房地产营改增后，房地产开发商由交纳增值税改成交纳所得税，所得税税金的计算方式和税务申报方法等都出現了比较大转变，比增值税繁杂得多，税务筹划的室内空间也相对应扩张。公司要立即依据房地产开发商房地产营改增后的新转变，科学研究税务筹划的新理念，新方式 。

　　在说这一新方式 以前，我先来改正一下5大不正确的作法，大伙儿千万别去犯。

　　1.收未收购房款，抵冲适应没付花费

　　有的房产开发企业采用以商住楼一部分合同款(应收款未收)互换发布费(适应没付)的方法，开展收入支出抵冲，并不按实纳入收益(开支)新项目开展计算，测算申请有关税金，造成少缴增值税及额外和所得税(增值税宣布废止前)。

　　2.瞒报临时性租赁房屋收益

　　有的房产开发公司将很多临时性未卖出的闲置房子出租给本人或团体，获得房租收益，采用不进账的方法或计入往来账，瞒报匿报应税收入。待售卖时将市场销售房地产业收益计入销售额，申请销售不动产增值税及有关税费。

　　3.接到预购房地产款计入其他应收款

　　有的房产开发企业接到预购房地产款不计入应收帐款，反而是计入其他应收款。甚至有，接到账款不进账，反而是根据对法定代表人或关联企业的贷款将资产挪进账内，造成公司少缴增值税及额外和所得税(增值税宣布废止前)。

　　4.以合作建房之名遮盖房地产开发设计之实

　　有的房产开发公司以别人等编造团队的为名(未列举)交纳征收土地费后，征收土地自主修建房地产业开展市场销售，有意将房产开发搞混为合作建房，仅申请建设工程增值税，偷逃销售不动产阶段的增值税及额外和所得税(增值税宣布废止前)。

　　5.花费抵冲收益或购房的钱

　　有的房产开发企业接到市场销售房子应收的账款和预购房子接到的账款计入应收帐款，付款顾客赔偿费.合同违约金.律师费.工程进度款.煤款等立即抵减应收帐款。有的公司将付款的花费与接到的购房的钱抵冲后以差值计入收益或应收帐款，造成少缴增值税及额外和所得税(增值税宣布废止前)。

　　以上5种方式 均是采用瞒报收益.未作或者少作收益的方法，违背税款有关政策法规，组成偷漏税个人行为，情况严重组成偷税罪。因此我们要果断遏制，那既然这样得话，有哪些别的方法能够 做到避税的目地，又不违法呢?自然拥有，请再次往下看。

　　1.灵活运用我国税收优惠政策

　　(1)內部工程项目逃避工程决算

　　现行标准企业所得税法要求:企业隶属独立法人的內部施工人员担负其所归属于企业的建设工程工程项目，凡同本企业清算工程项目合同款的，无论是不是定编工程项目概(预)算，达到前述要求，适当地导致可用不予以缴税的标准，是人们进行有关避税筹划的重要。

　　(2)以扣除转.工程分包服务费替代扣除工程项目居间中介费

　　建筑工程承包企业是不是与建设方签署承包协议，将可用不一样的征收率。若承揽企业与建设方签署承包协议，可用建筑行业3%的征收率;不然，可用服务行业5%的征收率。因而，以扣除转.工程分包服务费替代扣除工程项目居间中介费，能够 接到避税实际效果。前提条件是，从业工程项目居间详细介绍的公司自身具备建筑工程承包资质证书，并在转.工程分包全过程中不违背有关法律法规限定。

　　(3)所得税和企业所得税开展筹划，借助税收优惠政策现行政策开展避税筹划。

　　2.进行有效挑选财务会计解决办法开展税款筹划

　　根据有效挑选财务会计解决办法开展税款筹划包含劳务成本.销售费用筹划.开发设计商住楼与租赁商住楼.期间费用和等4个层面:

　　(1)劳务成本筹划

　　做为房产开发公司，各本年度宣传费开支是笔巨大的花费新项目。宣传费开支的是多少通常与销售额紧密挂勾。依税收法律要求，房地产开发商每一缴税本年度的宣传费开支应在没有超出销售额的15%内按实扣减。有一些集团公司广告宣传由公司总部统一筹划，花费由公司总部统一税前列支，很可能发生公司总部因宣传费开支超过15%扣减占比不可抵扣，而分公司不够15%的状况。对于这一状况，能够 让与分公司业务流程有关的公司总部宣传费，由不够15%的分公司担负。

　　(2)销售费用筹划

　　假如一家房产开发企业与此同时开发设计好多个建筑项目，而在其中一个新项目提前准备出让，公司所需一部分资产以该工程向贷款银行，在预估土地增值税时该贷款利息就可以按不超过银行业类似银行贷款利率按实扣减。假如出让该新项目交纳土地资源增值税税负率过高，公司也可考虑到以合作建房方法享有城市房地产税征缴土地增值税的政策优惠。

　　(3)开发设计商住楼与租赁商住楼筹划

　　有一些房子因为所在位置.内部构造房屋朝向和环境因素等缘故库存积压或其它缘故，房子用来租赁运营时，可把商住楼转做出租运营房，从开发设计商住楼转到租赁开发产品学科，按月记提租赁商品摊销费记入成本费，使公司库存量成本费贴近具体本，与此同时提升成本费，降低税款。而假如把房子再次留到开发产品学科获取资产减值准备，所获取资产减值准备不可以做为企业所得税抵扣。

　　(4)期间费用筹划

　　公司按照规定交纳的社会养老保险.填补社会养老保险.工伤险.医保和公积金能够 抵扣，公司应依规全额交纳。那样，公司既执行了法律规定的社保责任，平稳了职工队伍，又可以缓解公司因单纯付款薪水而发生的个人所得税及所得税压力。也有，返给员工的不合理负担如因公出门的差旅费.国家公务通讯费(按销售额一定占比抵扣)以容许员工费用报销等方法，把蕴含在薪水中的钱转换为期间费用，减少公司的工资待遇，也可以缓解公司的个人所得税压力。

　　3.根据缜密投资项目筹划开展税款筹划

　　公司执行项目投资前应该对全部工程的可行性分析包含收益.成本费.盈利.税款.回本时间等要素开展筹划。在计划方案的收益.成本费同样时，税赋很有可能变成 计划方案是不是被选用的关键性要素。一块地是与别人合作建房或是出让或自主开发设计，其所交纳的税款差别巨大，公司最后应挑选最佳计划方案开展项目投资。

　　4.别的的筹划方式

　　(1)有效溶解房租收益

　　房产开发公司应适当地溶解房租收益。假如房产开发公司沒有将开发设计的房地产售出，反而是用以租赁，国家规定，其资产收益理应交纳增值税和房地产税，其房地产税税率是房租收益的12%。假如公司把房租收益溶解，则代表着房地产税的减少。因而有效溶解房租收益是房地产开发商开展缴税筹划的一种方式 。

　　(2)变房产销售业务流程为代建制个人行为

　　变房产销售业务流程为代建制个人行为，房产开发企业间接向顾客收替代建费，其扣除的代建制费只必须交纳增值税，若有盈利，再交纳所得税。要不是代建制个人行为，反而是自己的房产开发和市场销售个人行为，就必须按法律法规交纳增值税和有关税。可是，代建制个人行为有一些必要条件，如基建项目企业应向房产开发企业递交相关项目立项的方案.建议.整体规划工程图纸等;另一方面，房产开发企业不垫款一切资产，与此同时只向授权委托企业收替代建费，开取服务业发票。

　　(3)变房子出租为承揽业务流程

　　变房子出租为承揽业务流程主要是对于房子修建时间长.地区好.房租高的商品房的缴税筹划。假如公司房子出租，则不仅交纳增值税，又要交纳房地产税，但假如将房产做为公司的一项财产承揽出来，则会降低交纳的税款。承包单位与房屋产权公司达到承包协议，由项目承包人按时向房地产使用者交纳一定的服务费，公司能够 根据房子出租的房租来做为扣除承包费的规范。

　　(4)建设中的项目总体出让的缴税筹划

　　在房地产业生产经营中，房产开发公司关键遭遇出让建设中的项目和公司股权的挑选。因为资产.企业方案等要素，公司将建设中的项目出让给别的房产开发公司，其出让的具体内容和方法有很多的挑选。

　　(5)溶解商住楼市场价格

　　房产开发企业能够 合理地溶解商住楼的市场价格，为此来开展缴税筹划。假如公司开发设计房地产业.市场销售商住楼价位不溶解，则代表着公司既要交纳增值税，又要交纳土地增值税和所得税。假如将商住楼的销售额溶解出来，则可以少担负之上3项税款。