房产开发公司将市场销售样板间的收益，一部分按“销售不动产”收益申请交纳增值税，一部分按“市场销售固资”收益申请交纳所得税，二者征收率相距2个点。这类情形是有效税款筹划，或是违反规定偷漏税款？
　　
　　案例对焦：卖房子收益归类申请
　　
　　2021年5月，A省B市财政局稽查局依据工作计划对C房产开发公司的缴税状况进行查验。根据查询该公司2012年1月1日至2014年12月31日的申请材料，稽查员掌握到，这个创立于2009年9月的公司2013年开发设计基本建设了某花园小区新项目，新项目土地面积十二万平米，当年末即逐渐市场销售。细审该公司的“应收帐款”会计分录，稽查员发觉在其中记录的预收账款额度与公司所得税申报表中已缴付的税费不相符合。
　　
　　查看会计记账凭证，稽查员发觉C公司将一处精装修样板间销售额五百万元分几笔记述。在其中，一笔是卖购房款三百万元，以“销售不动产”收益做账，按5%的征收率申请交纳了增值税并办理了税票。另一笔是室内装修款200万元，仅开收据，未交纳增值税及附加税费。
　　
　　C公司财会人员表述说，往往那样解决帐务，是由于市场销售样板间与市场销售毛胚房不一样，前面一种必须精装房。拿这套样板间而言，三百万元是公司按市价所得的的售房款，200万元是公司装饰装修样板间购买的家俱、家用电器等花费，并不是所得的。针对售房款三百万元，公司早已依规按“销售不动产”收益申请交纳增值税及有关税金。针对室内装修款200万元，公司做为固资解决，财务会计上各自计算，并记入有关的成本。讲完，C公司财会人员还取出装饰装修样板间的开支清单做证。
　　
　　C公司财会人员与此同时申明，依照《我国税务质监总局有关经营者出让土地使用权证或是销售不动产与此同时一并市场销售粘附于土地资源或是房产上的固资相关税务情况的公示》（我国税务质监总局公示2011年第47号）要求，公司已将样板间销售额中的装饰装修款200万元，做为“市场销售固资”收益，按3%的征收率在税务局部门申请交纳了所得税，公司不会有偷税难题。
　　
　　这类账务处理方法是不是合理合法？
　　
　　根据以上二种账务处理方法，C公司市场销售样板间的五百万元收益，有200万元按3%的征收率交纳了税金，对比“销售不动产”收益5%的征收率少了2个点。显而易见，该公司从而少缴了许多税金。那麼这类收入确认方法是不是合理合法？对于此事，B市财政局稽查局建议不一。
　　
　　有些人觉得，C公司解决样板间销售额所有按“销售不动产”收益申请交纳增值税。原因是，依据增值税暂行规定（国务院令第540号）及增值税暂行规定实施办法（国家财政部令第52号）相关要求，在我国境內给予本法规明文规定的劳务公司、出让无形资产摊销或是销售不动产的部门和本人，为增值税的经营者，理应交纳增值税。房产开发公司市场销售商住楼收益应依照“销售不动产”确认收入，销售不动产的缴税范畴包含市场销售房屋建筑、建筑物以及他土地资源附属物。销售不动产的销售额为经营者销售不动产时从购方获得的全都合同款和价外费用(包含贷币、货品或其它经济发展权益)。除此之外，《我国税务质监总局有关销售不动产兼室内装修个人行为征缴增值税难题的审批》（国税发〔1998〕53号）进一步确立，经营者将市场销售住宅的个人行为转化成市场销售房子、房子装修2次个人行为，各自签署二份合同（或合同书），向另一方扣除二份合同款。由于其房屋装修合同中明文规定，房屋装修合同为房地产业交易合同的一个构成部分，与交易合同一同变成申购房子的所有合同书。因而，依据《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条有关“经营者的销售额为经营者给予应税服务，出让无形资产摊销或是销售不动产扣除的全都合同款和价外费用”的要求，对经营者向另一方扣除的房子装修及安裝专用设备的花费，应一并纳入房子市场价，按“销售不动产”学科征缴增值税。
　　
　　有些人强调，C公司对其样板间销售额各自交纳增值税和所得税有其合理化。依据我国税务质监总局2011年第47号公告要求，经营者出让土地使用权证或是销售不动产的与此同时一并市场销售的依附于土地资源或是房产上的固资中，凡归属于企业增值税征税货品的，应依照《国家财政部我国税务质监总局有关一部分货品适用于所得税低征收率和简单方式征缴所得税制度的通告》（税务〔2009〕9号）第二条相关要求，测算交纳所得税；凡归属于房产的，应依照《中华人民共和国营业税暂行条例》“销售不动产”税收分类测算交纳增值税。经营者应各自计算所得税征税商品和固定资产的销售总额，未分別计算或计算不清的，由负责人税务行政机关核准其所得税征税货品的营业额和固定资产的销售总额。此案中，C公司将装饰装修样板间购入的家俱、家用电器做为固资管理方法并独立计算，归属于依规运用征收率差缓解税收负担的税款筹划。一个生日蛋糕切割成二块，二块都申请交税了，不属偷漏税特性。
　　
　　有些人则表明，C公司对市场销售样板间收益，先要将全额的所得的按“销售不动产”收益申请交纳增值税，对在其中公司购入装饰设计用的家俱、家用电器一部分使用价值做到固资一定规范（例如2000元）之上的，会计上独立计算的，能够 可用所得税低征收率和简单方式征缴所得税现行政策，可是对样板间中不可缺少的建筑装修花费应确定为主要经营的业务收益，一并交纳增值税。
　　
　　也有建议觉得，房子精装房归属于房子构成部分，C公司卖样板间所得的的五百万元中应包括搭配的家俱、家用电器，公司应该对有关销售额交纳增值税。其赠予家俱家用电器如归属于免费赠予个人行为，还应根据要求交纳所得税。
　　
　　怎样判定需考虑到2个标准
　　
　　历经结合案件审理，B市财政局稽查局此前依照第三种建议对本案开展了解决，即对C公司市场销售样板间全过程中相关购入合乎固资管理方法且早已交纳所得税的一部分给予扣减，对其建筑装修花费一并合拼主要经营的业务收益，规定公司补交增值税及额外。历经细腻的现行政策解读和真心实意沟通交流，C公司认可了地税局行政机关的解决处理决定，立即补交了税金、税款滞纳金及处罚。
　　
　　此案完成后，小编实现了一些思索。房产开发公司市场销售精装房房时，赠予家俱家用电器，是当今房地产业一种时兴的营销方法。因为税务监管在时长上通常具备滞后效应，执行检测时主要是查企业其他应付款的生产制造、运营、会计及税收状况，因而稽查员执行相应检查工作中时，必须掌握2个标准。
　　
　　其一，要依照税款法定性标准，先明确经营者，再明确缴税范畴、课税对象，随后再考虑到税收分类缴税计算交税。房产开发公司做为经营者，主要经营的业务范畴是房产开发与市场销售，销售不动产收益为其主营收益，其行为主体流转税种是增值税。房产开发公司并非从业货品的生产制造、批發或是零售的公司，市场销售固资等业务流程也不是主营业务新项目。因而，房产开发公司市场销售精装房房子的混合销售个人行为，应一并交纳增值税。
　　
　　其二，公司开展税款筹划要事实真正，且要在遵循税收法律的根基上实际情况深入分析，我国税务质监总局2011年第47号公告不适合不懂装懂。该公示的颁布环境主要是对于煤炭行业出让全过程中涉及到的“出让煤矿业土地使用权证和销售不动产的与此同时一并出让粘附于土地资源或房产上的机械设备”等事项，该公示改动废除相关要求，归属于案例税政事项，针对房产开发公司不具备广泛适用范围。
　　
　　正值“房地产营改增”扩围，税务行政机关应增加对房地产行业的检测幅度，集中化清查房地产业的税务风险性，认为推动房地产业“房地产营改增”给予参照。