一，所得税税款筹划方式总论

　　所得税的税收负担轻和重，在于销项税减掉进项税。如果我们想操纵所得税的税收负担，第一个考虑到到便是操纵销项税。那销项税尺寸也是由哪些要素决策的呢?销项税的尺寸关键在于2个要素，一是收入总额，二是营业额的税率。

　　收入总额立即危害到大家的销项税，简单地说，便是大家的收入总额越大，那你们的销项税就越大。在收入总额立即危害销项税的情形下，大家怎样根据这一立即影响因素操纵销项税呢?尽管销项税由收入总额立即决策，但一般公司都不愿意减少自身的收益，由于那便是雪白雪白的银两啊，那便是公司最重要的盈利啊。因此大家或是得想一想有没有其他方式既能够减少收益，又不具体降低雪白雪白的银两总数。方式或是有的，下边大家详细介绍2个常见的方式：

　　第一种方式是我们可以把收益的方式开展变换，实际来讲，便是公司有那么一项收益，但它并不是以市场销售房子的方式发生。例如，某房地产开发商的新房卖得较为快，卖得比较好的情况下，你能不卖精装房的房屋，能够卖毛胚的房屋。在卖毛胚的新房的与此同时，给予室内装修服务项目，根据这样的方法，我们可以把市场销售房屋的收益溶解出去，转换为装修预算。这也是一种典型性的不减少本质收入总额的与此同时减少市场销售房屋的总额的方法，实质上便是将收入总额拆分为不一样新项目的收益，并且不算入本公司的收入总额。假如当给予室内装修服务项目的B公司是一家中小企业，那他的增值税税负率乃至公司所得税税负都有可能会大幅降低。由于依照大家国家的税收优惠政策，年应缴税收入额不超过100万余元的公司企业所得税税负是5%，超出100万余元不超过300万余元的具体税赋是10%，这也是国家给大家公司十分良好的现行政策。就所得税来讲，假如B公司是小规模纳税人，那这一室内装修相匹配的接到在当初就很有可能可用1%的增值税率，这与大家房地产开发商市场销售房地产9%对比，减少的力度也是十分之大的。在这儿，大家应用的是收益方式变换的方式，通过收益的变换，针对房企来讲，全年收入并沒有具体转变，仅仅收益的性质发生了转变，进而就具体了税赋减少的实际效果。

　　第二种方式是适度地减少收益。要正确认识这个问题，大家必须 从减少收益并不必定减少盈利的方向剖析，由于减少收益有时会立即减少公司的税收负担。在收益和压力与此同时减少的情形下，因为二者并不是等占比降低，那表明有时会经常出现这样的一种結果：收益减少的额度<税赋减少的额度。因此，如果我们通过精密测算，当适度减少收益能完成这一实际效果时，那我们都是彻底能够应用“减少收益“的多种完成税前利润提升的实际效果。简单地说，便是房地产行业的营收与实际工资中间的关联并并不是一种彻底的双向关联，公司获得的盈利和所得到的全年收入中间有一些情况下是存有反方向关联的。在这个状况下，我们可以有效操纵收益，操纵价钱的办法来操纵税收负担，最后提升房地产开发商的具体盈利。

　　危害销项税的第二个要素是销售总额所可用的征收率。总而言之，尽管销售总额可用的征收率越低，公司必须 交纳的税金就越低，但一般而言，大家无法寻找别的一些低的征收率，由于房地产开发商销售不动产在正常的状况下可用的增值税率是9%，你没法说自身此外找一个低的征收率来可用，因此在税率层面一般不会很多的简单方法。

　　除开销项税以外，进项税是另一个危害公司增值税税负率的关键性要素。针对进项税的多少，又有什么实际的影响因素呢?下边大家详细介绍三个层面的要素：

　　第一个要素是房地产开发商购置开支中可以抵税进行的成本的占比。在某一房地产开发商的进项税总金额一定的情形下，税收优惠政策容许抵税的进行占比越高，可以抵税的进项税就越大。剖析到这儿，很有可能许多小伙伴都是会迷惑不解，难道说也有不可以抵税的进项税吗?有这类问题的盆友直接看下税收优惠政策中“不允许抵税增值税的明细“就清楚的，在这儿不会再过多阐释。因此，公司在购置货品的同时尽可能地往这些能抵税进行的成本的工资层面歪斜。假如公司发生了许多的成本，到最终沒有进行抵税，那此刻公司的税赋是会很高的。

　　第二个要素是购置开支相匹配的征收率。公司在购置货品的情况下，应尽可能把相匹配的征收率提升。简单地说，公司接纳的税票所相对应的征收率提升那公司可以抵税的进项税便会提升。这类状况十分适用大家常用的甲供材，甲供工程的方式，这类方式下房地产开发商有一部分机器设备材质由自身购置，那麼这种购置获得的所得税进行相匹配的一切正常征收率是13%，而房地产开发商卖房出具的税票的一切正常征收率是9%，这正中间便会造成4个点的差，这4个点对房地产开发商而言事实上便是所得税税收负担的减少换句话说是一种节省。

　　第三个要素便是房地产开发商在全部增值发票管理方法。房地产开发商的增值税抵扣获得，是不是可以获得相对应的所得税增值税专票。假如房地产开发商对这一要素沒有足够高度重视，那很可能因而而提升增值税税负率，乃至会不经意间地落入虚开增值税票的圈套。由于大家国家实行的是以票治税的规章制度，我国对增值发票有一个很严谨的管理方法，沒有宣布所得税增值税专票，除开特殊情况下能够抵扣增值税进行，绝大部分情形是不得抵税进行的，因此房地产开发商务必要合规管理地获得所得税增值税专票，这一要素对减少增值税税负率一样是十分关键的。

　　从以上剖析得知，增值税税负率的影响因素主要是销项税和进项税。我们要操纵增值税税负率，便是要操纵销项税和进项税，剖析销项税和进项税各自有什么影响因素，根据调节这种影响因素来处理税赋较高难题，税务管理难题，从根本原因上开展税款筹划，最后完成增值税税负率的降低。

　　二，所得税税款筹划普遍的具体做法

　　前文大家从增值税计算的影响因素的方面详细介绍了房地产业企业营业税税款筹划的主要方式，下边大家融合法律法规，税收优惠政策详细介绍所得税税款筹划的一些主要的常见方式，以供大伙儿能够更好地应用到工作中实践活动。

　　第一种方式是甲供材方式。前边详细介绍过这类方式，由于甲供材方式下，房地产开发商获得的所得税进项票的征收率是13%，而销售不动产出具的所得税销项税票的征收率是9%，正中间便会有4点点的税费差，这4点点的税费差就可以促使公司的增值税税负率适度地减少。因此在标准容许的情形下，房地产开发商能够尽可能考虑到甲供材的要素，充分运用这一要素在减少增值税税负率层面的功效。

　　第二种方式是甲供工程方式。房地产开发商在这里一状态下，能够购置例如家用中央空调，电气设备，智能化系统房屋机器设备，采暖，环境卫生自然通风照明灯具等配套设施机器设备。在购置这种机器的环节中，公司能够获得所得税的进项票，能够使用对应的所得税进行，并且抵税的进行相匹配的征收率也是依照13%。这对房企来讲是一个利好消息的信息。房地产开发商在标准容许的情形下，还可以尽可能多采用甲供工程方式，根据招标方选购产品的方式，减少公司的增值税税负率。

　　第三种方式是精装房方式。在这类方式下，房地产开发商必须 购置家装材料，室内装修服务项目，以适度提升精装房房子的修建和市场销售占比，进而操纵所得税的税赋。精装房方式在所得税的操纵层面是非常不错的一种方式。由于针对精装房来讲，房地产开发商只需能取得附加税增值税专票，全是容许抵税进行的，因此精装房所得到的工程装修类税票，原材料税票，全是能够抵扣增值税进行的，进而减少所得税的税赋。在标准容许的情形下，房地产开发商能够尽可能多使用这类方式。

　　第四种方式是对仅用以免征增值税项目的固资开展溶解。依照我国税收优惠政策，假如采购的固资既适用于一般记税新项目，又用以别的新项目，包含免税政策新项目，简易计税新项目等，那这一固资相匹配进项税能够抵税。从另一个视角了解，假如采购的固资关键或是只是用以免征增值税新项目或是简易计税新项目，那这一固资相匹配的进项税就不可以抵税。房地产开发商购置的固资一般状况下使用价值都较为高，假如采购固资的进行不可以抵税，那公司真的是亏变大。因此，当采购的固资用以免征增值税新项目或是简易计税新项目时，最好是能将这一固资一部分用以一般记税新项目。假如公司找到用以一般记税新项目的情况，那公司就可以名正言顺地抵税所有的进项税了。应当说，大家国家的这一税收优惠政策或是较为温馨的，对公司而言的确是一个很良好的信息，因此在具体工作上我们要尽可能把这种现行政策用足。

　　第五种方式是购置房产的一次性抵税。采购房产，依照我国以前的税收优惠政策，是不允许一次性抵税的，只是必须 分期付款抵税。从2019年4月1日逐渐，我国这一税收优惠政策作出了改动，容许采购的房屋产权的进项税一次性抵税。因此，假如房地产开发商发生购置房产的状况，尽可能依照我国税收优惠政策一次性抵税，充足享有所得税的政策利好。这一税收优惠政策税收法律基本原理看来，实际意义十分大，能够说成所得税规章制度创建后演化发展趋势到今日，最好是的股息现行政策了。由于这一现行政策的执行事实上相当于推行了消费性所得税，只需经营者具体购置了，发生了相应的成本，只需合乎基本上标准，那一律容许扣除进项税，这也是十分良好的信息，减少了所得税压力，符合实际我国减税政策，造就公司优良经营环境政策方针。

　　第六种方式是将不能抵税新项目转换为可抵税新项目。自然，要搞好这一点，一定要实际操作得较为及时，假如实际操作不太好，存有一些法律法规缺陷，那将很可能会转化成风险性。例如，接待费，伙食费，游戏娱乐开支等有一些不允许抵税增值税的花费开支，能够考量适度转换这种开支科目的种类和执行标准，使之变成可抵税新项目。举个事例，当公司开展费用预算大会，年度总结大会的情况下，能够试着把接待全过程与大会全过程结合起來，包括在大的大型活动之中，这一流程中做的一些接待能够变为会议日程內容，这种成本开支就可以都来到会议费里边，根据会议费开展装包，根据这类变换方法，促使相对应的进项税能够所有抵税，进而减少了所得税的税收负担。自然，这种实际操作还有一定的科技含量，必须 把业务流程保证恰到好处。

　　第七种方式是租入的固资，房产事实上有用以一般记税新项目，那进项税容许全额的抵税。这类方式跟前边的购买固资，房产是一脉相承的。房地产开发商租入的固资，房产新项目只需有用以一般记税新项目，增值税抵扣就容许所有抵税。这在其中暗含一个含意，便是租入的固资，房产与此同时也用以免征增值税新项目，简易计税新项目，都没有难题，也容许全额的抵税。自然，假如计划是所有用以免征增值税新项目或简易计税新项目，那么就理应事先开展细化和转换，尽可能达到合乎容许全额的抵减的标准。即然我国的现行政策那么比较宽松，表明我国这一方面是不是很想要让价给客户的，因此我们不能错过了我国对公司的好现行政策。

　　第八种方式便是土地资源合同款的抵税。依照税款要求，房地产开发商向政府机构给的用地合同款，包含土地资源买受人向政府机构给的征收土地和房屋拆迁补偿花费，土地资源早期开发设计花费，土地交易盈利等都归属于土地资源合同款。这也是房地产营改增后我国对土地资源合同款现行政策的进一步填补，表明房地产开发商的拆卸赔偿费在预估销售总额的情况下，也是能够用来抵税的。乃至还包含房地产开发商在获得土地资源时往别的企业和本人缴付的动迁赔偿费也容许在预估销售总额时扣减。但必要条件是公司必须 给予对应的支付凭证和相应的合同书，原材料，那牵涉到的宅基地动迁赔偿费一部分，房地产开发商彻底都能够把它缴税到所得税，土地增值税的抵税范畴。

　　第九种方式便是新项目的配对性。房地产开发商做为一个法人资格开拓市场运营的情况下，很有可能与此同时也有两三个建筑项目与此同时在进行运营，事实上是全部修建几个新项目并驾齐驱。这一没有什么难题，由于所得税的正确处理是认公司不认新项目，换句话说每一个新项目并并不是单独测算所得税的，只是归纳在一起以公司做为总体企业测算所得税。详细介绍到这儿，大伙儿应当就懂了，假如房地产开发商把不一样增值税税率，不一样生命期的工程组成在一起，那样能够平衡所得税的税赋。由于生命期不一样，新项目的增长率不一样，增加值也不一样，增值率也不一样，那样人们就可以想办法让不一样的新项目开展适当配对，促使公司的所得税的所有全过程能比较好地操纵整体税赋。例如房地产开发商的一些新项目产生的销项比较多，成本费新项目早已变成以往，同一阶段有一些新项目处在基本建设前期，仅有成本沒有收益，那麼配对在一起得话就可以完成所得税有效地往后面延递，能够做到平衡所得税的税赋，有效地延递缴税的实际效果。

　　大家补充说明一下，有一个很重要的见解大伙儿要了解清晰，我国一般很喜欢所得税的定义，由于经营者一般不太可能根据哪些筹划，整体规划这类的十分大幅地减少增值税税负率，乃至把所得税弄没有了，这也是不太可能的，因此大家对所得税的筹划关键聚集在延迟或是延递所得税的交纳，经营者不太可能把增值税税负率解决。拥有这一正确对待，那房地产开发商可以完成把所得税往后面延递的实际效果，可以缓解前期工作的工作压力，就早已是较为充足的完成了筹划权益，由于公司事实上获得了资产的资金时间价值，这对房地产开发商而言是一个利好消息的信息。

　　上边简易地详细介绍了所得税减少税赋的9种普遍的筹划方式，这9个方式大部分包含了房地产开发商在所得税的筹划全过程中牵涉到的一些关键难题，大伙儿能够在具体工作上融合公司本身具体情况充分利用，进一步丰富多彩所得税税款筹划的內容。