前言 除土地招拍挂以外，房地产新项目的获得方法最首要的方式是企业并购，文中从旧城改造/城市发展新项目的获得方法下手，各自就财产出让、拆迁补偿安置赔偿、增资扩股后股权转让、房产注资入股投资后股权转让、公司公司分立后股权转让等买卖方式的税金交纳状况完成剖析，并从当中提炼税务筹划的基础理论和实际操作的实际实施方案。 文件目录 一、财产出让     （一）出让方需交纳的税金    （二）购买方需交纳的税金 二、公司股权转让     （一）出让方需交纳的税金    （二）购买方需交纳的税金   三、拆迁补偿安置赔偿     （一）被动迁方要交纳的税金 （二）动迁方要交纳的税金——无 四、增资扩股后公司股权转让 （一）增资扩股方要交纳的税金    （二）股份出让方/撤出方要交纳的税金     （三）税筹关键：股份出让方/撤出方获得增资扩股款的线路设计方案 五、同一操纵下资产划转至总体目标企业后出让股份      （一）同一操纵下资产划转需交纳的税金——无      （二）总体目标企业公司股权转让需交纳的税金 六、以房产注资入股投资后出让股份 （一）房产注资入股投资需交纳的税金   （二）公司股权转让需交纳的税金 七、公司公司分立后出让股份   思索：以公司公司分立方式迁移土地使用权证的税务难题 （一）公司分立全过程需交纳的税金 （二）公司股权转让需交纳的税金 八、公司合并后出让股份 （一）合拼全过程需交纳的税金 （二）公司股权转让需交纳的税金 九、联合开发     （一）一方出地一方掏钱一同开设项目公司的状况  （二）一方出地一方掏钱（掏钱方不入股投资），彼此合作建房 一、财产出让 1出让方需交纳的税金 1.所得税及额外 老新项目：买卖价/（1 5%）*5%*（1 3% 7%）。 最新项目：买卖价/（1 11%）*11%*（1 3% 7%）。 交纳根据： 《营业税改征增值税试点有关事项的规定》 （三）销售总额 10.房产开发公司中的一般纳税人市场销售其研发的建筑项目（挑选简易计税方式 的房地产业老新项目以外），以获得的全都合同款和价外费用，扣减转让土地资源时往政府机构付款的土地资源合同款后的额度为销售总额。 房地产业老新项目，就是指《建筑工程施工许可证》标明的合同书动工日期在2016年4月30日前的建筑项目。 （八）销售不动产 1.一般纳税人市场销售其2016年4月30日前获得（没有建造）的房产，能够 挑选可用简易计税方式 ，以获得的全都合同款和价外费用减掉此项房产购买售价或是获得房产时的做价后的额度为销售总额，依照5%的增值税率测算应纳税所得额。经营者应依照以上记税方式 在房产所在城市预缴税款后，向组织所在城市负责人税务行政机关开展税务申报。 2.一般纳税人市场销售其2016年4月30日前建造的房产，能够 挑选可用简易计税方式 ，以获得的全都合同款和价外费用为销售总额，依照5%的增值税率测算应纳税所得额。经营者应依照以上记税方式 在房产所在城市预缴税款后，向组织所在城市负责人税务行政机关开展税务申报。 3.一般纳税人市场销售其2016年5月1日后获得（没有建造）的房产，应可用一般记税方式 ，以获得的全都合同款和价外费用为销售总额测算应纳税所得额。经营者应以获得的全都合同款和价外费用减掉此项房产购买售价或是获得房产时的做价后的账户余额，依照5%的预征率在房产所在城市预缴税款后，向组织所在城市负责人税务行政机关开展税务申报。 4.一般纳税人市场销售其2016年5月1日后建造的房产，应可用一般记税方式 ，以获得的全都合同款和价外费用为销售总额测算应纳税所得额。经营者应以获得的全都合同款和价外费用，依照5%的预征率在房产所在城市预缴税款后，向组织所在城市负责人税务行政机关开展税务申报。 7.房产开发公司中的一般纳税人，市场销售自己开发设计的房地产业老新项目，能够 挑选可用简易计税方式 依照5%的增值税率记税。 8.房产开发公司中的小规模纳税人，市场销售自己开发设计的建筑项目，依照5%的增值税率记税。 9.房产开发公司采用预收账款方法市场销售所研发的建筑项目，在接到预收账款时依照3%的预征率预缴增值税。 《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》 第二条 凡交纳产品税、所得税、增值税的部门和本人，全是大城市保护修建税的缴税扣缴义务人（下称经营者），都理应按照本法规的要求交纳大城市保护修建税。第三条  大城市保护修建税，以经营者具体交纳的产品税、所得税、增值税税款为计税基础，各自与产品税、所得税、增值税与此同时交纳。 第四条 大城市保护修建税征收率如下所示： 经营者所在城市在城区的，征收率为百分之七； 经营者所在城市在县里、镇的，征收率为百分之五； 经营者所在城市不是城区、县里或镇的，征收率为百分之一。 《征收教育费附加的暂行规定》 第二条 凡交纳所得税、所得税、增值税的部门和本人，除依照《国务院关于筹措农村学校办学经费的通知》（国发〔1984〕174号文）的要求，交纳乡村教育事业费额外的企业外，都理应按照本要求交纳教育附加费。 第三条 教育附加费，以各部门和本人具体交纳的所得税、增值税、所得税的税款为计税根据，教育附加费率是3%，各自与所得税、增值税、所得税与此同时交纳。 除国务院办公厅另有要求者外，一切地域、单位不能随意提升或是减少教育附加费率。 第七条 公司交纳的教育附加费，一律在销售额（或主营业务收入）中付款。 2.土增 有关扣减数量的三种测算方法： 方法一：房地产备案价。 方法二：重置成本*成新度做为扣减数量，重置成本由资产评估机构评定明确。 方法三：购买成本费按年加计5%做为扣减数量，即备案价*（1 期限*5%）。 之上可让税务行政机关“帮助”立即核准成本费，视哪一个成本费高些，进而选中最有利于的土增税交纳方法。 交纳根据： 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 第二条 出让国有制土地使用权证、地面上的建筑以及附属物（下称出让房地产业）并获得收益的部门和本人，为土增的缴税扣缴义务人（下称经营者），理应按照本规章交纳土增。 第六条 测算增值率的减除新项目： （一）获得土地使用权证所支出的额度； （二）开发设计土地资源的成本费、花费； （三）新建房子及配套设备的成本费、花费，或是老房及建筑的分析价钱； （四）与出让房地产业相关的税费； （五）国家财政部要求的其它扣减新项目。 第九条 经营者有下面情况之一的，依照房产评估价钱测算征缴： （一）瞒报、谎报房地产业交易量价钱的； （二）给予扣减新项目额度虚假的； （三）出让房产的交易价钱小于房产评估价钱，又无任何理由的。 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财政部［1995］6号）》 第七条 规章第六条列出的测算增值率的减除新项目，实际为 (一)获得田地的所有权所支出的额度，就是指经营者为获得土地使用权证所支出的地价款和按统一要求缴纳的相关花费。 (二)开发设计土地资源和新建房子及服务设施(下称房产开发)的成本费，就是指经营者房产开发新项目具体产生的成本费(下称房产开发)包含征用土地及房屋拆迁赔偿费、前期工程费、建设工程施工费、基础设施费、公共性服务设施费、开发间接费用。 征用土地及房屋拆迁赔偿费，包含征用土地费、耕地占用税、人力资本安家费及相关地面上、地底附属物房屋拆迁补偿的净开支，安装拆迁用地开支等。 前期工程费，包含整体规划、设计方案、新项目可行性和水文水利、地质环境、勘测、测绘工程、“三通一平”等开支。 建设工程施工费，就是指以发包方法付款给施工单位的建设工程施工费，以直营方法产生的建设工程施工费。 基础设施费，包含开发设计小区域内路面、供电、供电系统、气路、污水处理、排水渠、通信、照明灯具、环境卫生、园林绿化等工程项目产生的开支。 公共性服务设施费，包含不可以有偿转让的开发设计小区域内公共性服务设施产生的开支。 开发间接费用，就是指立即机构、管理方法开发设计新项目产生的花费，包含薪水、员工福利费、折旧、维修费、办公费、水电气、福利费用、过渡房摊销费等。 (三)开发设计土地资源和新建房子及配套设备的花费(下称房产开发花费)，就是指与房产开发新项目关于的营业费用、期间费用、销售费用。 销售费用中的利息费用，凡可以按出让建筑项目测算平摊并给予金融企业证实的，容许按实扣减，但最多不可以超出按银行业类似当期银行贷款利率测算的额度。别的房产开发花费，按此条(一)、(二)项要求测算的额度之和的5%之内测算扣减。 凡不可以按出让建筑项目测算平摊利息费用或无法给予金融企业证实的，房产开发花费按此条(一)、(二)项要求测算的额度之和的10%之内测算扣减。 以上测算扣减的实际占比，由各省市、自治州、市辖区政府要求。 (四)老房及建筑的分析价钱，就是指在出让已应用的房子及房屋建筑时，由政府部门审批建立的房产评估组织评估的重置成本价乘于成新度折扣怎么算后的价钱，评定价钱需经本地税务行政机关确定。 (五)与出让房地产业相关的税费，就是指在出让房地产业时交纳的增值税、大城市保护修建税、合同印花税，因出让房地产业缴纳的教育附加费，也可视作税费给予扣减。 (六)依据规章第六条(五)项要求，对从业房产开发的经营者可按此条(一)、(二)项要求测算的额度之和，加计20%的扣减。 第十四条 ……给予扣减新项目额度虚假的，应由资产评估机构依照房子重置成本价乘于成新度折扣怎么算测算的房子出厂价和获得土地使用权证时的基准地价开展评定。税务行政机关依据评定价钱明确扣减新项目额度。 出让房产的交易价钱小于房产评估价钱，又无任何理由的，由税务行政机关参考房产评估价钱明确出让房产的收益。