依据《土地增值税暂行条例》要求，土增是以企业和本人出让国有制土地所有权、地面上的建筑以及附属物(通称房地产业)所得到的增值额为计税基础，按照要求征收率收取的—种税。在我国税收法律对本人出让房地产业土增颁布了一些政策优惠。例如：《土地增值税暂行条例实施细则》(财法[1995]六号)要求，对本人出让自己的房子，凡定居满5年或5年之上的，纬向税务行政机关申请准许，可免于征缴土增；定居满三年没满5年的，递减征缴土增；定居没满三年的，按照规定计税土增。《国家财政部、我国税务质监总局有关调节房地产业多个税收优惠政策的通告》(税务总局〔1999〕216号)要求，自1999年8月1日起，对居民个人有着的普通住房，住出让时暂免征缴土增。“普通住房”的评定，一律按各省市、自治州、市辖区政府依据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)制订按其对社會公开的“中小型套型、中底价普通住宅”的规范实行。即正常情况下应并且达到下述标准：居民小区建筑密度在1.0之上、单做一套有点贵总建筑面积在120平米下列、具体交易价钱低过同等级土地资源上住宅均匀成交价1．2倍下列。依据政策要求，本人出让房地产业土增实际测算关键分三种方式，本人在开展住宅出让时，可综合性政策优惠和三种计算方式所造成的记税結果差别开展税款筹划。

　　方式一：能给予评定价钱的计算方式：土增应纳税所得额=[出让收益-评定价钱-与出让房地产业相关的税费]×税率
　　1、“评定价钱”就是指由政府部门审批建立的房产评估组织鉴定的重置成本价乘于成新度折扣怎么算后的价钱；
2、“与出让房地产业相关的税费”包含增值税、城建税、教育附加费、合同印花税等；
3、由政府部门审批建立的房产评估组织评定产生的评诂花费容许在预估土增时给予扣减，但本人瞒报、谎报房地产业交易量价钱开展评定的，评定花费不允许扣减；
4、能给予评定价钱的，已缴房产契税在预估土增时不允许扣减。

　　例1：柳先生于2004年11月以400一千元在某城区选购了—套使用面积为150m2的商住楼，交纳房产契税12一千元，并花50一千元开展了室内装修，2006年12月将房子以640一千元的总价格售出，经房产评估组织评定价钱为460一千元，付款评定花费60零元，房屋出售信息付款了服务费、公证费用等有效花费总共五百元，以上房子原值及相应花费均给予出了合理合法合理凭证。柳先生出让这套商住楼怎样交纳土增，累计交纳税金是多少?

　　因为柳先生出让的这套商住楼的住房使用面积为150m2，归属于非普通住房，县只定居了2年零一个月，因而其出让时要全额的交纳增值税、大城市保护修建税、教育附加费、合同印花税、土增和计税个人所得税。柳先生应交纳的税款为：
1、增值税=641000×5％=321000(元)；
2、大城市保护修建税及教育附加费=321000×(7%＋3％)=31200(元)；
3、合同印花税=6401000×0.05％=320(元)；
4、土增：可扣减新项目额度=4601000 600 (321000 31200 320)=4961120(元)；增值额=6401000-4961120=1431880(元)，增值率=1431880÷4961120×100％=29％，增值率不超过50％，税率30％，应交土增=1431880×30％=431164(元)；
5、个人所得税：依据《我国税务质监总局有关住房出让所得的征缴个人所得税相关难题的通告》(国税发[2006]106号)，可扣减房子原值=4001000 121000=4121000(元)，可减除的有关税费=321000 31200 320 431164=781684(元)，可扣减有效花费=装修费用 服务费和公证费用等=401000 500=401500(元)(税收法律要求可减除的装修费用最大额度为购买价的10%，其真实支出的装修费用为50一千元，则只有在抵扣40一千元装修费用)，应缴税收入额=6401000-4121000-781684-401500=1081816 (元)，应缴个人所得税额=应缴税收入额×20％=1081816×20％＝211763.2(元)。累计税金总金额=321000 31200 320 431164 211763.2=1001447.2(元)。

　　方式二：不可以获得评定价钱，但能给予买房税票的计算方式：土增应纳税所得额=[出让收益-入门购买价×(1 5％×n)-与出让房地产业相关的税费]×税率
　    1、“n”就是指购买房子到出让房子的本年度数；
       2、“与出让房地产业相关的税费”包含增值税、城建税、教育附加费、合同印花税等：
       3、入门买房交纳的房产契税可凭房产契税完税证在预估土增时给予扣减，但不当作加计5％的数量(详细《国家财政部、我国税务质监总局有关土增多个现象的通告》税务总局[2006]24号)。

　　例2：假定例1中柳先生不可以获得评定价钱，也未付款评定花费，别的跟上面一样。那麼柳先生出让这套商住楼应交纳什么税，累计交纳税金是多少?

　　柳先生应交纳的税款为：
1、增值税(跟上面一样)32一千元；
2、城建税及教育附加费(跟上面一样)31200元；
3、合同印花税(跟上面一样)3二十元；
4、土增：可扣减新项目额度=4001000×(1 5％×2) 121000 (321000 31200 320)＝4871520(元)；增值额=6401000-4871520=1521480(元)，增值率=1521480÷4871520×100％=31.28％，增值率不超过50％，税率30％，应交土增=1521480×30％=451744(元)；
5、个人所得税(文档根据跟上面一样)：可减除的房子原值=4001000 121000=4121000(元)，可减除的有关税费=321000 31200 320 451744 =811264(元)，可减除的有效花费(跟上面一样)401500元，应缴税收入额=6401000-4121000-811264-401500=1061236(元)：应缴个人所得税额=应缴税收入额×20％=1061236×20％＝211247.2(元)。累计税金总金额=321000 31200 320 451744 211247.2＝1021511.2(元)。

　　方式三：既沒有评定价钱，又无法给予买房税票的计算方式：土增应纳税所得额=出让收益×查账征收征收率(实际由各省市明确)

　　例3：假定例1中柳先生因为管理不当，不可以保证出原买房时的有关会计原始凭证，也无法给予房子重置成本评定价钱(假定本地要求本人出让房地产业个人所得税依照1．5％查账征收、土增依照1％查账征收)，别的跟上面一样。柳先生出让这套商住楼应交纳什么税，累计交纳税金是多少?

　　柳先生应交纳的税款为：1、增值税32一千元；2、城建税及教育附加费31200元；3、合同印花税3二十元；4、土增＝6401000×1％=61400(元)；5、个人所得税=6401000×1．5％=91600(元)。累计税金总金额=321000 31200 320 61400 91600=511520(元)。