最近，见了好多个房地产客户，在一起商讨协作事项的环节中，发觉大家都普遍现象着一个共性问题：房地产新项目搭建到最终房地产开发商的盈利最后都被沉积到手上配建的商业服务之中，造成公司没法资金回笼，而且在配建的环节中还需要依照房地产余值的1.2%交纳房地产税，对地产业进行了非常大的资产工作压力。那麼针对房地产企业而言怎样做大做强财产?怎样在做大做强资金的环节中完成税赋最佳?怎样减少拥有过程中的资本成本就变得至关重要。财产做大做强必须 融合各公司具体情况去方案设计，文中就不会再做论述，小编主要就现阶段情况下怎样少缴房地产税给大伙儿给予一些避税小窍门。

房地产税是由产权年限每个人就其拥有房地产交纳的一种直接税。其交纳方法分成两类：一.从价计税，自购房地产依照房地产余值的1.2%交纳;二.从租计税，租赁房地产依照房租收益的12%从租交纳。其征缴特点是对产权年限每个人实施单一阶段缴税。下边大家依据房地产税的特征就操作实务中常常出现的那些状况明确提出一些筹划方式。

1.将自购特性转租赁特性

假定A企业手里有10000平米配建商业服务，房地产使用价值为一亿元，依照从价计税标准A企业每一年必须 交纳房地产税9六万元(10000*80%*1.2%=9六万)。假如A企业把10000万商业服务总体装包租赁给关系物业管理公司B，租金依照一百万测算，则A企业依照从租计税每一年必须 交纳房地产税十二万(100*12%=十二万)。根据拥有特性变换，租赁方式较自购方式少缴税84万(96-12=84万)。

2.根据转租房方法减少计税依据

假定A企业手里有10000平米配建商业服务用以租赁，每一年房租160万元，则A企业每一年必须 交纳房地产税19.2万(160*12%=19.2万)。假如A企业先将房地产以一百万一年的房租装包租赁给关系物业管理公司B，随后由B再用160万一年的价钱开展转租房，依据房地产税只由产权年限每个人单一阶段缴税特性，A公司必须 交纳房地产税十二万(100*12%=十二万)。根据租赁方式的变换，组合模式(直租 转租房)较单一方式(直租)少缴税7.2万(19.2-12=7.2万)。

3.分拆租金额度

将租金额度拆分红：租金 附加费，各自开票，能够做到减少房地产税比例税率的目地，与此同时比如公司是一般纳税人，还可以具有减少所得税的目地。

4.合同书免租的承诺

假定A企业将使用价值1000万房产租赁给B企业，合同书承诺前三个月为免租，往后面每月依照十万元扣除房租。A公司必须 交纳的房地产税将分成免租依照自购从价计税，三个月后依照从租计税两区域各自测算，因而A企业第一年一共必须 交纳房地产税13.2万(1000*80%*1.2%*3/12 10*9*12%=13.2万)。假如将免租合同文本改动为第一租金90万，往后面每一年房租依照1二十万扣除，则A企业第一年一共必须 交纳房地产税10.八万元(90*12%=10.八万)。“去免租”方法下，房地产税能够少缴2.4万(13.2-10.8=2.4万)。

汇总：之上四种方法下，无论是变换房地产拥有方法(配建—租赁).或是变换租赁方法(直租—直租 转租房).抑或是进一步将房租分拆激光切割(纯房租—房租 附加费).在租赁协议中做“去免租”承诺设计方案……在操作实务操作中，均必须 了解和把握好租用价格的账面价值性和合理化，要融合类似市场走势和本身商业住宅特性明确有效的价位区段，不然，在价钱过低又无有效原因的情形下，会存有税务局不不予以认同的风险性。因而，无论是关联企业公司中间联合作战开展税筹设计方案，还是是非非关联企业公司中间谋取彼此税赋降到最低.利润最大化的合同书分配，一定要摆正心态，兼具盈利和风险性，确保在真实有效.合理化.合理合法的条件下不交诬陷税，并非一想着着怎样完成不缴税.逃税.偷漏税.偷逃税.抗税!

2011年5月份的实例——

一起房地产税筹划实例

管辖区内某公司与景区休闲度假村是关联公司，该公司购买了一块地，共耗费2000万元（包含土地价格）修建了一酒店，毛胚房以租金一百万元租用给休闲度假村，租期为5年，休闲度假村耗费了五千万元开展了室内装修，室内装修成一五星级酒店。如何房地产税？

这是一个非常经典的房地产税筹划实例，出租房屋的房租显著稍低，却好像有正确原因，因而少缴了增值税.房地产税。对租期短的租入房地产，开展大资金投入室内装修，出租房屋扣除小量房租少缴增值税.房地产税，租入房装修费用能够进“长期性摊销费”抵扣，无外乎一个取得成功的筹划。

依据《国家财政部.我国税务质监总局有关房地产税.城区土地税相关难题的通告》（税务[2008]152号）要求，对按照房产原值记税的房地产，无论是不是记述在总账固资学科中，均应依照房子售价计算交纳房地产税。在其中，房子现在应依据国家相关企业会计制度要求开展计算，经营者未按我国企业会计制度要求计算并记录的，应按照规定给予调节或再次评定。针对租入新房子的室内装修开支，依据公司会计原则和公司财务通则相关精神实质，如由承租方担负相关装修预算，做为租赁单位的“长期性摊销费”，未记入出租人的房产原值，所造成的室内装修开支可以不交纳房地产税。因而，租赁的房子取回时，承租人的装修并不记入原值。此案中，该公司取回房地产时，房产原值仍然为2000万元。

针对该案中的状况，没查出质监总局专业的要求，深圳税务局有一个通告《深圳税务局有关房地产税多个现行政策难题的通告》 （87）年深税政三字第一09号，第七条要求有关承租方按出租人规定对经营租赁的房子完成检修其花费是不是划入房租计税房地产税的难题要求：承租方按出租人的规定对经营租赁的房子开展更新改造.检修.室内装修，其花费属房租的构成部分，应划入房租由出租人交纳房地产税。这条要求颁布早已20很多年了，不见深圳地税宣布无效，要求对该类筹划确是个奇招，但是要确定承租方按出租人的规定对经营租赁的房子开展更新改造.检修.室内装修，是个难题，彻底或是一部分规定？无法确定，并且此要求沒有广泛法律效力。

从现阶段的现行政策要求，大家可以依照租金一百万元从租房地产税，增值税，期待将来有相对的解决之策。由于该公司和休闲度假村是关联公司，可用“尤其缴税条文”开展收益调节，调节该公司的应缴税收入额或许是个破译之道。

来源于：税 屋 创作者：慢火道