红杠外服务设施成本费、花费的平摊，尤其是在分期付款工程中的解决，一直是困惑房地产开发商财会人员的难点。 　　我将依据早期服务项目过的一个新项目做为实例进行剖析。委托新项目由七个地快构成，而且七个地快密切联系在一起（如下图所显示）变成一个组队，由公司一次性拍下。
　　因而，该工程中的公用服务设施等同于市政工程服务设施，那麼它的分担与扣减是怎样的呢？ 　　公司拿地时，与当地政府各自签署了7份《国有建设用地使用权出让合同》，每一份合同书补充条款均承诺，“买受人承担免费配套以上7土地范畴内的三座桥梁工程施工、生态园建设范畴内全部的路面、园林绿化园林景观、河道治理方案等公共基础设施配套设施及其以上地快四周路面、河堤中间的园林绿化基本建设；承担护岸、护栏、园林绿化园林景观，淤泥处理和亮化工程等项目的设计方案与基本建设”，经工程预算企业评定，工程项目预估工程造价约1.三亿元。 　　依据整体规划，将来新项目中配套的公路桥梁、路面、河堤和堤围均设在地快组队的中间，即红杠内。新项目开发设计完成后，公司配套的公用服务设施，住宅小区所有小区业主都可以免费试用，公司不保存使用权；而且住宅小区归属于开放式住宅小区，住宅小区之外的别的城镇居民也将可以免费试用。 　　因而我觉得，在现行政策层面，所得税有《我国税务质监总局关于做好<房产开发运营项目所得税解决方法>的通告》（国税发[2009]31号）第十七条要求适用，“公司在工业园区内修建的会馆、物业管理服务场地、发电厂、供热站、自来水厂、健身培训展览馆、幼稚园等服务设施，归属于非盈利性且产权年限归属于所有客户的，或免费赠予当地政府、公共事业公司的，可将其视作公共性服务设施，其修建花费按公共性服务设施费的相关规范开展解决”。 　　土增层面有《我国税务质监总局有关房产开发公司土增结算管理方法相关难题的通告》（国税发[2006]18花了7天时间)第四条“土增的减除新项目”第（三）款要求适用，“房产开发公司开发设计修建的与结算新项目配建的社区居委会和公安局用地、会馆、地下停车场（库）、物业管理服务场地、配电站、供热站、自来水厂、健身培训展览馆、院校、幼稚园、幼儿园、医院门诊、邮电通信等公用设施，按下列标准解决：1.完工后产权年限归属于所有小区业主任何的，其成本费、花费能够扣减；2.完工后免费转交给政府部门、公共事业企业用以非盈利性社会发展公用事业的，其成本费、花费能够扣减；3.完工后有偿转让的，应测算收益，并准许扣减成本费、花费。” 　　综上所述，我自己以为在企业所得税、土增上，以上服务设施的修建花费均应能够扣减。 　　平摊方式层面，我们知道，依照《我国税务质监总局关于做好<房产开发运营项目所得税解决方法>的通告》（国税发[2009]31号）第二十九条要求，一同成本费和不可以分辨压力目标的直接成本，应按获益的标准和比例的标准分派至各成本费目标，实际分派方式可按下列要求挑选其一：占地法、总建筑面积法、立即成本法与费用预算工程造价法。 　　融合本实例，整体规划中江河尽管坐落于每一地快的红杠以外，但却处在全部整体规划新项目以内，且被七个地快所围绕，如上图所述所显示。三座桥梁工程施工、生态园建设范畴内全部的路面、园林绿化园林景观、河道治理方案等公共基础设施配套设施及其以上地快四周路面、河堤中间的园林绿化基本建设成本费、花费核算归纳后，由七个地快依照科学合理的平摊方式开展分派，并记入七个地快有关开发设计工程的项目成本。 　　融合着工程的特性，我觉得该工程能够充分考虑下列几类方式 ： 　　1.占地法 　　把江河、公路桥梁、河堤、路面等造成的动迁及基础设施建设建设规划的资金投入成本费用平摊到每一地快时，依照占地法开展分摊，即基础设施费总支出成本费除于可运用的地快的总占地，求出企业总面积资金投入成本额，随后依照各单一地快的占地开展分派。 　　【计算方式】依据土地资源合同书，已经知道每个地快的土地面积。依照每个地快占地占全部新项目土地的百分数。 　　（1）每个地快占地能够从土地交易合同书中获得，土地面积累计为417480平米，统计分析表明如下所示表； 　　（2）根据测算获知，1#地快土地面积占全部地快占比为54514/417480*100%=13.06%； 　　（3）依次类推能够获知每个地快应分担的占比。 　　（4）假设公司为所有新项目产生的公共建筑配套设施成花费为X元，则1#地快应分担的成本应是13.06%X。 　　（5）依次类推能够获知每个地快应分担的额度。
　　假定公司为配套之上公共设施，资金投入的成本费额度为X元。则每个应平摊公共设施成本费额度如下所示： 　　2.总建筑面积法 　　本办法是依照每个地快中的测算建筑容积率建筑面积平摊。根据公司带来的每个地快《综合经济技术指标》能够得知每个地快的测算建筑容积率建筑面积。 　　实际估算流程参考占地法中计算方式。
　　3.费用预算工程造价法 　　某一地快周围路面里侧或江河里侧所造成的动迁及基础设施建设建设规划的资金投入成本费用，依照全国各地块开发设计项目计划工程造价的比率开展平摊。 　　实际必须融合全国各地块项目投资费用预算，计算方式参照占地法。 　　4.就近原则平摊法 　　就近原则平摊法遵循就远原则，反映着一种成本的关联性。 　　就远原则就是指某一地快周围路面里侧或江河里侧所造成的动迁及基础设施建设建设规划的资金投入成本费用，均属于该地区土地的成本费。假如开发设计新项目或房屋建筑在江河、路面的一侧，则江河或路面基本建设花费的一半应属于该地区地快。而另一半则属于另一侧的研发新项目或房屋建筑。 　　必须特别注意的是，就近原则平摊法并不是税收法律中确立例举的方式，应用时必须获得本地税务行政机关的认可。 　　实践活动中选用哪几种方式平摊对公司更为有益呢？我觉得必须历经计算，用数据说话才更为强有力。 　　剖析全国各地块《综合经济技术指标》获知，新项目中测算建筑容积率的开发产品中包含住房、商业服务/办公室和基础设施等商圈，依据我本人十几年的工作工作经验，觉得之上各开发产品修建成本费基本一致（比如行为主体修建费用为2000元/平米），可是市场价格迥然不同，一般状况下，商业服务/办公室的增值率远远地高过住房，因而，在成本费用不会改变的情形下，适度把成本费向商业服务/办公室歪斜，将对减少公司土增和所得税，功效显著。 　　根据测算每个地快中商业服务占该地快测算建筑容积率建筑面积占有率，能够得到如下所示信息：
　　数据信息表明，在对外开放售卖的商住楼地快中，序号为5A的土地中，商业服务/办公室占有率最大，2号地快其次。 　　因而，提议在成本费一定的状况，适当向序号5A地快歪斜。 　　结果 　　（1）依据之前的占地法与总建筑面积法的数据信息，大家比照获知，在总建筑面积法下，5A地快占有率显著，将能够多平摊公共性配套设施成本费用。
　　（2）针对费用预算工程造价法，融合每个地快的商业服务占有率，假如5A地快投资项目费用预算工程造价占全部工程的比率高过总建筑面积法，则能够挑选费用预算工程造价法，不然应挑选总建筑面积法。 　　（3）针对就近原则平摊法，最先是税务局认同。税务局认同后，再把此类情形下5A地快平摊的成本费额度与总建筑面积法、费用预算工程造价法的较为，假如适合则挑选这种方式。 　　最终，友情提示您，土增归属于地方税种，全国各地针对红杠外市政工程服务设施的扣减差别非常大。 　　这儿例举三个规范，公司解决时要强词夺理，合理合法维护保养企业的最高利益，完成税收负担最少，使用价值较大 。 　　附则 　　一、有关系有根据可扣减 　　湖北地区税务局有关进一步标准土增税收征管工作中的实施意见 　　鄂地税局发〔2013〕44号 　　七、有关审核整体规划外所基本建设施产生开支的扣减难题 　　房产开发公司在新项目土地界限外（国家相关单位审核的整体规划外，即“红杠”外）服务承诺为政府部门或其它企业基本建设公用设施或其它工程项目所造成的开支，能带来与本工程存有关联性的同时按照的，能够记入本新项目扣减新项目额度；不可以给予或所给予根据不够的（如与项目建设开发设计无立即关系，仅为开发设计商品销售提高室内环境质量的开支，不可记入本新项目扣减额度），不可记入本新项目扣减额度。 　　二、项目立项时明确的可扣减 　　广西自治区地区税务局有关确立土增结算多个现行政策情况的通告 　　桂地税局发[2008]44号 　　五、有关当地政府规定房地产业开发公司基本建设路面、公路桥梁等公用设施所造成的成本，能否扣减的难题 　　房地产业房地产商依照当地政府规定基本建设的路面、公路桥梁等公用设施所造成的成本，凡归属于房产开发项目立项时需确认的各种设备项目投资，可按实扣减；与开发设计项目立项不相干的，则不予以扣减。 　　三、一律不能扣减 　　江苏地区税务局有关土增相关业务流程情况的公示 　　苏地税局规〔2012〕1号 　　五、有关房地产业项目成本、花费的扣减 　　（二）公共性服务设施成本的扣减 　　整体规划范畴以外的，其项目成本、花费一律不予以扣减。 　　人防设备的经营权和收益权未免费转交给整体客户的，其有关成本费、花费不予以扣减。