：

　　（一）按本公司最近或年度近期月份类似开发产品销售市场市场价格明确；（二）由负责人税务行政机关参考本地类似开发产品销售市场投资性房地产明确；（三）按开发产品的成本费用率明确。开发产品的成本费用率不可小于15%.

　　四、有关销售费用、花费的扣减要求

　　开发设计公司在开展成本费、花费的计算与扣减时，务必按照规定区别成本费用和开发设计生产成本、开发产品会计成本与记税成本费、已销开发产品记税成本费与未销开发产品记税成本费的界线。

　　（一）开发设计公司在清算开发产品的记税成本费时，按下列要求开展解决：

　　1．开发产品修建全过程中产生的各类开支，本期具体产生的，应按收付实现制的标准记入成本费目标；本期并未产生但应由本期压力的，除税款要求能够记入本期成本费目标的外，一律不可记入本期成本费目标。

　　2．开发产品竣工前产生的直接费用、直接成本和一同成本费，应按配比原则将其分派至各成本费目标。在其中，直接费用和可以分辨成本费压力目标的直接成本，立即记入成本费目标中；一同成本费及其因好几个新项目与此同时开发设计或依次翻转开发设计而不可以分辨压力目标的直接成本，应按每个成本费目标（新项目）占地、总建筑面积或工程概预算等方式 测算分派。

　　?　（二）以下新项目按下列要求开展扣减：

　　1．已销开发产品的记税成本费。本期准许扣减的已销开发产品的记税成本费，按本期已完成市场销售的已售总面积和已售面积单位工程成本确定。已售面积单位工程成本和已销开发产品的记税成本费按以下计算公式明确：已售面积单位工程成本=成本费目标固定成本÷总已售总面积已销开发产品的记税成本费=已完成市场销售的已售总面积×已售面积单位工程成本2．开发设计公司产生的应记入开发设计生产成本中的花费，包含前期工程费、基础设施建设建设费、公共性服务设施费、征用土地及动迁费、建设工程施工费、开发间接费用等，应依据具体本年利润按下列要求开展平摊：（1）归属于成本费目标竣工前产生的，应按记税成本费清算的要求和别的相关要求立即记入成本费目标。

　　（2）归属于成本费目标竣工后产生的，应按记税成本费清算的要求和别的相关要求，最先在已竣工成本费目标和未竣工成本费目标中间开展平摊，随后再将应由已竣工成本费目标压力的一部分，在已销开发产品和未销开发产品中间开展平摊。

　　3．适应花费。开发设计公司产生的各类适应花费，能够凭合理合法凭据记入开发产品记税成本费或开展抵扣，其预提费用除税款另有要求外，不可在抵扣。

　　4.检修花费。开发设计公司对并未售卖的开发产品和依照相关法律法规、政策法规或合同条款对售出开发产品（包含同用位置、同用设施）开展日常维护保养、维护保养、维修等具体产生的花费，准许在本期扣减。

　　5．同用位置、同用设施房屋维修基金。开发设计公司将已记入销售额的同用位置、同用设施房屋维修基金按照规定转交给相关部门、企业的，应于转交时扣减。代办代交社保的房屋维修基金和冲减的房屋维修基金不可扣减。

　　6．开发设计公司在经济开发区内修建的会馆、地下停车场库、物业管理服务场地、发电厂、供热站、自来水厂、健身培训展览馆、幼稚园等服务设施，按下列要求开展解决：（1）归属于非盈利性且产权年限归属于全体人员小区业主的，或免费赠予当地政府、公共事业企业的，可将其视作公共性服务设施，其修建花费按公共性服务设施费的相关要求开展解决。