土地增值税是对出让国有制土地使用权证、地面上房屋建筑以及附属物并获得收益的个人和单位，就其出让房地产业所获得的增值率征缴的一种税。

第一步：记熟土地增值税的3个关键点

1、土地增值税的征缴对于的并不是总收入额，反而是增值率。

2、土地增值税是直接税的一种，精确的说是资产转移税，而且是出卖方税，也就是出让的一方缴税。

3、土地增值税不仅出让宅基地必须缴税，出让地面上房屋建筑以及附属物也是要纳税的。简易而言，不太可能把房屋翻空拿下去出让给其他人吧。

第二步：不用征缴土地增值税的7种情况

1、房产开发公司将研发的房地产变为自购或是用以租赁等商业行为，假如产权年限并没有产生迁移，不征缴土地增值税。

2、本人中间房地产业的交换已有定居用地的个人行为，通过本地税务行政机关审批，可以免税土地增值税。

3、房地产业的再次评定，以其既并没有产生房产不动产属的迁移，房地产产权年限、土地使用权证人也未获得收益，因此不属于土地增值税缴税范畴。

4、房地产业的租赁，尽管获得了收益，但并没有产生房地产产权年限、土地使用权证的出让，因而，不属于土地增值税的缴税范畴。

5、房地产业的代建制个人行为，尽管获得了收益，但并没有产生房产不动产属的迁移，其收益属于劳务公司收特性，故没有在土地增值税缴税范畴。

6、公司合并出让房地产业，在公司合并中，对被合并公司将房地产业出让到合并公司中的，免征缴土地增值税。

7、房地产业的质押，这样的事情下不动产的产权年限、土地使用权证在质押期内并没产生所有权的变动，因而对房地产业的质押，在抵押期内不征缴土地增值税。

第三步：必须交纳土地增值税的7种状况

1、房地产业的互换;

2、总量房地产买卖;

3、出让国有制土地使用权证;

4、质押到期以房产抵账;

5、合作建房，完工后出售的;

6、地面上房屋建筑以及附属物连着国有制土地使用权证一并出让;

7、房产开发公司将开发产品用以员工福利、奖赏、境外投资、年底分红、偿还债务、获得非货币性资产等，产生所有权转移时要视同销售房地产业。

第四步：土地资源增值税税率表

凡在中国地区出让房地产业并获得收益的个人和单位，除企业所得税法要求免税政策的之外，均应按照土地资源增值税条例要求缴付土地增值税。

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