公司转让房地产业的环节中，牵涉到增值税、大城市保护修建税（下称城建税）等好几个税收，税收负担较重。因此公司还可以充分考虑选用项目投资入股投资、公司合并等形式出让房地产业，进而做到推迟缴税、减少税收负担的目地。

一、以项目投资入股投资方法出让房地产业
（一）以项目投资入股投资方法出让房产的税务解决
1．增值税。依据税务总局[2002]192号文《国家财政部 我国税务质监总局有关公司股权转让相关增值税难题的通告》的要求，以房产、无形资产摊销项目投资入股投资，参加接纳投资人的分配利润，一同承当经营风险的个人行为不征缴增值税。在项目投资后出让其股份的都不征缴增值税。而公司销售不动产、出让无形资产摊销则必须交纳增值税。

2．土增。依据财税字[1995]48号文《国家财政部、我国税务质监总局有关土增一些实际情况要求的通告》和税务总局[2006]24号文《国家财政部、我国税务质监总局有关土增多个现象的通告》的要求：针对以房地产业开展项目投资、合作经营的，项目投资、合作经营的一方以房地产业做价入股投资开展注资或做为合作经营标准，将房地产业出让到所项目投资、合作经营的公司里时，暂免征缴土增。对项目投资、控股子公司将以上房地产业再出让的，应征缴土增。而针对以房地产业做价入股投资开展注资或合作经营的，凡所项目投资、合作经营的公司长期从事房产开发的，或是房产开发公司以其修建的商住楼开展投入和合作经营的，均不适合暂免征缴土增的要求。

3．房地产税。针对项目投资合作经营的房地产，在计税房地产税时要有所差异：针对以投资房产联蕾，投资人进行项目投资盈利分紅、共承担风险的，按房地产余值做为计税基础，由被投资人交纳房地产税；针对以投资房产，扣除收入来源，不担负合作经营风险性的，事实上是以合作经营为名获得房地产房租，应由投资人按房租收益计税房地产税。

4．所得税。一般状况下，应溶解为以投资性房地产出让有关非货币性资产、按非货币性资产投资性房地产开展项目投资二项业务流程。

下边以具体经典案例项目投资和销售方式对公司税收负担的危害。
实例1：华丽晨装集团公司在北京周边有一家控股子公司佳人企业，该企业占地非常大，土地资源为转让方法得到 ，总共付款地价款八百万元，工业厂房连着土地资源的账面净值为1200万元。华泰企业想在此处基本建设一个购物商场，因此寻找佳人企业商谈回收此处块，竞价9000万余元。该土地上工业厂房的分析价钱为3二十万元。

假如佳人企业将工业厂房连着土地资源市场销售给华泰企业，依照要求，企业和自己市场销售或出售其购买、抵账所得的的房产或转让的土地使用权证，以所有 收益减掉房产或土地使用权证的购买或转让售价或抵账时此项房产或土地使用权证做价后的账户余额为销售额计税增值税，故佳人企业必须交纳增值税4十万元（9000-800）×5%]，城建税和教育附加费4一万元[410×（7%＋3%）]，合同印花税4.五万元（9000×0.5‰），土增3903.2八万元（增值额7425.5×60%-扣减新项目额度1575.5×35%），所得税860.3一万元[（9000-1200-41-4.5-3903.28）×25%]，缴税累计为5219.09万余元，佳人转让公司房地产业的净收益为2580.9一万元。华泰企业必须交纳房产契税2七十万元（9000×3%），合同印花税4.五万元（9000×0.5‰）。而假如佳人企业以项目投资投资的形式将房产迁移到华泰企业，以后再用9000万余元的价钱出让股份得话，其税收负担能够 大幅度减少。

1．佳人企业应当缴付的税款。佳人企业以房地产业开展项目投资入股投资，不征缴增值税，也不用交纳城建税和教育附加费；因为投资人与被投资人都未从业房产开发，因而此项项目投资个人行为暂免征缴土增。
公司股权转让应交纳合同印花税＝9000×0.5‰＝4.5（万余元）
项目投资及公司股权转让个人行为应缴所得税＝（9000-1200-4.5）×25%＝1948.88（万余元）
避税总金额＝5219.09-（4.5＋1948.88）＝3265.71（万余元）。

2．华泰企业应当缴付的税款。
房产契税＝9000×3%＝270（万余元）
公司股权转让合同印花税4.五万元。

从设计方案看，公司股权转让方法下，华泰企业的税收负担沒有转变，而佳人企业能够节省3265.7一万元的税费开支。

（二）以房产投资入股投资全过程中必须特别注意的难题
1．投资协议书的签署。在税务解决中，严苛定义了“项目投资”的含意——项目投资就是指参加接纳投资人的分配利润、一同承当经营风险的个人行为。换句话说要想享有不征缴增值税、暂免征缴土增的税费工资待遇，项目投资多方务必一同承当经营风险；假如投资人未担负经营风险，只是分取固定不动的股利分配、收益，则要依照租赁房地产业征缴增值税，没法实现以上避税实际效果。

2．实际操作间隔时间。公司要想做到勤奋避税实际效果，务必留意以房产投资入股投资的时间段与出让股份的间隔时间难题，二者间隔时间尽量在一年之上，不然税务行政机关很有可能会以本质课税标准为由，对以上个人行为缴税。

3．留意《公司法》中对不一样投资方法的占比限定。《公司法》要求，整体公司股东的贷币出金额不能小于有限责任公司企业注册资金的30%。换句话说，非现金财产项目投资投资的比率最大不能超出70%，假如在投入全过程中都没有做到以上规定，便会给方法的实施产生多余的不便。

4．正确对待和解决缴税筹划对不一样税收的危害。从里面的筹划计划方案能够看得出，项目投资入股投资方法能够 得到 增值税、城建税、教育附加费和土增的税收优惠政策，可是因为以上税收的税收负担降低，公司的盈利提升，相对应提高了所得税的税收负担，公司应结合考虑到这一危害，并立即交纳所得税。

5．提升彼此的交流和协作，完成共赢的总体目标。以上方法中，佳人企业根据筹划能够 得到 显著的避税实际效果。可是对华泰企业来讲，该方法并沒有减少其税赋，反倒会提升华泰企业潜在性的税赋——将来华泰转让公司其以项目投资入股投资方法得到 的房产时，必须额度交纳增值税，即挑选项目投资入股投资方将领使华泰企业的潜在性税收负担提升4五十万元（9000×5%）。因而佳人企业在开展税款筹划时，必须 提升和华泰企业的沟通交流，在项目投资入股投资及公司股权转让价钱领域作出合理的妥协，为此得到 华泰企业的兼容和相互配合，进而实现共赢的目地。

二、根据企业改制方法出让房地产业
仍以实例1为例子。假定被投资人是一家房产开发企业——信诚企业，这时如佳人企业仍选用项目投资入股投资、再出售股份的形式出让房地产业，则不能实现以上避税实际效果。由于被投资人信诚企业从业的是房产开发，此项项目投资个人行为没法享有暂免征缴土增的税收优惠政策。那麼在这样的形式下，是不是还可以选用公司合并方法出让房地产业以减少其税收负担呢？
（一）以合拼方法出让房产的税务解决
1．土增。依据财税字[1995]48号文的要求，在公司合并中，对被企业兼并公司将房地产业出让到企业兼并公司中的，暂免征缴土增。
2．房产契税。公司合并全过程中，对伴有后的公司承担原合拼多方的土地资源、房子所有权，免征契税。

3．所得税。公司合并全过程中，所得税的税务解决方武有二种：一般性税务解决和独特性税务解决。
（1）一般性税务解决。在一般性税务解决中，合拼公司该接投资性房地产明确接纳被合拼公司各类财产和债务的计税依据；被合拼公司以及公司股东都应按结算开展企业所得税解决；被合拼公司的亏本不可在合拼公司结转成本填补。
（2）独特性税务解决。针对公司合并，假如公司公司股东在该公司合并产生时得到的股份支付款额度不少于其买卖付款总金额的85%，及其同一操纵下且无需付款溢价增资的公司合并，能够选用选用独特性税务解决。
在独特性税务解决中，针对股份付款一部分，合拼公司接纳被合拼公司资金和债务的计税依据，以被合拼公司的原来计税依据明确；被合拼公司合并前的有关企业所得税事宜由合拼公司继承；被合拼公司公司股东获得合拼公司股份的计税依据，因其原拥有的被合拼公司股份的计税依据明确。针对非股份付款一部分，其税务处理方法与一般性税务解决同样。

实例2：信诚企业资产重组佳人企业。在合拼日，佳人公司资产帐面价值共2200万元，现钱1000万元，工业厂房及土地资源帐面价值1200万元，投资性房地产9000万余元；债务的固定资产净值与计税依据和投资性房地产皆为1000万元；资本公积八百万元，留存收益400万元。信诚企业付款给华丽企业1000万股、投资性房地产为9元／股的本公司股份，华丽企业对佳人企业投入的计税依据为八百万元。
1．佳人企业的税务事宜剖析。在合拼流程中，佳人企业将工业厂房及土地资源迁移到信诚企业户下，不用交纳增值税、城建税、教育附加费、土增。假如多方经商议选用一般性税务处理方法开展公司合并的企业所得税解决，则佳人企业应当开展结算。

清算所得＝公司的所有财产可转现使用价值或成交价-财产的计税依据，结算花费-有关税金＋负债偿还损益表＝（9000-1200）＋（1000-1000）＋（1000-1000）＝7800（万余元）

佳人企业应缴所得税＝7800×25%＝1950（万余元）

2．华丽企业的税务事宜剖析。
（1）华丽转让公司佳人公司股权的个人行为不征缴增值税、城建税和教育附加费。
（2）公司股权转让应缴所得税
清算所得造成的新留存收益＝7800-1950＝5850（万余元）
总留存收益＝400＋5850＝6250（万余元）
华丽企业应确定的股利分配盈利为62五十万元，该股息所得的免税所得税。
公司股权转让所得的＝9000-800-6250-1950＝0（万余元）

（3）华丽企业得到 信诚企业1000万股个股的计税依据为9000万余元。

3．信诚企业的税务事宜剖析。
（1）合同印花税。信诚企业的注册资金和资本公积金提升额度为9000万余元，应缴合同印花税4.五万元。
（2）在公司合并中，信诚企业得到 佳人企业的车间和土地资源不必交纳房产契税。
（3）信诚企业应按投资性房地产明确接纳被合拼公司各类财产和债务的计税依据，印工业厂房及土地资源为9000万余元，现钱为1000万元，债务为1000万元。

假如在所述业务流程中，多方选用独特性税务解决开展企业所得税的税务解决，则信诚企业接纳佳人公司资产和债务的计税依据，以佳人企业的原来计税依据明确，即工业厂房及土地资源为1200万元，现钱和债务各自为1000万元；佳人企业不必开展结算，其有关企业所得税事宜由信诚企业继承；华丽企业获得合拼公司股份的计税依据，因其原拥有的佳人公司股权的计税依据八百万元明确，

这时还可以见到，在独特性税务解决中，因为佳人企业并没有开展结算，未交纳所得税，因而华丽企业所获取的股份、信诚企业所获取的工业厂房及土地资源仍以原计税依据明确，会使所得税压力潜在性后退，因而提议在公司合并中选用一般性税务处理方法。

（二）以合拼方法出让房地产业对土增的危害
根据实例2能够 看得出，以合拼方武出让房地产业，能够做到暂免征缴土增的目地。那麼这些方法是不是能够真真正正降低土增的压力呢？要处理这一难题，关键环节取决于：在预估土增时，容许减除的经营者为获得土地使用权证所支出的地价款或土地出让金应给予对应的凭证，换句话说，因为在公司合并全过程中，被企业兼并公司将房地产业出让到企业兼并公司时，并沒有独立付款地价款，都没有交纳土增，因而企业兼并公司将企业兼并中所获取的房地产业用以房产开发时，依然以被企业兼并公司得到 土地使用权证的地价款或是土地出让金做为土增扣减的根据，换句话说，在实例2中，信诚企业得到 佳人企业土地使用权证后，假如开展房产开发出让，则测算土增时，容许减除的地价款为八百万元，并非9000万余元。换句话说经营者不管以哪种方法得到 土地使用权证开展房产开发，只有适度延迟土增缴税责任的产生時间，但难以实现提升扣减新项目额度、减少土增的目地。