近期一段时间，小编碰到的土地增值税结算审报业务流程逐渐多了起來。土地增值税自主结算审报，一直是操作实务中的核心和难题。房产开发新项目通常具备周期时间长、全过程流程多、涉及到单位广等特性。经营者通常在错综复杂的研发流程中开展说白了的“税务筹划”，以做到少缴税金的目地。深刻认识土地增值税自主结算的多元性，深层次分析土地增值税自主结算工作上的典型性问题，有益于公司提高结算成果，避开税务风险性。

　　普遍违规行为

　　从小编的社会经验上看，一些房产开发公司因为对税款筹划的了解不深入，对现行政策的掌握不及时，存有一些违规行为。

　　托词材料残缺不全，申请办理定额征收。举例来说，房产开发公司A公司于2011年修建开发设计了一住宅小区。因为开发设计那时候土地资源成本费较低，假如按查账征收方法开展结算，必须缴税近1000万余元。因此，A公司故意隐瞒相关资料，以导致材料缺少的错觉，进而选用定额征收方法开展结算，在清算审报阶段不用缴税。负责人税务机关单位根据向有关行政部门主管机构函调等方法，得到了全部新项目开发设计必不可少的关键材料后，规定A公司依照查账征收方法开展结算。最后，该新项目需缴税近1000万余元。

　　审批缴税不处罚，自主结算投机取巧。土地增值税结算审批，与一般的税务监管和查验不一样。依据《我国税务质监总局有关土地增值税进行相关问题的通告》（国税发〔2010〕220号）的要求，经营者按照规定预缴税款土地增值税后，结算补交的土地增值税，在负责人税务机关单位要求的必须补交的审批税金，不另收税款滞纳金，目前为止也并无处罚要求。因此，一部分房产开发公司根据瞒报销售额，相同時间市场销售的、同地区同楼房企业，设计方案了不一样的标准市场价，虚造扩张项目成本，减少增值率，趁机审报超大金额出口退税。但如此一来，公司后面很有可能需要补交所得税并交纳相对应的税款滞纳金，风险性安全隐患颇高。

　　自定装修隐蔽工程，没法一概而论。房产开发公司乙企业觉得，自身所修建新项目的地底桩基础工程隐敝，而高楼大厦完工后，地下防水工程将没法查询核查，故账目虚造成本费，忽略了事先对地底桩基础的地貌勘测和设计构思论述。但是，地底桩基础工程工程施工不可以随便，即使是保证了地貌的勘察材料，还必须合乎合同书、税票、决算报告及其现金流量四者一致等规定。税务机关单位在审批流程中下发通知单，规定公司在要求的期限内给予合同书、决算报告、税票、现金流量相一致的说明材料。最后，乙企业因没法给予有关清单材料，相匹配成本费没法扣减。

　　搞混公共配套设施，测算发生误差。在日常生活中，一些房产开发公司将无产权年限停车库停车位、隔楼等设备，在没经评定的情形下，立即做为公共配套设施，在清理时立即所有扣减。一部分房产开发公司觉得，拿地后完成了总体开发设计，因而不区别开发设计房屋种类以测算不一样的增值率，未分类型测算增值率，反而是总体测算销售额、土地出让和房产契税、项目成本及税款额外，不符《我国税务质监总局关于做好〈土地增值税结算管理方法技术规范〉的通告》（国税发〔2009〕91号）的相关规定。

　　如何保证合规管理

　　对房产开发公司而言，要保证开发设计新项目税务解决合规管理，必须关心以下几个方面：

　　档案文件存放好。房产开发新项目通常涉及到十余个行政部门主管机构，各类办理手续所需材料较多，加上开发设计新项目通常跨年度、时间长，平时应付各种查验往返应用非常容易遗失。提议公司存放好有关档案文件，立即梳理，最好是扫描归档，防止遗失。

　　故意筹划不可取。在遵循税收法律前提条件下，税收法律容许真诚的合理合法有效避税。对房产开发公司而言，应事先进行筹划，提早计算好增值率，留意对法律规定扣减要素的管理方法，尤其是要重视索要合规管理单据，并采用恰当的解决对策，预测分析土地资源增值税税负率，而不可以过后作假，胡编乱造，自造项目虚造成本费，或随便人为因素扩张成本。不然，公司将自主担负违反规定违规行为的不良影响。

　　审批现行政策要掌握。土地增值税自主结算审报的专业能力很强，房产开发公司财会人员要常常参与土地增值税结算税收现行政策及操作实务实际操作方面学习培训，了解并刻苦钻研土地增值税有关现行政策，把土地增值税结算的政策优惠用心用好。比如，增值率在20%下列的规范普通住房，可享有土地资源增值税免税现行政策，公司在预估扣减开发设计花费时，要把该扣减的新项目扣减及时。

　　成本预算定额可关心。一般来说，税务机关单位和本地住建单位，会按年代对不一样种类的建筑构造计算出建安费成本预算定额，以供审批时参照，公司可关心有关信息。即使当初沒有预警信息值，审批工作人员也可根据互联网技术查看本地建筑业刊物上宣布的建工成本。提示房产开发公司，切勿盲目跟风追求完美两列建安费，以做到少缴税金目地。

　　分担方式须精确。举例来说，无产权年限地下停车场假如做为公共配套设施解决，在产品销售合同、施工许可证配件注明，且合乎公共配套设施有关标准，并申请办理了交接办理手续的，才可以在土地增值税结算审批时给予扣减。除此之外，分期付款开发设计的土地资源成本费，或土地资源成本费在同一期住房与商业服务中间分担，采用占地总面积法或是总建筑面积法，对数值会形成一定的危害，公司需依据项目立项和整体规划等相关资料，有效确定其分担方式。

　　（创作者企业：我国税务质监总局淮安市淮安区税务局）