目 录 一、土增的税款筹划 （一）获得土地使用权证所支出的额度 （二）房地产业项目成本 （三）房产开发花费 （四）与出让房地产业相关的税费 （五）别的扣减新项目 （六）补充说明事宜 二、企业所得税的税款筹划 （一）确认收入层面 （二）提升成本层面 三、所得税的税款筹划 四、别的提议 （一）并购的税务筹划 （二）提早开设关联企业 序言 小编自2016年至今在本微信公众号“西政资产”公布了很多有关房地产新项目并购税务筹划的文章内容，期内许多阅读者体现其所属单位的新项目已步入工程施工或贴近竣工环节，问到错过了提早做税款筹划的时间后该如何处理。小编觉得，建筑项目的税筹需从获得新项目逐渐，在其中获得新项目时的并购税筹、房屋拆迁补偿和建安费的整体规划及其总分包合同整体规划等全是税筹的关键。针对新项目已步入装修施工环节或贴近完成的，在合理合法有效的条件下，例如成本费扩大层面，基础设施建设与配套设施上的一些调节，如在园林景观园建、精装房成本费层面，根据提升室内装修规范，增加签证办理方法等依然能够 做到避税实际效果；此外在收益溶解层面，根据将来买卖合同溶解、迁移收益、调节额外收费标准方式 等方法依然能够 合法地完成收益或增值率的降低。 为有利于阅读者深入了解开发设计基本建设全步骤中税筹的突破口及实际操作关键点，小编融合西政资产近些年的税筹服务项目工作经验，特对开发设计全过程的税筹作总体整理，并就合规管理难题做好相对应风险分析，期待阅读者能从这当中获得一些有利的启发。 一、土增的税款筹划 依据小编经办人员新项目的税筹工作经验，全部开发设计搭建全过程的税务筹划应主要紧紧围绕土增及所得税进行，在其中土增的筹划关键为提升扣减新项目额度。针对房产开发公司来讲，税收法律准许经营者从出让总收入额中扣减的减除新项目包含五个一部分：1.获得土地使用权证所支出的额度；2.房地产业项目成本；3.房产开发花费；4.出让房地产业相关的税费；5.别的扣减新项目。 （一）获得土地使用权证所支出的额度 该部份具体就是指获得土地使用权证付款的地价款及按国家统一要求交纳的相关花费（关键为房产契税、有关备案、产权过户服务费），该部位的合同款一般较为固定不动，但下列一些层面仍有许多的税筹室内空间： 1.土地交易价钱显著过低时的税务筹划 根据在土地交易合同书中明晰承诺开发设计企业附设责任的形式开展筹划。从土增扣减項目的视角来讲，转让协议中可将动迁、安装、赔偿、市政工程配套设施基本建设等责任详尽承诺在转让合同书里，因这种责任造成的成本都可以记入新项目项目成本，事实上一样做到了做大项目成本的实际效果。实际上，政府部门不予以赔偿且做低土地出让的初心原本就已考虑到由房地产商自主处理动迁、安装、赔偿、配套设施基本建设等毛地交货责任，而那些在法规和税务逻辑性里自身便是项目成本，换一个视角来讲，政府部门仅仅根据少付土地出让的形式让房地产商用这种少付的土地出让金自主进行土地资源的清除罢了。 2.红杠外与总体目标地快相互连接地区的税务筹划 在额外责任的转让合同文本设定以外，可进一步与政府部门在协议中承诺，对转让的红杠外土地资源也承诺市政工程开发设计责任，那样在之后做税务筹划时就会有大量的筹划室内空间与类别，如以共创、代建制的方法，将费用和总体目标地快联接，防止以后造成异议，并进到新项目项目成本解决。 3.土地出让金退还的税务筹划 （1）土地出让推行先征后返的方法，可考虑到改成对研发行为主体的公司总部或别的关联企业开展奖赏，原因为招商引资工作奖赏或别的名目地奖赏，那样就可以将退还的账款与原已交纳的土地资源账款挂钩，在土地资源值税结算时亦不用将该退还款从原土地资源成本费中扣减，能大幅度降低土增额，若进一步筹划，如将该退还款退还给别的关系并有亏本的企业，则可进一步节省所得税。 （2）由于土地资源一级开发与二级转让正常情况下相分离，因而能够 规定政府部门先付款一级项目成本，随后再在二级市场定项出交给有关开发设计行为主体，把一级设计阶段有一些不科学开支合法，便于之后的土增结算。 （二）房地产业项目成本 包含征用土地及房屋拆迁赔偿费、前期工程费、工程建筑人工费、基础设施费、公共性服务设施费、开发间接费用等。 1.征用土地及房屋拆迁赔偿费的税务筹划 征用土地及房屋拆迁赔偿费关键涉及征用土地费、耕地占用税、人力资本安家费及相关地下地上附属物房屋拆迁补偿净开支、安装拆迁用地开支、回迁开支、粮食作物赔偿费、危楼赔偿费等。在城市发展/旧城改造新项目中，因被拆迁方获得的房屋拆迁补偿所得的一般状况下都按不征所得税、土增、合同印花税、房产契税（同样赔偿总面积区域内）解决（也即不用开票），因而在合法的条件下，许多房地产开发商会就拆补作一些税筹解决。 2.前期工程费 前期工程费包含整体规划、设计方案、新项目可行性和水文水利、地质环境、勘测、测绘工程、“七通一平”等开支，许多房地产开发商会想方设法做大前期工程费用，但小编觉得，受房地产营改增危害，该一部分花费的做有很大的非常大风险性。 3.建设工程施工费 房地产营改增后，所得税推行传动链条抵税，尽管全国各地有建工参考价，实际上，在金税三期后建安费层面的有意提升有较大的风险性安全隐患。即便如此，许多地产开发商觉得假如总承包方完全相互配合，在有效的范畴内做大建安费仍有一定的使用室内空间，小编比照仍持保存心态。 此外，在装修隐蔽工程层面，过去常见的方式如土石方工程和基坑工程因地质环境难题造成的“坍塌”和“结构加固”类的小故事现阶段叙述起來风险性很大。 4.基础设施费 包含小区域内路面、供电、供电系统、气路、污水处理、排水渠、通讯、照明灯具、环境卫生、园林绿化等工程项目产生的开支，在其中园林绿化工程等有比较大税筹室内空间，实际可根据在税收优惠政策地开设园林绿化企业后由研发行为主体对园林绿化企业付款超大金额账款，迁移盈利后由园林绿化企业享有税收优惠政策现行政策。 5.公共性服务设施费 可灵活运用精装房、园林景观、园林绿化、路面、智能化系统等配套设施工程的灵便室内空间提升成本费，一方面是开设税收优惠政策地的行为主体迁移盈利，另一方面是找协作企业相互配合做大成本费，自然该办法在增值税转型环境下确实有税务安全隐患，小编亦不倡导。 6.开发间接费用 包含薪水、员工福利费、折旧、维修费、办公费、水电气、福利费用、过渡房摊销费等。 （三）房产开发花费 营业费用、销售费用、期间费用做为成本费用立即记入损益类，不按成本计算目标开展平摊，因而开发设计花费按《土地增值税实施细则》的规范开展扣减。 销售费用中的利息费用，凡可以按出让建筑项目测算平摊并给予金融企业证实的，容许按实扣减，但最多不可以超出按银行业类似当期银行贷款利率测算的额度。别的房产开发花费，按获得土地使用权证所支出的额度和房地产业项目成本之和的5%之内测算扣减。凡不可以按出让建筑项目测算平摊利息费用或给予金融企业证实的，房产开发花费按获得土地使用权证所支出的额度和房地产业项目成本之和的10%之内测算扣减。 税筹关键点： 1.假如新项目关键借助债务筹集资金，利息支出所占比率较高，并能给予金融企业证实，那麼还可以挑选按实扣减；相反，关键借助权益资本成本筹集资金，预估利息支出较少，能够 挑选依照土地使用权证和房地产业项目成本之和的5%扣减，那样还可以多扣减房产开发花费，对完成企业估值利润最大化有益。 2.在土增结算方面，灵活运用金融企业的借款利率记入财务成本，并尽快做金融企业方位的股权融资分配；在企业所得税年度汇算清缴方面，除开金融企业的借款利率外，灵活运用关联公司或其它非金融企业的借款利率记入财务成本。 （四）与出让房地产业相关的税费 关键指出让房地产业时交纳的合同印花税、附加税、教育附加费。针对房产开发公司来讲，其交纳的合同印花税已纳入期间费用，合同印花税不可再独立扣减。 （五）别的扣减新项目 对从业房产开发的经营者可按《土地增值税实施细则》第七条（一）、（二）项要求测算的额度之和，加计20%扣减。 必须非常表明的是，之上常说的提升扣减項目的额度需掌握三个标准，一是成本上升应在有效范畴，提升很大，超出有效区段，税务行政机关不容易不清楚；二是成本上升能够 以合理合法有效的角度为标准，以更有效的原因提升，如精装修，园林景观等；三是成本上升应相互配合搞好有效的证据链，如合同书、资产水流、税票等。 （六）补充说明事宜 1.有关非一般规范住房成本费难题 一般规范住房增值率小于20%的，合乎普通住房土地资源增值税免税标准，那麼在财务核算时，对普通住房与非普通住房成本费平摊应向非普通住房看齐，提升非普通住房成本费，则能够 进一步减少土增。 2.有关旧城改造新项目以房地产赔偿被拆迁人事项 （1）依据国税发〔2006〕18花了7天时间的要求，安装用地视同销售，应确认收入，与此同时将此确定为房产开发工程的动迁赔偿费。对房产开发企业支付给被动迁住户或企业的补差价款，记入动迁赔偿费；对被动迁住户或企业付款给房产开发公司的补差价款，应抵扣增值税本新项目动迁赔偿费。开发设计公司采用外地安装的，外地安装的住宅归属于自己开发设计修建的，房子價值按国税发〔2006〕18花了7天时间第三条第一款的要求测算，记入本工程项目的动迁赔偿费；外地安装的住宅归属于购买的，以具体支出的买房开支记入动迁赔偿费。 （2）依据国税发〔2009〕31号的要求，开发公司以开发产品做为房屋拆迁补偿，应视同销售，与此同时，视同销售额度应做为征用土地及房屋拆迁赔偿费，与此同时计入项目成本。 （3）从操作实务实际操作的视角，在实际的弥补方法层面，提议尽可能采用贷币赔偿，这有益于税务筹划，由于贷币赔偿有越多的使用室内空间；此外在安装时须多选用当地安装，少选用外地安装，由于当地安装计划方案税收法律有越多的解读室内空间，便捷缴税筹划。 二、企业所得税的税款筹划 （一）确认收入层面 1.市场销售精装修 考虑到市场销售精装修能够 绕开办理备案价钱限定的难题，提议签署二份合同书，开发设计行为主体与购房者签署毛胚房合同书，由研发行为主体开设的装修公司（注：要关心关系与调节的关联）与购房者签署房屋装修合同，主要是为了能让开发设计行为主体降低收益，将开发设计行为主体的一部分盈利转换到装修公司中去，而装修公司能够 选用核定征收所得税的方法，做到避税目地（也可将装修公司申请注册在税收优惠政策地）。 2.代办代交社保花费 将去除公共性房屋维修基金外其余的代扣代交社保花费（暖气片张口费、数字电视费、代办理房产证费、代理商公证费用）的项目转到物业管理公司，不然开发设计行为主体的这种经营收入不仅应交纳所得税，预缴税款土增，还需要列入公司所得税计算数量。 3.灵活运用分期付款收付款合同书 选用分期付款收付款形式市场销售房子，按买卖合同或合同承诺的合同款和支付日确认收入的完成；支付方提早支付的，在具体支付日确认收入的完成。 （二）提升成本层面 1.灵活运用关联公司利息费用 新项目开发设计行为主体（即非金融企业）接纳的必须支出贷款利息的关联企业债务性项目投资，只需不超过公司权益性投资的2倍，其付款给关联公司的利息费用能够 按照规定抵扣。 必须非常表明的是，选用关联公司借款利率方法有很大的约束方程，而且该资产贷款利息不可以在土地增值抵扣。因而大量的是采用统借统贷迁移集团公司公司间的利率成本费，合理合法有效在抵扣。 2.工资薪金所得新项目 以工资薪金所得总金额为标准计提员工福利费14%、工会会费2%和员工教育投入2.5%，针对以上三项费用额度范畴内可按实扣减；公益性捐赠开支，不超过本年度资产总额12%的一部分，准许抵扣，超出一部分准许结转成本之后三年本质测算应缴税收入额时扣减。新项目的研发行为主体能够 完全用足现行政策，比如为员工派发的通信费补助，依照规范应做为企业员工福利费，在没有超出职工薪酬14%范畴内扣减。 必须注意的是，为提高成本费而有意提升员工福利、提升管理层工作人员的薪水、创建公会等方法并不可取，特别是在民企，由于提升薪水必然提升员工的个人所得税，而提升一部分只有抵扣增值税25%的所得税，但却很有可能让管理层员工提升45%的个人所得税。假如延伸看来，可将管理层/技术骨干员工的薪酬福利根据股权架构设计方案完成，将管理层薪水最大达45%的个人所得税转换为权益投资所得的，可用20%的个人所得税，进而到达避税的总体目标，与此同时能增强对员工的鼓励。 3.招待费 对与公司经营活动相关的招待费，在没有超出当初销售额0.5%的范畴内，按本年利润的60%抵扣。鉴于此，因新项目必须分配工作人员参与的各种各样大会、学习培训等业务流程务必各自开票。旅差费、会议费、住宿费用能够 按实扣减，沒有扣减额度，可是造成的招待费40%不可抵扣。 4.宣传费和业务宣传费 不超过销售额15%的部份准许抵扣，超出部份还可以在之后缴税本年度结转成本扣减。 备注名称：《企业所得税法实施条例》沒有区别宣传费和业务宣传费，实际上，在房地产业，广告宣传与业务宣传费有很多的筹划室内空间，15%的占比大部分沒有耗尽用足现行政策，可采用的办法是在税收优惠政策地创立关系的广告传媒公司，随后对房产开发企业开税票，根据关联企业迁移盈利方法避税。 5.运用折旧方法进行税务筹划 开发设计行为主体购买固资时，可在固资折旧费额的主要测算流程中，根据挑选固资的记提范畴，增加和减少固资使用寿命和挑选固资折旧费法（直线法或加速折旧法）等做到避税目地。 6.有效挑选花费减除规范 在税收法律容许的范畴内，尽量多地税前列支本期花费，降低应交纳的所得税，合理合法延递缴税時间。 备注名称：容许抵扣的花费区划为三类： （1）容许按实全额的扣减的新项目，包含有效的职工薪酬开支，按照法律法规、行政规章相关要求获取的用以生态环境保护等领域的项目资金，向银行贷款的利息费用等。 （2）有比率限定一部分扣减的新项目，包含公益性捐赠开支、招待费、业务宣传费、工会会费、员工教育投入等。 （3）容许加计的新项目，包含科学研究开发设计成本和公司按置残废员工所支出的薪水等（若有）。 三、所得税的税款筹划 受房地产营改增危害，所得税的筹划室内空间十分比较有限。即便如此，房地产商仍能够 视实际的新项目状况挑选工程项目发包方式，包含工程外包、甲供材、乙供甲控、清包工等，实际小编将另外公布有关操作实务实际操作关键点，烦请阅读者关心。 四、别的提议 （一）并购的税务筹划 房地产商获得新项目的时间上解决税筹做全局性的分配，在其中并购的税筹可参照文中上述情况有关文章。 （二）提早开设关联企业 综合性新项目详细情况，能够 提早构建开设在地区、海外税收优惠政策地的关联公司，因这种关联公司能够 利用为开发设计行为主体给予如媒体代理、企业管理咨询等业务的形式改变盈利，为此节约税款。这类方法还能够为管理层员工的个人所得税避税给予适用。

有关讲解——

　　1.房地产“花样”并购——股权收购之公司股权转让、股份付款的买卖设计方案、税务剖析及税务筹划提议

　　2.房地产“花样”并购——财产回收的买卖设计方案、税务剖析及税务筹划提议

　　3.房产开发基本建设全过程法律法规税务操作实务系列产品（二）——新项目/土地资源获得环节

　　4.房产开发基本建设全过程法律法规税务操作实务系列产品（一）——城市发展/旧城改造申请环节