李记有教师专题讲座纪实:

     【节目主持人】：陕西工商联合会房地产开发商会理事长宁高伟：
　　我们今日荣幸请到李记有导师给大伙儿授课，今天由陕西省工商联合会房地产开发商会、搜狐、西安晚报、西安市致通振业税务咨询管理公司协同举办，天朗地产大力支持。赵老师是国内著名税款筹划实战演练运行权威专家，清华和我国会计学院长聘教授。中国注册税务师、高级会计，我国致通振业集团老总，中国税收筹划网CEO、央视和我国税务报热点人物。在中国最先开创税款筹划“自变量引入”和“各种因素”两高校说，佳選产品研发了房产开发企业纳税安全性自动控制系统。今日赵老师讲的主題是：一、公司盈利的第三种方式—税款筹划；二，房产开发公司的缴税安全管理；三、房地产开发商在住宅基本建设、市场销售房子中一定要留意的隐患难题。四、房地产业的税务筹划；五、习题的搜索与解答。今日当场是直播间，由搜狐焦点网直播间，之后能够在平台上寻找此次专业培训的內容.

　　【李记有】：十分高兴赶到西安市，和兰州的房产开发公司的会计精锐讨论房地产开发商的税务整体规划难题。在公司的管理之中，尤其是税款的监管之中，每一个公司税务管理都是有2个总体目标，第一要操纵缴税历程中的风险性，公司在执行申报纳税责任的情况下，事实上是随着风险性的，各家公司在缴税的环节中，要管理自己企业纳税全过程中的风险性。做为房产开发公司，是我国诸多领域中税金最重要的领域之一，怎样在缴税中把控风险性，是房产开发公司需要考虑的难题。

　　我刚获得一个信息，东北地区某大城市国税局、地税局对房地产业开展专项整治的情况下，发觉了一个3.12要案，建筑工程施工公司给开发设计公司开税票，便是把税票根据提升建筑工程施工成本费，随后降低它的缴税收入额，降低土增的增值额，近期这一案件破了。不仅是一家公司，有很多公司来给房地产业房地产商开税票，例如我房地产业房地产商不必这一公司工程施工，可是建筑企业给他们带来的税票是假的，可能是盖的这一章，此外一个企业开的，这个问题查出了，早已签到国家财政部了。街道社区属下的公司也给房地产业房地产商开税票，造成了大批量的关心，涉案人员公司所在地每一家房地产商但凡涉及到这个问题的，一家一家查，表明房产开发公司遭遇非常大的风险性的。因此 ，原先沒有摆脱，如今税务局也知道，房地产业开发公司的费用有一部分是虚的，有一部分是根据税票的成本费抵的。东北地区这个东西签到国家财政部了，就必定会造成对全国房地产房地产商的查验。

　　房产开发公司大家都了解，自身这种领域压力便是十分重的，我们每一个公司为了更好地降低缴税收入额，降低土增的增值额，在这行干了一些没必要的文章内容，如今沒有深层纠的情况下，沒有体现出去，如今风险性早已投入河面了，3.12要案一破，必然解开了这种领域的内幕，必然这一事儿会涉及到全国各地，难道说就东北地区一个地区的房产房地产商那样做吗？

　　区别不一样的状况，有的房地产开发商授权委托一个建筑企业工程施工了，可是建筑企业给予的并不是实际的税票，或是代开票的，只需这一事儿真正合理合法还能够，如果不真正合理合法，有的地区房地产业房地产商让游戏多开一些税票，这个问题就体现的特别突显，如今听说在这个大城市房地产业房地产商都是在解决这个事儿。

　　事实上呢，在人们的公司税务管理之中，大家有很多公司还会继续遭遇好多好多实际的具体难题，怎样避开具体中的风险性也是十分关键的。上年大家了解了一个房地产业房地产商，在计划基本建设的情况下，早已进到装修施工环节了，沒有想起，在工程施工设计规划中，很有可能考虑得不全面，对周边的住户开展采光了，并且主要的房屋建筑被挡上，是一个主教堂，主教堂是一个宗教信仰场地，房地产业房地产商周边的主教堂、住户就陆续找房地产房地产商基础理论，规定房地产业房地产商停产。之后房地产业房地产商迫不得已工作压力，感觉对周边的主教堂挡上，那样的话，怕造成事故。那样房地产业房地产商就自动的跟住户、主教堂交涉，彼此达到了赔偿协议，付采光费，这一公司全部额度付1000多万元的采光费。可是彼此也签了一些合同书，彼此承诺，我给你付采光费，我们就两清了。

　　可是这些公司的财务经理应当也是非常有工作经验的，感觉假如房产公司对周边的住户、主教堂要付采光费得话，我能否在公司个人所得抵扣？这一就打过一个疑问。这一公司的财务经理帮我通电话，我们要给周边的住户付采光费，假如税务单位查验得话，会检查什么？我讲，假如采光费是现实出现的，是还可以在公司个人所得抵扣的。这一是以税款的罪刑法定看来，全是属于你的有关开支。依照咱们我国《所得税法》的要求，投入采光费是还可以在个人所得抵扣的。税务单位检测的过程中有一个顾忌在里面，你跟周边的住户、主教堂签了一个协议书，就仅有收款收据，那样的情形下，你扣减得话，做为税务行政机关他有工作压力，倘若推而广之，边上的房地产商，也找一些住户，也签了一个协议书，把钱也投入了，沒有小区业主的抵税凭据得话，还可以从所得的抵扣，税务行政机关如何确认这一真实有效。例如此外的房地产商能否用这种方法做假？我还在周边找好多个住户，说采光了，钱就奉献了，税务行政机关一定要关心这一事儿的真实有效，究竟是否真正发生了，这也是税务行政机关考虑到情况的关键內容。

　　第二个，付采光费另一方不太可能让你出靠谱的税票，在这样的情形下，做为大家房地产业房地产商，怎样操纵这类情形的税务风险性？怎样操纵税款风险性？之后我给这一公司的财务经理出了一个想法，即然税务行政机关关心这一层面，即然早已真正发生了采光费，这也是毫无疑问的，毫无疑问发生了，并且是真正发生了，即然早已真正了，我讲那么你比不上做的完全一点。他说道如何完全一点儿？我讲，你如今跟周边的市民和主教堂商议，商议什么？即然支付项了，你相互配合我做一个姿势，我不能把钱让你了，也没有一切直接证据，或是沒有所有的证实。我压力花费产生的情况下，要更进一步的证实，要另一方相互配合一下，有人说这一找邦企，都能够相互配合。我给他钱，她们相互配合一下没什么问题。我讲，你让周围的住户找一个意味着或是主教堂到法院起诉你，提起诉讼你没走人民法院的裁定程序流程，便是由人民法院书面形式协商，把大伙儿集结到一起，以人民法院的真实身份，出一个书面形式民事调解书，随后再付款这种公司的采光费。为何那么解决呢？那么解决之后你也就获得了第三方的直接证据，税务行政机关再查验的情况下，他就认为这一采光费是历经法庭案件审理，根据人民法院书面形式协商的形式达到的，这个问题的真实可靠性就取得了证实。要是没有那样一个证据链，便是你与你侵权行为的一方，彼此达到的协议书得话，税务行政机关在采纳的情况下，他有一定的工作压力，他通常不太坚信你们彼此达到的单方面的协议书。如果有人民法院的直接证据，事实上大家的税务风险性就使房产开发公司操纵在控制的范畴。无论由谁来查帐，经营者都能够给予第三方的直接证据。

　　公司的预算管理中，每日都是触碰那样这样的难题。上年有俩家房地产业房地产商搞的一个协议书，这一协议书发生什么问题呢？彼此是一种土地资源买卖合同，A企业承诺把土地资源卖给B企业，合同书的数额是一个亿，合同签订一周以内，B企业要付款五千万，合同签订三个月，A企业要把土地权属变动到B企业，随后B企业再付款尾款，合同书內容就那么几个。可是合同签订之后，B企业依照合同书的承诺，在七个工作中日以内，把钱交给A企业了，可是到合同签订三个月之中，A企业并沒有把土地使用权证产权过户到B企业户下，她们原先签订合同前，沒有考虑到土地转让全过程中遭遇的法律纠纷。合同签订完之后，A公司把土地资源产权过户到B企业户下，要赔偿很多的税金，那样彼此就逐渐踢皮球了。依照合同书，三个月A公司就需要把土地资源产权过户到B公司户下，可是A公司一直沒有产权过户，之后拖到一年上下了，A企业都没有把土地资源产权过户到B企业，B企业此外的五千万都没有付过A企业，就造成了非常大的矛盾，也负责了一个风险性，说那样的话，彼此就不愿为这种事儿翻脸脸，彼此就商谈这一合同书不会再实行了。彼此又签署了一个合同补充协议，大家做为B企业的税务咨询顾问，第一个协议书大家沒有看，等他签署合同补充协议的情况下，我们都是B企业的税务咨询顾问，她们签署合同补充协议的情况下，彼此是那么承诺的。第一原合同书废止了，不会再起效了。A公司要退还B公司交的五千万，与此同时彼此又承诺A企业不仅退回五千万，再付款五千万，还需要向B企业支付资产占据费三百万。由于B公司在一年以前，就把钱交给A公司，B公司相当于把钱出借了A企业，我已经预付款了五千万了，我的资产也是有费用的，B企业的五千万很有可能是以银行贷款的，也有可能从其他地区借的，也是有可能是随意资产，可是我的资产在A企业的帐上呆了一年了，你应该付大家公司资金占用费三百万，彼此的协议就过期了，这一就达成共识了。大家那时候见到合同补充协议的情况下，就意识到一个难题，B公司在接到三百万资金占用费的环节中，B企业要遭遇2个纳税问题，它要扣除的是资金占用费，要担负增值税的缴税责任，相当于你将资产出借了A企业，你缴纳的借款利率，相当于你给予了运营劳务公司，也是增值税的缴税责任，大家运营劳务公司也包含公司，不仅仅是金融机构，包含公司把钱出借此外一个企业，假如你扣除贷款利息得话，还需要缴税。

　　第二，你收到了资金占用费，还需要交所得税，2个缴税责任，流转税的缴税责任和企业所得税的缴税责任是一起具有的。大家做为B企业的税务咨询顾问，我讲，我认为你那样描述不太好，为何不太好呢？这三百万，你能了解成你将账款出借了A企业，随后扣除的资金占用费，我们这一方觉得，你这三百万很有可能更偏向于什么？是由于你们的合同书关联，是你们交易土地资源的合同书关联没法实行。没法实行的原因是什么呢？是A企业没法将土地资源变动到B企业户下，是由于A企业毁约，我认为三百万不仅仅是资金占用费的难题。你们2个公司觉得他占据了资产，而缴纳的资金占用费。我更感觉特性是另一方毁约，我认为应该是归属于合同违约金的范围。我们在合同补充协议之中该怎么签呢？A企业要付款B企业合同违约金三百万，是由于你毁约造成 了我的资产你一直在变向应用，这三百万是给B企业产生的一种损害，所以说，A公司要付款B公司合同违约金。当B企业接到合同违约金还交不缴税？不交，合同违约金是不属于增值税的劳务公司的，是由于另一方毁约，增值税的缴税责任和附加税税率的缴税责任此后就解决了。

　　推而广之，上星期我们在大连市的房产房地产商问起一个难题，我们在卖房子贷款逾期拿房了，大家交给另一方的合同违约金能够在所得税中扣减？我贷款逾期拿房我向买房者付款的赔偿费，能不能在所得税中扣减？是还可以的，大家随着填补一条，A公司假如向B企业支付合同违约金三百万，这一合同违约金能不能在A公司的企业所得税中扣减？能够，这是由于法律事实产生的，包含刚刚的贷款逾期拿房所支出的合同违约金，彼此全是有民事权利的非法人组织，全是能够在企业所得税中减除的。大伙儿一定要把握这种基本，一方要付款另一方赔偿金，或是民事判决的花费，全是能够在所得税中减除的。可是哪些不许扣减呢？例如行政许可不许扣减，例如含有处罚、罚款是不许扣减的，例如行政机关对公司开展惩罚了，如果是2个经济发展行为主体根据签署一定的合同书，事实上是还可以在企业所得税中减除的，这一我们也顺带了解一下。

　　换句话说大家公司在开展申报纳税的业务流程环节中，要每时每刻面对着缴税的法律纠纷，有的情况下大家公司要精确把握人们的税费的有关法律法规，使大家公司实际上面对的税款难题加以解决。大家每日会接纳许多很多的了解难题，这种资询难题基本都是大家公司碰到的一些难题，或是在查帐的环节中，碰到如此这样的难题。前一段时间大家有一家公司，也是一个房地产业房地产商，恰好税务局在公司查帐，查帐查出来什么问题？企业给企业的老总、经理购买了一些高尔夫球会馆的VIP卡，这一VIP卡偏贵的，很有可能要几百万。这一税务行政机关在检测的情况下就发觉了，企业为公司的官员购买了VIP卡，所支出的成本是不是能够在所得税中扣减，这一就造成了异议了。

　　税务行政机关觉得，你给大家管理层购买了高尔夫球vip会员资质，是供管理层游戏娱乐的花费，不属于企业相关的成本，不许扣减。并且税务行政机关讲了，我不仅不许扣减，我要征你的个人所得税，相当于企业给本人付款了一定的花费，因此 这一企业的财务经理帮我通电话，究竟能否扣减？我给公司老板买的俱乐部队的VIP卡，能不能在我的个人所得税中扣减？我自己觉得这种事儿，第一，税务行政机关讲的大道理，我觉得有一定的大道理，为什么有一定的大道理？由于税收法律讲了，公司产生的成本和有关开支要和公司密切相关，你为管理层买的VIP卡，是供本人解闷和游戏娱乐得话，税款不许扣减，是有法律法规的。例如一个公司为此外一个公司贷款担保，此外一个公司担负不了了，你需要担负法律法规贷款担保损害。你是一个贷款担保损害，你没有获得相应的盈利，这一就无法在企业所得税中扣减。假如你成本费的开支沒有与你所得税密切相关得话，不允许在企业所得税中扣减。

　　之后这个企业又让我通电话，赵老师我给你说，我们都是卖别墅的，大家买VIP卡非常大的水平上，并不是让老总、经理去游戏娱乐、解闷。那样的话可以跟税务行政机关那样的沟通交流，税务行政机关不许你扣减，是觉得你这也是给本人选购的高端休闲娱乐会所，是供消费的，不许扣减。我说你得给予一些相应的直接证据，你跟税务行政机关的有关工作人员进一步的沟通交流，大家企业选购VIP卡，是咱们企业营销策略的关键构成部分，为什么说是至关重要的战略性构成部分呢？大家的消费人群，高尔夫球的VIP卡全是大家独栋别墅的选购人群，使我们企业的管理层变成高尔夫球vip会员资质，使她们有互相沟通交流建议的地区，就是我市场开拓的一部分，理当就是我消費的一部分。