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　　一.税务筹划是啥?如何做?
　　二.新项目基本情况
　　三.新项目筹划整体构思
　　四.实际筹划计划方案

　　1.什么叫税务筹划?

　　立即运用筹划法

　　我国为了更好地完成经济环境总体目标，从宏观角度上管控经济发展，正确引导資源流入，制订了很多的税收优惠政策现行政策。针对经营者运用税收优惠政策现行政策开展筹划，我国是适用与激励的，由于经营者对税收优惠政策现行政策运用的越大，越有益于我国特殊现行政策总体目标的完成。因而，经营者能够正大光明地运用政策优惠给自己公司的生产运营主题活动服务项目。

　　地址流动性筹划法

　　经营者能够按照必须 ，或是挑选在特惠地域申请注册，或是将目前不太形势的生产制造迁移到特惠地域，以充足享有税收优惠政策现行政策，缓解公司的税收负担，提升公司的经济收益。

　　发挥特长筹划法

　　经营者发挥特长使自身合乎税收优惠政策要求或是根据挂证在一些能享有特殊政策的公司或产业链.领域，使自身合乎优惠政策，进而享有特殊政策。

　　2.新项目基本情况

　　已建新项目

　　嘉业•港湾坐落于南*市我国经济经开区黄湖西路与海南省路交界处。新项目总占地总面积114.24亩，建筑面积约170000平方米。该新项目分2期基本建设进行。一期占地总面积为38129.6㎡，二期占地总面积为38034.1㎡。

　　新项目一期于2011年7月30日动工，，于2015年4月25日新项目二期所有完工交货小区业主应用。商品包含普通住房.商业服务等非普通住房.公共建筑服务设施.地下工程等，整体规划指标值如下所示：

　　(1)建筑面积：169590平米;

　　(2)建筑容积率：1.5

　　(3)公共建筑服务设施总面积：2370.07平米;

　　(4)已售总面积：113402.93平米，在其中：

　　①普通住房总面积91588.8平米

　　②非普通住房总面积21814.13平米

　　③地下停车场总面积55344.71平米

　　筹建新项目

　　蛟湖經典拟始建南*市我国经济经开区双港东街处。新项目数据信息在实例中有明确表明，在这里不会再累述。

　　3.新项目筹划整体构思

　　嘉业•港湾坐落于南*市我国经济经开区的黄金地带，2011年南*城区房地产业平均价早已提升8000元/㎡，邻近的南昌红谷滩核心区平均价早已向10000元/平方米的交易量平均价迈入，该年南*市总体供给量不够，2011年基本上沒有剩下总量，因而价钱再一次飙升。性价比高吸引住了大批量的需要顾客，城区尤其是倾心于南昌红谷滩核心区的刚度买房者巨大地为嘉业•海棠湾新项目所属的地方迁移。因而，一期完工当初，新项目二期于11月如火如荼动工。新项目还增多了水源热泵.太阳能发电等低碳技术及每一户达10%上下的总面积赠予，整体价格较南昌红谷滩建工工程造价参照指标值高于10%-15%。嘉业•海棠湾新项目一期二期時间紧，正中间基本上没断排期，成本费又相非常高，筹划案富有挑戰又具有象征性。

　　蛟湖經典拟始建南*市我国经济经开区双港东街。事先对不一样环节开展有效的税款筹划，一方面还可以为公司提供了有效的税款筹划提议，有益于公司减轻税收成本费，提升公司毛利率，进而增强公司的竞争能力，另一方面确保项目实施的可行性分析，提升资产使用率。

　　坚持实事求是，根据不一样的运营阶段，抽丝剥茧式将所涉及到的其他税收融进到企业新项目中去，更详尽且详细地明确提出筹划计划方案。计划方案从开发设计提前准备.开发设计基本建设.市场销售阶段.结算阶段和事后管理方法这五个阶段下手，对于不一样税收所涉及到的情况提供解决方案。

　　4.实际筹划计划方案

　　开发设计提前准备阶段的税款筹划

　　在筹建蛟湖經典居民小区的费用预算中，就地安装被拆迁人的房屋拆迁补偿总面积达5000平米，在其中就地安装等总面积还款4000平米，其他1000平米以7500元/平米的价钱给与贷币赔偿。已经知道该住房新项目的房子销售市场市场价8000元/平米，以协议出让方法获得的土地使用权证成本费为8000万余元，已售占地面积50000平米，在其中包含用以拆迁补偿安置的房子总面积5000平米。

　　【剖析】对于之上实例，明确提出下列二种房产契税交纳计划方案：

　　计划方案一：动迁全过程中，贷币赔偿一部分以具体支出的动迁赔偿款明确房产契税的计税基础，就地安装一部分应以一平方米的贷币赔偿规范明确房产契税的计税基础。

　　回迁一部分房产契税的应纳税额为：4000平米×7500元/平米=3000万余元

　　被拆迁人贷币赔偿：1000平米×7五百元/平米=7五十万元

　　所有房产契税计税基础为：三千万元 8000万元 7五十万元=117五十万元

　　计划方案二：动迁全过程中，贷币赔偿一部分以具体支出的动迁赔偿款明确房产契税的计税基础，就地安装一部分要以被动迁房子每平米的售价明确房产契税的计税基础。

　　即回迁一部分房产契税的应纳税额为：4000平米×800零元/平米=3200万元

　　所有房产契税计税基础为：3200万元 8000万元 7五十万元=119五十万元

　　开发设计基本建设阶段的税款筹划

　　(一)融资模式的税务筹划

　　嘉业企业的金域海棠花新项目中，对土地增值税汇算中贷款利息的扣减计算方式挑选上开展较为剖析，该新项目获得土地所付款的额度为6700万元，项目成本为4亿万余元，而利息费用为1680万元。

　　【剖析】

　　计划方案一：按实扣减

　　扣除额=(6700 40000)×5% 1680=40十五万元

　　计划方案二：定率扣减:

　　扣除额=(6700 40000)×10%=46七十万元

　　【结果】就金域海棠花新项目来讲，计划方案二的扣除额超过计划方案一，差值为65五万元，因而计划方案二更划算。因而在年度汇算清缴时要挑选计划方案二，那麼公司就不可以有效平摊利息支出或不可以给予银行的证实。

　　(二)建房子方法的税务筹划

　　嘉业企业筹建的蛟湖經典新项目有一地快，其土地资源成本费和项目成本累计为29000万余元，资产评估公司依照市场价得出的评定价钱为50000万余元。目前2个计划方案如下所示(均选用房地产营改增后的简易计税法)：

　　【剖析】

　　计划方案一：建造分销

　　嘉业企业将该新项目做为商住楼用以立即市场销售，根据税务要求，依照销售不动产税收分类缴税，涉及到土地增值税。

　　销售额(含所得税)：50000万余元

　　销售额(没有所得税)：50000÷(1 5%)=47619万余元

　　销项税：47619×5%=238一万元

　　附加税及教育附加费：2381×(7% 3% 2%)=28六万元

　　合同印花税：50000×0.0005=2五万元

　　土地增值税：

　　扣减项=29280×(1 10% 20%) 286=383五十万元

　　增值率=47619-38350=9269万余元

　　增值率=9269/38350=24%

　　土地增值税：9269×30%=2780万元

　　净利润：47619-29280-25-2780-286=1524八万元

　　计划方案二：代建制

　　嘉业企业先将该地快售卖给绿化企业用以员工住宅，土地转让价钱依照评定价钱为10000万余元，土地资源成本费为7280万元，开展土地使用权证证的改名，涉及到土地增值税。嘉业企业与绿化企业签署房子代建制合同书，工程项目所需所有开发资产均由绿化企业给予，与此同时绿化企业还提供购置绝大多数的建筑装饰材料(合同款约为4000万元)，嘉业企业只承担工程项目的协调工作中，总建筑面积为90000平米，依照每平米2五百元收替代建附加费，总共22五百万元。代建制服务项目成本费用预测分析为6五百万元。代建制服务项目依照业务收入缴税，不涉及到土地增值税。

　　该房地产业转让公司该地快的损益表如下所示：

　　销售额(含所得税)：10000万余元

　　销售额(没有所得税)：10000÷(1 5%)=9524万元

　　销项税：9524×5%=47六万元

　　附加税及教育附加费：476×(7% 3% 2%)=5七万元

　　合同印花税：10000×0.0005=五万元

　　土地增值税：

　　扣减项=7280×(1 10%) 57=806五万元

　　增值率=9524-8065=1459万余元

　　增值率=1459/8065=18%

　　土地增值税=1459×30%=43八万元

　　净利润：9524-7280-57-5-438=1744万元

　　(该房产公司代建制服务项目损益表如下所示：)

　　代建制收益(含所得税)：22五百万元

　　代建制收益(没有所得税)：22500÷(1 5%)=21429万余元

　　代建制所得税：21429×5%=1071万余元

　　代建制附加税及教育附加费：1071×(7% 3% 2%)=129万余元

　　净利润：21429-129-6500=14800万余元

　　(该房产公司二项业务流程累计净利润如下所示：)

　　累计净利润：14800 1744=16544万余元

　　【结果】依据之上剖析，从此新项目而言计划方案二净利润大量，比计划方案一多296万余元。因而计划方案二代建更强。